Steunpunt Wonen: ‘Vastgoedbeleggers mogen realistisch 3,29 procent rendement verwachten’

De huurprijzen zitten in de lift. Kandidaat-verhuurders die zich al rijk rekenen, moeten weten dat de waarde van de woningen trager stijgt. Een nieuwe studie toont dat het rendement van woningvastgoed lager ligt dan veel beleggers denken.

Hoe rendabel is een investering in woningvastgoed? Een eenvoudige vraag zonder eenduidig antwoord. Er circuleren allerlei percentages, vaak gebaseerd op verschillende definities van rendement.

Die verwarring heeft ook veel te maken met de aard van het investeringsobject: de Belgische woningmarkt is bijzonder divers. Geen twee woningen zijn dezelfde, waardoor veralgemeningen moeilijk zijn. Daar komt bij dat de Belgische woningmarkt niet uitblinkt in transparantie: de data zitten verspreid of ontbreken soms helemaal. De prijsevolutie van vastgoed hangt bovendien af van talloze factoren zoals de rente, de fiscaliteit, inkomens, de demografie en veranderingen in de regelgeving. Een sluitende analyse vereist heel wat inschattingen en veronderstellingen.

Toch is het voor beleggers in de private huurmarkt cruciaal om goed geïnformeerd te zijn over het rendement van hun investering. Dat is het opzet van een nieuwe studie van de vastgoedeconomen Frank Vastmans en Joren Vandenbergh, beiden verbonden aan het Steunpunt Wonen. Ze berekenden het totale nettorendement van een gemiddelde huurwoning. En de uitkomst is: 3,29 procent.

Veel vastgoedbeleggers zullen, met hun eigen cijfers bij de hand, beweren dat ze een hoger rendement halen.

FRANK VASTMANS. “Veel beleggers zullen inderdaad historische rendementen naar voren kunnen schuiven die hoger liggen. Dat heeft vooral te maken met de waardestijging van hun pand, het zogenoemde indirecte rendement (de huur levert het directe rendement, nvdr). De decennialange daling van de rentevoeten tot 2022 heeft de waarde van vastgoed flink opgekrikt. Maar die periode lijkt nu voorbij: de rente is gestegen en de jongste twee jaar waren de waardestijgingen zeer beperkt of zelfs nihil.

“In onze analyse kijken we niet naar historische rendementen, maar naar verwachtingen. Uiteraard kunnen we de toekomst niet voorspellen, maar op basis van woningprijsanalyses en economische parameters, zoals de inkomensgroei voorspeld door het Planbureau, maken we een best guess van de verwachte woningprijzen. De waardeveranderingen uit het verleden zijn waarschijnlijk groter dan wat wij nu berekenen, maar het doel van ons onderzoek is net te kijken of vastgoedbeleggingen ook in de toekomst aantrekkelijk blijven.”

Is 3,29 procent niet wat karig voor een vrij arbeidsintensieve belegging?

VASTMANS. “Ik vind het nog wel oké voor een niet zo risicovolle belegging. Ja, het is vrij arbeidsintensief, maar je moet dat ook niet overdrijven. Je kunt bijvoorbeeld een makelaar inschakelen om de verhuur te regelen waardoor je eigen inspanning beperkter wordt, al weegt dat natuurlijk ook op het nettorendement. Het zal altijd wel wat opvolging vergen, maar er zijn ook grote verschillen tussen soorten woningen en types huurders. Een nieuwbouwappartement met een goede huurder vraagt minder werk en kosten dan de verhuur van een ouder huis.”

Houden beleggers voldoende rekening met het onderhoud en de waardevermindering in hun rendementsberekening?

VASTMANS. “Gedeeltelijk wel, zeker bij nieuwbouw, waar lagere onderhoudskosten vaak worden ingecalculeerd. Maar depreciatie is iets anders — de waarde-evolutie van een woning door de tijd heen kan sterk verschillen. Een goed onderhoud vertraagt de waardevermindering, en omgekeerd. Dat maakt het lastig om de echte prijsevolutie te bepalen. Twee identieke woningen kunnen heel verschillend evolueren, afhankelijk van hoe goed ze onderhouden of gerenoveerd zijn.

“Bovendien geven de gemiddelde prijsevoluties, zoals die vaak in de media verschijnen, een vertekend beeld. De prijs van een specifieke woning stijgt minder sterk omdat die woning elk jaar ouder wordt. In rendementsanalyses blijf je daarom best woningen met dezelfde kenmerken doorheen de tijd volgen. Wij noemen dat hedonische prijsanalyses. Met zulke tijdreeksen kunnen wij de belegger een diepgaander inzicht bieden.”

Het vastgoednetwerk CIB waarschuwde onlangs voor een groeiende kloof tussen vraag en aanbod op de huurmarkt. Moet de overheid verhuren aantrekkelijker maken?

VASTMANS. “Nee, ik denk niet dat de overheid de huurmarkt extra moet ondersteunen. Want dan steun je de huurmarkt, daarna de eigenaarsmarkt, en uiteindelijk drijf je de prijzen overal op. Ik pleit wel voor eigendomsneutraliteit: een gelijk speelveld tussen beide markten, met correcties waar dat nodig is. Als bepaalde bevolkingsgroepen het recht op huisvesting dreigen te verliezen, moet de overheid corrigeren.

“De basis is altijd het aanbod. Zonder voldoende aanbod krijg je altijd prijsproblemen. Je hoeft verhuurders niet extra te stimuleren, maar je moet ze ook geen spaken in de wielen steken. Ze zorgen voor een belangrijk deel van het aanbod op de woningmarkt. Als je hen afschrikt, beperk je dat aanbod en vergroot je het probleem alleen maar.”