Tweede verblijven in Frankrijk: ‘Het blijft een verkopersmarkt’

De vastgoedmarkt in de populaire Zuid-Franse vakantieregio’s Provence en Côte d’Azur ondervindt nauwelijks hinder van de rentestijging en de oorlog in Oekraïne. Vakantievastgoed doet het goed in onzekere tijden, klinkt het.

Iets minder druk dan in 2021, maar nog altijd een stevige activiteit en klimmende prijzen. Dat is, kort samengevat, de situatie op de Franse vastgoedmarkt in de eerste helft van dit jaar. Net als in ons land zijn de Franse vastgoedkopers wel wat ongerust over de snel stijgende rente. Maar door het beperkte aanbod houdt de opwaartse prijstrend wel aan. De Franse vereniging van vastgoedprofessionals Fédération Nationale de l’Immobilier noteerde in de eerste maanden van dit jaar een prijsstijging van 7,9 procent op jaarbasis.

Maar gelden die nationale tendensen ook voor tweede verblijven in populaire vakantieregio’s, zoals de Provence en de Côte d’Azur? Een marktstudie van de vastgoedadviseur Knight Frank bevestigt dat het aanbod ook in die typische vakantiemarkten klein is. In de Provence zou het aantal te koop aangeboden woningen zelfs 65 procent lager liggen dan voor de pandemie. Volgens data van de vastgoedsite meilleursagents klommen de prijzen in de regio Provence-Alpes-Côte d’Azur 5 procent hoger. In twee jaar zijn de prijzen er met 10,02 procent gestegen.

Duurder zeezicht

En hoe is het sentiment op de Zuid-Franse markt? “De intensiteit is een beetje afgenomen”, reageert vastgoedmakelaar Rudi Janssens. “De uitbundige groeicijfers van vorig jaar halen we niet meer. Maar het aantal aanvragen stijgt nog altijd. De combinatie met het beperkte aanbod maakt onderhandelingen over de prijs zeer uitzonderlijk. Soms ontstaat er zelfs een opbod voor een pand.” Janssens is de zaakvoerder van Janssens Immobilier Knight Frank, een netwerk van twaalf verkoopkantoren en één verhuurkantoor in de driehoek Uzès – Mont Ventoux – Saint-Tropez.

Veerle Huylebroek van Med-Estates maakt een gelijkaardige analyse voor haar werkgebied: de Golf van Saint-Tropez met de dorpen Saint-Tropez, Ramatuelle, La Croix Valmer, Grimaud, Gassin en uitlopers naar La Garde Freinet, Sainte-Maxime en Le Plan-de-la Tour. “Het blijft een verkopersmarkt”, zegt ze. “Een pand dat tegen een correcte prijs op de markt komt, raakt doorgaans relatief snel, vaak tussen een en drie maanden, verkocht.”

Ook Rudi Janssens heeft het over opvallend kortere doorlooptijden. “Wij werken traditioneel in een langzame markt, met een dromende koper en een matig gemotiveerde verkoper. Maar de coronacrisis heeft een grote urgentie gecreëerd bij de kandidaat-kopers. Wij waren doorlooptijden van twaalf tot achttien maanden gewoon. Nu is dat gemiddeld drie tot zes maanden, afhankelijk van de prijscategorie. Woningen tot 1,5 miljoen euro zijn gemiddeld na drie maanden verkocht, panden tussen 1,5 en 3 miljoen euro meestal na een zestal maanden, en in de prijscategorie rond 750.000 euro zelfs binnen de maand.”

De prijsstijgingen voor tweede verblijven liggen volgens onze gesprekspartners ook een flink stuk hoger dan de bovenvermelde algemene prijsstijgingen. “Sinds de pandemie zijn de prijzen op sommige locaties met 30 tot zelfs 50 procent gestegen”, zegt Veerle Huylebroek. “In de Provence zijn ze de voorbij twee jaar met bijna 15 procent op jaarbasis toegenomen”, stelt Rudi Janssens.

