Vastgoed kopen als belegging wordt her en der riskant

De prijs van de woningen gaat er lichtjes op achteruit. De rest van het jaar zet die tendens door, voorspellen economen. Vastgoed kopen as belegging wordt her en der riskant.

In alle segmenten gaan de prijzen van de woningen er in België licht op achteruit. Dat blijkt uit de prijsgegevens die het studiebureau de Crombrugghe & Partners op verzoek van Trends berekende. Volgens de ING-econoom Julien Manceaux zet die trend dit jaar door. “Ik verwacht een verdere prijsdaling”, klinkt het. “Vlaanderen verteert de vermindering van de woonbonus, terwijl die ook in Brussel en Wallonië wordt aangepakt. Als gevolg van die fiscale schok zouden de prijzen normaal met 5 procent dalen, maar de prijzen zijn vrij stabiel gebleven door de lage rente. 2016 wordt een iets moeilijker jaar op de woningmarkt. De overwaardering met 8 procent, die de Nationale Bank berekende, wordt stilaan uitgevlakt.”

Manceaux laakt het feit dat de overheid al een jaar geen gedetailleerde cijfers publiceert over de woningprijzen. “Voor de vastgoedanalisten is dat een verschrikking”, meldt hij. “De belangrijkste leidraad ontbreekt.” Collega-econoom Johan Van Gompel (KBC) baseert zich op de index van gecorrigeerde woningprijzen, die België moet neerleggen bij de Europese Centrale Bank. Die zijn volgens hem correcter, omdat ze sterke dalingen of stijgingen in bepaalde segmenten plaatsen en kwaliteitsklassen afvlakken.

Van Gompel stelt op basis van die index een lichte daling vast in de voorbije jaren. Hij voorspelt dat de prijs van de woningen op de secundaire markt dit jaar met 2 procent afneemt. “Dat heeft te maken met het feit dat de gezinnen wel goedkoop kunnen lenen, maar zelf meer kapitaal moeten neerleggen voor ze een hypothecaire lening kunnen afsluiten”, verklaart hij. “Een strengere kredietpolitiek weegt op de prijzen. Die politiek is dan weer een gevolg van de inperking van het fiscale voordeel.”

“De beperking van de woonbonus was noodzakelijk, want hij was een dure begrotingspost en bovendien scherpte hij de overwaardering van de woningprijzen aan”, redeneert Erik Buyst, professor economie aan de KU Leuven. “Iedereen verwachtte dat die fiscale inperking na de zesde staatshervorming zou leiden tot een schok op de woningmarkt. Maar die kabbelt rustig voort. Dat heeft alles te maken met de extreem lage rente. De Vlaamse regering had die maatregel niet beter kunnen timen.”

Van Gompel denkt dat het fiscale effect op de prijzen zal uitdoven, en verwacht volgend jaar op de woningmarkt een lichte prijsstijging van 1 procent en in 2018 zelfs 2,5 procent. De belangrijkste factor voor die evolutie is het herstel van de economie. “Dan neemt de werkgelegenheid toe, en meer banen leiden tot meer vastgoedtransacties”, argumenteert hij. “Als je werkloos bent of voor je werk vreest, koop je liever geen woning. De rente neemt volgens onze prognose zeker tot 2018 niet toe, wat deze tendens niet afzwakt.”

Bijzonder saai vastgoed

Zo redeneert ook professor Buyst. “De Belgische woningvastgoedmarkt is bijzonder saai, en dat is een goede zaak. We hebben geen periodes gekend van scherpe stijgingen, gevolgd door even scherpe prijsdalingen, zoals in Spanje en Nederland. Zolang er geen sterke rentestijgingen komen en er niet om de haverklap bommen vallen, zal de vastgoedmarkt rustig blijven.”

“De lage rente houdt de woningmarkt recht, maar de keerzijde van de medaille is dat een rentestijging – die er ooit zal komen – een negatief effect op de prijzen zal hebben”, oordeelt Manceau.

Ook de demografie houdt de markt recht. “Volgens het Planbureau neemt het aantal gezinnen zeker tot 2020 met 0,7 procent per jaar toe”, stelt Van Gompel. “Dat zal de vraag naar nieuwe woningen doen stijgen. Vooral naar kleinere woningen, omdat de gezinnen ook verdunnen.”

Beleggen in woningen?

Raadt hij aan nu een nieuwe woning te kopen? “Wie nu een eigen woning verwerft, moet zich – gemiddeld genomen – geen zorgen maken dat hij te veel betaalt”, antwoordt Van Gompel. “Waarom zou je wachten, nu lenen spotgoedkoop is? Wie als belegger een woning koopt, is beter voorzichtig. Risicoloze investeringen bestaan niet en de kans is reëel dat je belegt in overgewaardeerde woningen.”

