"Boeiend, maar niet vanzelfsprekend." Zo vat Trui Tydgat, businessmanager bij Matexi Oost-Vlaanderen, de situatie op de Gentse vastgoedmarkt samen. "Gent is een levendige stad, een groeiende stad ook. En er is een jong en verscheiden publiek, waardoor je ook nieuwe woontypes kunt introduceren. Dat maakt het interessant. Maar je voelt ook aan alles dat heel veel spelers hongerig naar Gent kijken. Dat resulteert onvermijdelijk in sterk stijgende prijzen."

De prijzen klimmen inderdaad verbazend snel op de Gentse vastgoedmarkt. In 2013 berekenden de notarissen de mediaanprijs voor een Gentse woning nog op 225.000 euro. Tegen 2018 was dat al 275.000 euro, een klim van 22 procent. In de eerste zes maanden van dit jaar was er nog eens een stijging van 7 procent. De mediaanprijs voor een huis bedraagt nu 294.500 euro. De appartement kenden een gelijkaardige prijsevolutie: plus 20 procent tussen 2013 en 2018 en plus 8 procent in de eerste helft van 2019. De mediaanprijs voor een Gents appartement is 257.500 euro.

Gent overtroeft daarmee de andere Vlaamse provinciehoofdsteden. Alleen Leuven volgt min of meer dezelfde steile opmars. Wellicht niet toevallig is Leuven, na Gent, de tweede grootste studentenstad van Vlaanderen.

Ook op de markt van de nieuwbouwappartementen laat Gent zowat alle Vlaamse steden achter zich. Het studiebureau de Crombrugghe & Partners zag de vraagprijzen in het centrum van Gent tussen 2015 en 2019 toenemen met 18 procent. Op de kleine Hasseltse appartementenmarkt (+25%) na, is dat de beste prestatie van alle grote Vlaamse steden. De recentste prijsberekening van de Crombrugghe & Partners toont een gemiddelde vraagprijs van 3425 euro per vierkante meter in Gent Stad (zie ook tabel Primaire en secundaire markt).

Tweeverdieners, boomers en investeerders...

Het is soms behoorlijk hectisch op de Gentse woningmarkt, getuigt de vastgoedmakelaar Axel Lenaerts. "Vooral woningen in de prijscategorie tussen 250.000 en 400.000 euro zijn hot", vertelt hij. "Kandidaat-kopers zijn dan vaak bereid snel te handelen. Sommigen brengen al tijdens het eerste bezoek een geschreven bod uit. Dat is een fenomeen van de jongste jaren."

De gegadigden voor de grondgebonden woningen zijn volgens Axel Lenaerts vooral jonge tweeverdieners. "Het zijn mensen met een goed en stabiel inkomen. Ze kijken wat ze aankunnen en omdat de rente laag staat, is dat behoorlijk veel. Vaak krijgen ze ook nog financiële steun van hun ouders. Het zijn allemaal elementen die de prijzen opdrijven."

Axel Lenaerts ziet ook dat het segment van de luxe-appartementen (600.000 tot 1 miljoen euro) sterk presteert. Daar laat vooral de babyboomgeneratie zich gelden. Axel Lenaerts: "Dat generatie-effect begint eigenlijk nu nog maar pas volop te spelen. Het zijn vaak mensen die terugkeren naar de stad. Ze zoeken de stilte op in de stad. Ik kan plekken tonen in Gent waar het rustiger wonen is dan op den buiten. "

Een derde boomende segment is volgens Axel Lenaerts dat van de investeringsappartementen. "Dat gaat van studio's tot een- en tweeslaapkamerappartementen", preciseert hij. "Die komen grotendeels op de verhuurmarkt terecht."

Voor die huurappartementen heeft Gent ook een interessant publiek: de jonge twintigers die na hun studies in de stad blijven hangen. "Gent is een aantrekkelijke stad voor jongeren, heeft een sterke economie en telt veel innoverende bedrijven", verklaart Frédéric Vandenhende van het vastgoedinvesteringsplatform Investr. "Het drama van Gent is dat een aanzienlijk deel van die groep rond hun dertigste wegtrekt uit de stad. Op het moment dat ze een woning willen kopen, blijkt Gent te duur. Dat leidt tot een gigantische stadsvlucht."