Kan een verdere stijging van de rente een impact hebben? “De rente is geen drijvende factor voor de markt hier”, stelt Janssens. “Er vinden wel aankopen plaats die gedeeltelijk gefinancierd zijn met een lening, maar dat past dan meestal in een fiscale optimalisatie.” Huylebroek bevestigt het ondergeschikte belang van de rente: “Maar ook bij een fiscale optimalisatie met een lening kan een hogere rente een nieuwe berekening van het budget vergen.”

De prijsniveaus variëren sterk van streek tot streek. “De nabijheid van Saint-Tropez is bijvoorbeeld een belangrijke prijsfactor”, zegt Veerle Huylebroek. “Zeezicht blijft ook zeer begeerd. Panden met zeezicht zijn 30 tot 50 procent duurder dan gelijkaardige panden zonder zeezicht. De prijskloof is ook nog toegenomen. Vroeger betaalde je slechts 10 tot 30 procent meer voor zeezicht.”

In de Provence hanteert Knight Frank voor het kwaliteitsvakantievastgoed een prijsvork van 4.000 euro per vierkante meter in L’Isle sur la Sorgue tot 9.200 euro in Eygalières. Aan de Côte d’Azur vermeldt Knight Frank prijzen tussen 7.500 euro per vierkante meter in La Garde Freinet tot 28.300 euro in Saint-Tropez en zelfs 35.300 euro in Saint-Jean-Cap-Ferrat. Ter vergelijking: in Knokke-Heist, de duurste Belgische badplaats, bedraagt de gemiddelde vraagprijs voor nieuwbouwappartementen 6.800 euro per vierkante meter, maar in het Zoute is er ook nieuwbouwaanbod met prijzen rond 35.000 euro.

Zekerheid in onzekere tijden

Beide makelaars zagen sinds begin dit jaar ook een belangrijke groep kopers terugkeren naar de Franse markt. Bij Rudi Janssens zijn dat de Amerikaanse kopers. “De sterkere dollar speelt daarin zeker een rol”, zegt hij. Veerle Huylebroek stelt vast dat de Britten zich weer op de koopmarkt wagen. “Als toerist zijn ze nooit weg geweest”, zegt ze. “Maar door de brexit en een verzwakking van het pond, hebben ze zich wel een tijdje afzijdig gehouden op de koopmarkt. Intussen is de wisselkoers al wat in gunstige zin geëvolueerd en beseft men dat de brexit niet het einde van de wereld betekent.”

Van het afhaken van de Russische kopers hebben Janssens en Huylebroek geen last. “De Provence is nooit een favoriete pleisterplaats van de Russische oligarchen geweest”, zegt Janssens. “Ik heb nooit een Russisch cliënteel gehad, dus voor mij maakt dat geen verschil”, antwoordt Huylebroek.

Heeft de oorlog in Oekraïne dan geen effect op de Zuid-Franse vastgoedmarkt? “Dat is moeilijk in te schatten, precies omdat we in een sterke verkopersmarkt zitten”, reageert Huylebroek. “Maar mijn Duitstalige agent vertelde me dat onze Duitse klanten toch wat voorzichtiger zijn, net als het Oost-Europese publiek. De nabijheid van Oekraïne vergroot wellicht toch wat de gevoeligheid voor de oorlog.”

“Ik vind het niet fijn om te zeggen, maar eigenlijk heeft de oorlog een positief effect op onze activiteit”, vertelt Janssens. “Een oorlog – en hetzelfde geldt voor covid – brengt onrust en onzekerheid. Die angst verlamt kortstondig de markt, maar vervolgens gaan de mensen op zoek naar zekerheid. Dan komt vastgoed, en zeker vakantievastgoed, in beeld als een veilige en aantrekkelijke haven. De mensen kiezen eieren, of in dit geval stenen, voor hun geld.”