Vastgoed in Gent: ‘Een stad met alleen maar rijken, is een armere stad’

Gent groeit en bloeit. Dat is een pluim op de hoed van de Gentse stadsmakers. Maar het stuwt de vastgoedprijzen ook naar grote hoogten. Schepen Filip Watteeuw wil dat probleem aanpakken. “Dat het succes ons wat extra hoofdbrekens bezorgt, neem ik er graag bij.”

Vriend en vijand zijn het erover eens: Gent is een aantrekkelijke stad. Maar die aantrekkingskracht is niet vanzelf gekomen, stellen Philippe Van Wesenbeeck en Filip Watteeuw eensgezind.

Filip Watteeuw (Groen) is sinds 2018 de Gentse schepen van Mobiliteit, Publieke Ruimte en Stedenbouw. Philippe Van Wesenbeeck leidt al sinds 2004 de dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning van de stad. “De sterkte van Gent is zijn lange traditie in planmatige ontwikkeling”, meent Van Wesenbeeck. “Sinds het vorige structuurplan, dat dateert van 2000, zie je de wijze waarop we met ruimte omgaan in deze stad veranderen. We beginnen er vat op te krijgen. Maar het werk is nog niet af. “Het zal ook nooit af zijn”, pikt Filip Watteeuw in. “Maar het is belangrijk dat je aangeeft waar je als stad naartoe wilt.”

Waar Gent ruimtelijk naartoe wil, staat in de Structuurvisie 2030. Een van de grote uitdagingen is de demografische groei. Tegen 2030 zou de Gentse bevolking toenemen tot 269.000. “Het zal meer zijn”, weet Watteeuw. “We zitten nu al aan 262.000 en we hebben nog elf jaar te gaan. Daar komt bovenop dat het aantal studenten jaar na jaar stijgt. En ook de gezinsverdunning genereert extra vraag naar woningen. Tegelijk is het verwachtingspatroon gewijzigd. Wonen zonder groen in de buurt, dat krijg je niet meer verkocht. Mensen vragen, terecht, een kwalitatieve woonomgeving.”

De uitdaging is dus dubbel: kwantitatief en kwalitatief. Hoe wil Gent dat aanpakken?

FILIP WATTEEUW. “Door verstandig om te gaan met de beschikbare ruimte. Verdichten en verluchten zijn daarbij twee kernbegrippen. Verdichten kan door te stapelen, door ruimte te delen, door leegstaande ruimten te hergebruiken… Maar het is ook essentieel meer open ruimte te creëren. Dat is het verluchten.”

PHILIPPE VAN WESENBEECK. “We bekijken dat gebied per gebied. In de binnenstad kan je op bepaalde plaatsen nog wel wat verdichten. Dat hoeft niet om wonen te gaan, ook andere functies moeten een plaats krijgen in de binnenstad. De negentiende-eeuwse rand is een heel ander verhaal. Daar hebben we de voorbije vijftien jaar ingezet op opwaardering. Denk aan de projecten voor de Brugse Poort, Ledeberg, Sint-Amandsberg enzovoort. Daar heeft de markt die verdichting vervolgens spontaan verwezenlijkt en moeten we nu vooral verluchten door publieke en groene ruimte bij te creëren.

“Ten slotte kunnen we in de twintigste-eeuwse wijken wel nadenken over verdichting. We hebben het dan over de verkavelingen uit de jaren vijftig tot negentig. Maar ook daar moet je de juiste plekken uitkiezen. We mikken op knooppunten die verschillende functies kunnen samenbrengen.”

Aan welke buurten of knooppunten denkt u dan?

VAN WESENBEECK. “De Sidaplax-site in Gent is een mooi voorbeeld. Een oude fabriek wordt daar herontwikkeld tot een gemengde wijk. Er is een park aangelegd, er komen fietsroutes door de wijk, er is openbaar vervoer…”

WATTEEUW. “Die site ligt wel aan de rand van de negentiende- en twintigste-eeuwse gordels. Het is een mooi maar ook een makkelijk voorbeeld. In de echte twintigste-eeuwse verkavelingswijken is zo’n verdichtingsoefening moeilijker. Daar bots je op meer weerstand van de bewoners. Iedereen ziet de irrationaliteit van die woonwijken met kavels van 600 tot 800 meter in, behalve de mensen die daar wonen. Ik begrijp dat wel: die mensen vinden het gewoon een aangename buurt om te wonen en willen dat zo houden.”