Inspelend op de sterke vraag naar nieuwe woningen, hebben immers heel wat investeerders de woningmarkt betreden. In Antwerpen leidt dat al tot problemen. “Vastgoed lijkt voor heel wat investeerders een valabel alternatief voor de slecht renderende spaarboekjes en obligaties”, weet Stéphane Verbeeck van de vastgoedontwikkelaar Gands. “Zulke beleggingen zijn evenwel niet altijd een even groot succes. De verhuurmarkt staat in bepaalde buurten onder druk. Her en der is een zeepbel ontstaan. Het verwachte rendement van 2 tot 3 procent blijkt dan uiteindelijk soms 1 procent per jaar te zijn. Zo’n mismatch is soms een gevolg van het feit dat de vermogensplanners zogenaamd onafhankelijk advies gaven bij de aankoop van die producten, maar eigenlijk als vastgoedmakelaar bezig waren. Dat is niet optimaal. Schoenmaker blijf bij je leest.”

Boom in het lagere segment

Philippe Janssens, de gedelegeerd bestuurder van de Antwerpse projectontwikkelaar Immpact, mikt op het lagere segment. “Er is een enorme vraag in het segment van tweeslaapkamerappartementen van 170.000 euro”, getuigt hij. “Die verkopen we altijd op plan. Natuurlijk is het plezanter een mooier appartement van 300.000 tot 400.000 euro te bouwen. Maar die luxueuzere woningen blijven een tijd in de vitrine staan. Ik verkoop liever drie keer sneller met een wat lagere marge van 10 procent. Ik durf dus te spreken van een woningnood in het segment van betaalbare woningen.”

Buyst plaatst daar een kanttekening bij: “Heel wat van de gezinnen die op zoek zijn naar een woning, zullen vluchtelingen zijn. We moeten ons niet de illusie maken dat we die in tijdelijke opvangcentra kunnen blijven opvangen. Ooit moeten die mensen een permanent dak boven hun hoofd krijgen. De grote meerderheid kan bij gebrek aan middelen niet op de gewone woningmarkt terecht. Omdat er een opwaartse prijsdruk bestaat op het onderste segment, zullen zij dus huren. Maar ook de huurprijzen van woningen in het onderste segment nemen een vlucht. Dat specifieke probleem vereist specifieke oplossingen. Ik stel publiek-private samenwerkingsconstructies voor waarbij de privésector appartementsblokken ontwikkelt en die verkoopt aan de socialehuisvestingsmaatschappijen.”

Philippe Janssens past voor die formule. “Die blokken zullen door de prijsklasse per definitie op goedkope gronden staan en de toegevoegde waarde voor de ontwikkelaar zal klein zijn”, meent hij. “Ik zal er dus per definitie te weinig aan verdienen. Laat de constructie van goedkope appartementen dus over aan aannemers, die verdienen aan de bouw en niet aan de ontwikkeling.”

Concurrentie met nieuwbouw

Janssens merkt op dat het lagere segment van de woningmarkt vooral wordt ingenomen door gezinnen die een bestaande woning kopen. “Zij vergalopperen zich dikwijls”, signaleert hij. “De kostprijs van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en de energiefactuur is heel wat hoger dan bij nieuwbouwappartementen. De gebruiksprijs weegt niet op tegen het voordeel bij de aankoop van de woning. Het is spijtig dat de banken geen rekening houden met dat fenomeen en de hypothecaire lening zuiver toestaan op basis van de aankoopprijs. Op die manier raken de steden moeilijk verlost van dit compleet achterhaalde en weinig aantrekkelijke woningbestand.”

Gaëtan Hannecart van Matexi spreekt zelfs van oneerlijke concurrentie. “Wij worden als ontwikkelaars terecht gevraagd energiezuinige woningen te ontwikkelen en te voldoen aan tal van normen. Bij de aankoop betalen onze klanten registratierechten (10 % in Vlaanderen, nvdr) en 21 procent btw. Voor de aankoop van een bestaande woning, die niet voldoet aan de moderne vereisten, betaalt een koper ook registratierechten, maar die zijn soms beperkt tot 5 procent, want ze vallen onder het klein beschrijf. Op renovatiewerken wordt bovendien later slechts 6 procent btw aangerekend en bovendien zijn er tal van subsidies. De gemiddelde woning in Vlaanderen is 52 jaar oud. Men zou renovatie en nieuwbouw beter gelijk behandelen, ontwikkelaars toelaten oude woningen te slopen en nieuwe te bouwen tegen een niet-discriminerend tarief. Die aanpak zou Vlaanderen ook helpen veel sneller de milieudoelstellingen te halen.”

Vastgoed kopen of verkopen?

Vandaag ,donderdag 28 april, ligt de Trends Vastgoedgids in de winkel. Daarin vindt u niet alleen alle beschikbare vastgoedprijzen, maar ook analyses per regio en de evolutie door de jaren heen.