Studio’s en ruimere appartementen met meer dan drie slaapkamers zijn bijna niet te vinden in het Brusselse gewest. Dat is bizar voor een maatschappij waarin almaar meer alleenstaanden en nieuw samengestelde gezinnen zijn.
De Brusselse markt voor nieuwbouwappartementen blijft zeer stereotiep. De helft van de appartementen is zowat 80 vierkante meter groot en telt twee slaapkamers. Het is de klassieker voor de bouwpromotor die geen risico’s wil nemen en vlot een koper of een investeerder wenst te vinden. Maar die uniformiteit van de markt kan leiden tot een zekere discrepantie tussen de vraag en het aanbod.
Brussel telt volgens het kadaster 313.815 appartementen, zowel oude als nieuwe. Dat is ruim de helft (54,7%) van het totale aantal woningen in de hoofdstad. De rest zijn hoofdzakelijk huizen. Dat aandeel van de appartementen neemt al tien jaar gestaag toe, met bijna 1 procent per jaar. En het ziet ernaar uit dat die trend hoogstwaarschijnlijk onverminderd doorzet, gezien de vastgoedprijzen en het aanbod dat in de pijplijn zit. Het aantal huizen neemt elk jaar af.
Vooral nieuwe appartementen
Het expertisebureau de Crombrugghe & Partners, dat voor Trends de markt voor nieuwbouwappartementen analyseert, ziet het aantal appartementen sneller toenemen dan het aantal huizen afneemt. “Het woningbestand wordt dus groter”, constateert Michaël Zapatero, adviseur bij de Crombrugghe & Partners. “De verklaring is dat eilanden en eengezinshuizen worden afgebroken om plaats te maken voor nieuwbouw. De situatie is ontstaan doordat er een gebrek is aan beschikbare bouwgrond en doordat de nieuwbouw hoofdzakelijk uit appartementen bestaat.”
De Crombrugghe & Partners analyseerde beide uiteinden van het spectrum en kwam tot een opvallende conclusie. Van de appartementen die nu te koop staan in Brussel, heeft slechts 1 procent drie slaapkamers. Studio’s maken 7 procent van het aanbod uit. Dat cijfer loopt in Brussel-stad op tot 15 procent. “Dat zijn zeer interessante gegevens”, meent Michaël Zapatero. “Er zijn dus twee tegengestelde trends. Er komen alleenstaanden en grotere huishoudens bij, door de opkomst van het nieuw samengestelde gezin. Promotoren houden daar onvoldoende rekening mee. Het aanbod aan kleine en grotere appartementen is zeer klein. Alle waarnemers weten dat er meer appartementen moeten worden gebouwd om de bevolkingsgroei op te vangen. Maar het aanbod is daar niet op afgestemd. Dat komt vooral doordat de promotoren geen risico’s willen nemen en zo veel mogelijk rendement willen halen uit hun investering.”
Meer flexibiliteit
Volgens Olivier Carette, de gedelegeerd bestuurder van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), moedigt de overheid de bouw van kleinere appartementen niet aan: “Volgens de gewestelijke stedenbouwkundige verordening moeten nieuwbouwappartementen een bepaalde minimumoppervlakte hebben. Maar onze manier van leven komt niet meer overeen met wat tien jaar geleden gangbaar was. De regels worden momenteel herzien, maar die bepaling helaas niet. Dat betreuren wij.”
Carette pleit voor meer flexibiliteit: “Het probleem is dat de bouwnormen en de energienormen te streng zijn. Ook is de vastgoedbelasting voor nieuwbouw te hoog. Een btw-tarief van 21 procent vormt een waar obstakel. Om nog maar te zwijgen van het feit dat je voor nieuwbouw geen woonbonus hebt die de producten aantrekkelijker maakt voor investeerders. De overheid maakt de bouw van kleine appartementen of appartementen met één slaapkamer gewoon niet interessant. En dat ondanks de vraag, die nochtans 15 procent van de markt beslaat.”
De gemiddelde oppervlakte van de appartementen bedraagt 84 vierkante meter. De woningoppervlakte neemt de voorbije jaren dus minder sterk af in Brussel. Nader onderzoek wijst uit dat de oppervlaktes variëren van 60 tot 120 vierkante meter. In de gemeenten in het centrum van Brussel zijn de nieuwbouwappartementen die nu op de markt verschijnen, gemiddeld het grootst.
“Het Europese gemiddelde is 65 vierkante meter”, weet Carette. “Er is dus nog speelruimte. Het is niet de bedoeling dat we alleen maar kleine oppervlakten produceren. We willen woningen produceren die aangepast zijn aan elke levensfase.
Gevarieerde secundaire markt
Tot slot is het aanbod op de markt van de bestaande appartementen, de zogenoemde secundaire markt, iets gevarieerder. Je vindt daar meer appartementen met meer dan drie slaapkamers. Maar met 5,7 procent blijft ook daar het aanbod niet erg groot. Je vindt er zelfs appartementen met meer dan zes slaapkamers. Maar met 0,2 procent is dat aanbod uiterst marginaal. We voegen er nog aan toe dat er ook op de secundaire markt meer studio’s zijn dan op de nieuwbouwmarkt.