Hoe wilt u die mensen dan toch overtuigen dat verdichten wenselijk is?

VAN WESENBEECK. “Door goede voorbeelden te tonen. Je moet niet alleen wijzen op het hogere doel dat je voor ogen hebt, maar ook op de voordelen die er voor hen in zitten. We zijn nog aan het leren hoe we daar het best over communiceren. We hebben dat nog onvoldoende in de vingers.”

WATTEEUW. “De essentie van de boodschap is dat de verdichting gepaard moet gaan met nieuwe voorzieningen en functies waarvan ook de huidige bewoners zullen profiteren. Kortom, dat dat kwaliteit van hun woonomgeving stijgt.”

U vindt dat ook werk en economie weer een plaats moeten krijgen in de stad.

WATTEEUW. “Ja, we streven naar een slimme verweving van functies. Het is een ongelofelijke fout geweest in de planologie om de economische functie buiten de steden en de gemeenten te duwen. We willen economische bedrijvigheid dus terughalen naar de stad. Dat moet uiteraard op een evenwichtige manier gebeuren met economische activiteiten die verzoenbaar zijn met een woonomgeving.”

VAN WESENBEECK. “Het is erg, maar vandaag is economie in een stedelijke omgeving een zwakke, kwetsbare functie. De woonmarkt is zo oververhit en dominant dat ze alle andere functies wegduwt. Daarbovenop ligt de focus in het woningsegment op de hoogste segmenten, waardoor de middenklasse nog moeilijk aan een woning geraakt. Dat is ook een grote uitdaging: erover waken dat de stad niet het exclusieve terrein wordt van één sociologische groep.”

Dat gaat dan over betaalbaar wonen, een van de prioriteiten van het Gentse stadsbestuur. Hoe wil Gent dat realiseren?

WATTEEUW. “Er is niet één tovermiddel. Je moet op heel veel fronten tegelijk werken: met het bestemmingsbeleid, met de vergunningen, met verweving. We gaan ook zwaar investeren in sociale woningen.”

VAN WESENBEECK. “We zetten ook in op bijkomende studentenhuisvesting. Elk jaar komen er ongeveer 1500 kotstudenten bij, terwijl er op jaarbasis maar 600 studentenkamers worden bijgebouwd. Die overige 900 kotstudenten komen dus op de reguliere woonmarkt terecht en treden in concurrentie met de klassieke huurders. We zien ook vaak dat de ouders een woning kopen en die omvormen tot een studentenhome. Dat is dan weer een woning die niet meer beschikbaar is voor een jong gezin.”

WATTEEUW. “Het komt erop aan zeer alert te zijn voor de trends die spelen op de woning- en aanverwante markten. Airbnb is ook zo’n fenomeen dat een enorme impact heeft op de woningmarkt. We hebben dat zeer snel gedetecteerd. Begrijp me niet verkeerd, Airbnb en bed-and-breakfast-voorzieningen voegen ook iets toe aan de stad. Maar als investeerders woningen opkopen om er Airbnb- of vakantiewoningen van te maken, dan wordt het een probleem. Want dan onttrek je opnieuw woningen aan de reguliere woningmarkt. We hebben daarom de regel ingevoerd dat de uitbater zelf in de woning moet wonen.”

Blijft het niet vechten tegen de bierkaai? Aantrekkelijke steden zijn meestal dure steden.

WATTEEUW. “Gent is het slachtoffer van zijn succes. Maar ik heb nog de periode gekend dat Gent ieder jaar achteruitboerde. Dat is veel minder aangenaam. Dat het succes ons wat extra hoofdbrekens bezorgt, neem ik er dan graag bij. Maar je moet dan wel de problemen die dat succes meebrengt, durven te benoemen en willen aanpakken. Dat houdt ook in dat je erover waakt dat je stad toegankelijk blijft voor een verscheiden groep van bewoners. Een stad met alleen maar rijken, is een armere stad.”