Stevig onweer, maar geen tsunami op de woningmarkt

Zodra er meer zicht is op het einde van de gezondheidscrisis, kan de woningmarkt herleven. Gezinnen zullen aarzelen met de aankoop van een woning, maar beleggers blijven op zoek naar een veilige investeringshaven. De meeste waarnemers verwachten een relatief kleine prijsdaling.

De coronacrisis hakt stevig in op de economie. “We zien op jaarbasis de grootste krimp sinds de Tweede Wereldoorlog: een daling van het bruto binnenlands product (bbp) met 8 procent”, stelt professor Erik Buyst, vastgoedanalist en economisch historicus aan de KU Leuven. “Een begrotingstekort van 10 procent zal wegen op de staatskas. Dit is de schok op de vastgoedmarkt die we al jaren vrezen.” Hij verwacht dat de prijzen op de woningmarkt de volgende jaren met 2 à 10 procent dalen. “Dat laatste cijfer komt overeen met de prijzen van vier à vijf jaar geleden”, relativeert hij.

De studiedienst van ING verwacht dat de woningprijzen dit jaar nominaal met 2 procent dalen door de coronacrisis. De collega’s van KBC hanteren drie scenario’s. In het basisscenario, dat 50 procent kans maakt, volgt na de graduele afbouw van de noodmaatregelen een economische heropleving in het derde kwartaal. Het reële bbp zou dan dit jaar dalen met 9,5 procent en de woningprijzen met 3 procent. In 2021 volgt een prijsdaling met 2 procent. “Zo’n correctie zou de prijzen op het niveau van drie jaar geleden brengen”, stelt Johan Van Gompel van de studiedienst. “Dan spreken we van een zachte landing. De 6 procent overwaardering van de woningmarkt die de Nationale Bank heeft vastgesteld, wordt zo weggewerkt. In ons pessimistische scenario gebeurt die afwaardering boven op een scherpe correctie als gevolg van de slechte economische parameters.”

In dat scenario, met een kans van 35 procent, worden de veiligheidsmaatregelen tot in 2021 in periodes soepeler en weer strenger. In dat geval kan de prijs van de woningen in twee jaar met 10 procent dalen. Er is een kleine kans (15%) dat door de geleidelijke versoepeling van de maatregelen in het tweede kwartaal de economie de tik van dit jaar (-5%) volgend jaar al compenseert (+6%). In dat geval zullen de woningprijzen na een lichte daling (-1%) in 2020 stabiliseren.

Philippe Janssens van het vastgoedanalyse- en waarderingsbedrijf Stadim verwacht een daling van 3 procent: “De maximale nominale prijsdaling van 10 procent die sommige analisten verwachten, is even hoog als die tijdens de vastgoedcrash van 1980-1983. Maar toen was de inflatie hoog. De reële prijsdaling van woningen bedroeg toen 35 procent en was pas in 1996 weggewerkt. Zo lang zal het herstel nu niet duren.”

Geen straf voor wanbetalers

De vastgoedmarkt is nu relatief stabiel, omdat de banken de afbetaling van een hypothecaire lening gedwongen uitstellen voor gezinnen die tijdelijk financiële problemen hebben. “Hadden de banken massaal aangemaand tot betalen, met gedwongen verkopen als gevolg, dan had dat kunnen leiden tot een snelle neerwaartse spiraal van de vastgoedprijzen”, stelt Steven Trypsteen van ING. “Het verbod op gerechtelijke stappen tegen hypothecaire wanbetalers creëert tijdelijk rust. We gaan ervan uit dat de economie na de coronacrisis weer vaart krijgt en het effect relatief klein zal zijn.”

John Romain van Immotheker verwacht wel problemen. “Momenteel zijn er weinig afbetalingsproblemen door de financiële tussenkomst bij tijdelijke werkloosheid en het verbod juridisch op te treden bij wanbetaling”, zegt hij. “Dat zal anders zijn voor veelverdieners. Een piloot die terugvalt op de maximumuitkering van de tijdelijke werkloosheid, kan binnenkort de hypotheek voor zijn dure woning moeilijk afbetalen als zijn werkgever de vliegtuigen uit de lucht houdt. Na de zomer zullen waarschijnlijk in heel wat bedrijven ook ontslagen vallen.”