Een analyse van de vastgoedontwikkelaar Immpact bevestigt dat. In 2018 verlieten in de groep 'jonge gezinnen' 4691 mensen de stad, terwijl er slechts 2508 bij kwamen. Het negatieve saldo van 2183 is het hoogste van de voorbije tien jaar.

...en studenten

De sterke toename van de studentenpopulatie in Gent is een van de verklaringen voor de hausse op de vastgoedmarkt. Door een gebrek aan studentenkoten komen veel studenten op de reguliere woningmarkt terecht, waar ze concurreren met andere huizenzoekers. Ook het feit dat velen na hun studies graag blijven plakken in Gent geeft extra druk op de woningmarkt.

Koenraad Belsack, de oprichter en co-CEO van de studentenhuisvester Upgrade Estate, heeft de groei van de studentenpopulatie van dichtbij meegemaakt. "Toen wij in 1999 in Gent begonnen, telde de stad 28.000 studenten. Vandaag evolueert dat richting 80.000 studenten. Dat geeft geen overrompeling, want Gent is gelukkig een veelzijdige stad met ook veel vaste bewoners en toeristen. Maar de toename van de studenten heeft de motor in Gent wel in gang gezet."

Hij geeft wel toe er groeipijnen waren, ook omdat de stad "een moedig, maar moeilijk stedenbouwkundig beleid heeft gevoerd". "Moedig omdat de stad ervoor heeft gekozen een sociaal aspect mee te nemen in de studentenhuisvesting. Projectontwikkelaars moeten het beheer van het studentenhuis garanderen", legt Belsack uit. "Dat is belangrijk voor de sociale cohesie tussen de studenten en voor de relaties met de buurtbewoners. Het houdt ook wel in dat het in Gent niet meer mogelijk is studentenkamers per stuk te verkopen. Veel projectontwikkelaars haakten daarop af. Ook wij hebben de tijd moeten nemen om ons businessmodel aan te passen."

Volgens Koenraad Belsack is het eeneigenaarsmodel intussen goed ingeburgerd en hij verwacht dan ook dat het tekort aan studentenhuisvesting in de komende jaren weggewerkt wordt. Upgrade Estate levert in 2020 twee projecten op: Bro Upkot, een studententoren met 311 entiteiten langs de R4 en Whey Upkot, dat 68 entiteiten zal tellen vlak bij het UZ. In totaal heeft het een duizendtal nieuwe studentenkamers in ontwikkeling in Gent.

"De inhaalbeweging in de studentenhuisvesting is ingezet, maar de Gentse wooncrisis is niet alleen te wijten aan de instroom van studenten", stelt Nele Van Damme, eveneens oprichter en co-CEO bij Upgrade Estate. "Gent is populair bij een grote verscheidenheid aan doelgroepen. Vooral op de private huurmarkt geeft dat problemen. Mensen met een bescheiden inkomen worden weggeconcurreerd door andere groepen."

Een van die groepen is die van de young professionals. Voor hen creëert Upgrade Estate extra aanbod met het concept Up Living. In het gebouw The Mill in de Stropkaai biedt het via huurcontracten van een jaar deels ingerichte studio's en compacte appartementen aan met een beheersservice, diensten en collectieve ruimten. Kunnen zulke concepten de oververhitte Gentse woningmarkt helpen af te koelen? "Alle beetjes helpen", antwoordt Koenraad Belsack. "Elk appartement dat erbij komt, neemt wat druk weg van de markt."

© A 154 ARCHITECTEN, FOTO: LUC ROYMANS
© LUC ROYMANS, INTERIOR DESIGN UPGRADE ESTATE
THE MILL Up Living richt zich met kleine wooneenheden tot de jonge starters op de arbeidsmarkt. © A 154 ARCHITECTEN, FOTO: LUC ROYMANS