Johan Van Gompel: “Zelfs mensen mét een baan zullen afhaken als kandidaat-kopers. Misschien hadden ze voor de crisis nog interesse voor een woning, maar door de onzekerheid wachten ze af.”

Vraag naar woningen daalt

John Romain stelt vast dat er in de eerste twee maanden van dit jaar 18 procent minder hypotheekaanvragen waren dan in 2019. “En toen was er in ons land nog geen crisis. De dalende vraag komt deels doordat veel Vlamingen de aankoop van hun woning eind 2019 versnelden, omdat dit jaar de woonbonus zou worden afgeschaft.”

Maar er is meer. Sinds begin dit jaar verplicht de Nationale Bank dat wie een woning koopt minstens 10 procent eigen middelen moet inbrengen. “De vraag daalde dus al, en die daling kan door deze crisis nog scherper worden. Kopers met geld zullen meer kwaliteit eisen voor minder geld. Bovendien stijgt het aanbod, omdat door de oversterfte meer woningen zullen worden verkocht. Die mix kan tot een drama leiden op de woningmarkt.

ING verwacht wel dat de markt in de tweede jaarhelft zal opflakkeren. “Een aantal uitgestelde, maar noodzakelijke aankopen zal toch gebeuren, zodra verplaatsingen en huisbezoeken weer mogelijk zijn”, verwacht Steven Trypsteen. “Ook zullen kopers kansen zien door de prijsdaling.”

Stabiliserende factoren

ING en KBC zien ook stabiliserende factoren, die de prijzen van woningen ondersteunen. Ze verwachten dat de ingrijpende maatregelen van de overheden de koopkracht op een aanvaardbaar peil zullen houden. De lagere rente die de Europese Centrale Bank creëert, handhaaft goedkope hypotheekleningen.

“De lage rente ondersteunde al langer de prijs van de woningen, en wie dacht dat daaraan een einde zou komen, kreeg ongelijk. Deze crisis is zwaarder dan die van 2008, maar uit die laatste hebben we lessen getrokken”, weet Erik Buyst. “Overheden beseffen meer dan vroeger dat ze via stimulansen de economie kunnen herstellen. De coronacrisis hoeft dus niet te leiden tot een economisch drama. De woningmarkt zal mogelijk zelfs relatief weinig lijden onder deze situatie.”

De derde stabiliserende factor zijn de beleggers. “Als hun vertrouwen in de financiële markten al een beetje hersteld was, heeft het nu door de scherpe beursdaling weer een knauw gekregen”, weet Trypsteen. “Ze zullen opnieuw opteren voor vastgoed als veilige haven voor hun investeringen.”

Van Gompel is het daarmee eens, ook al omdat dit jaar veel dividenden wegvallen. Hij wijst er wel op dat investeerders die de woningen verhuren, kiezen voor nieuwbouw. “Nieuwbouwwoningen die voldoen aan alle bouw- en energienormen, zijn gewild bij beleggers”, voorspelt hij. “Verouderde huizen krijgen het nog moeilijker.”

Ook Stéphane Verbeeck, de voorzitter van de beroepsvereniging van vastgoedontwikkelaars BVS, verwacht geen sterke prijsdaling van nieuwbouw. “Nogal wat ontwikkelaars hebben de gronden duur aangekocht, omdat ze naast bankkredieten ook met andere externe financiers werkten”, weet Verbeeck. “Ontwikkelaars met een zwakke balans zullen het hard te verduren krijgen. Zij kunnen hun nettomarge van 5 procent op de verkoopprijs wat verlagen in een crisis, maar op de 15 procent brutomarge kunnen ze niet toegeven. Ze moeten immers de aankoop van de grond, de bouw van de woning en hun vaste kosten financieren. Ik verwacht dus geen scherpe prijsdaling op korte termijn. Over een jaar of twee kan er wel een lichte prijscorrectie zijn. De gronden zullen dan weer tegen realistische prijzen worden aangekocht, omdat ontwikkelaars hun balans in evenwicht willen houden tijdens een economische crisis. De minder dure gronden kunnen de prijs van nieuwbouw wat drukken.”