Stefanie Vanden Broucke (CEO Caaap): ‘Er is een overaanbod aan appartementen’

Stefanie Vanden Broucke, de CEO van de projectontwikkelaar Caaap, ziet de leefbaarheid in de steden gunstig evolueren, met Gent in een voortrekkersrol. Maar ze maakt zich ook zorgen. “Hoe kunnen we nog projecten bouwen die niet alleen voor de happy few zijn?”

Stefanie Vanden Broucke is een van de weinige vrouwen aan het hoofd van een groot vastgoedbedrijf in ons land. Ze lacht als we polsen of gender een thema is in haar sector. “Ik sta daar weinig of niet stil bij”, zegt ze. “De juiste persoon op de juiste plaats, vind ik belangrijker. Los daarvan denk ik dat diversiteit een meerwaarde is voor elke organisatie. Bij Caaap werken ongeveer evenveel mannen als vrouwen. Dat vind ik gezond.”

Caaap, een onderdeel van de bouwgroep Artes, is een van de belangrijkste Oost-Vlaamse projectontwikkelaars. Samen met Van Roey Vastgoed bouwt het bedrijf in het oude havengebied van Gent het grootschalige en multifunctionele project De Nieuwe Dokken. Ook in Merelbeke, Deinze en Aalst heeft het projecten lopen.

In 2014 verhuisde Caaap (toen nog Vanhaerents Development) van Torhout naar Gent. “Een belangrijke stap”, zegt Stefanie Vanden Broucke. “We zijn in heel Vlaanderen actief, behalve in Limburg, en dan is Gent een ideale uitvalsbasis. Doordat veel afgestudeerden blijven plakken in Gent, is het ook een goede plek om jong talent aan te trekken.”

Die aantrekkingskracht heeft ook een keerzijde: hoge woningprijzen. Neemt het prijsopbod op de Gentse vastgoedmarkt niet stilaan ongezonde proporties aan?

STEFANIE VANDEN BROUCKE. “De prijzen stijgen niet meer zo snel als de voorbije jaren. Ik zie meer realisme. Alles begint bij de prijzen die de ontwikkelaars betalen voor een projectgrond. In Gent hebben biedingen plaatsgevonden die de wenkbrauwen deden fronsen. Maar die aberraties zijn eruit. De stad Gent probeert die opwaartse prijstrend ook te temperen. Zo heeft ze voor De Nieuwe Dokken, een publiek-privaat project, opgelegd voor 20 procent in betaalbare woningen te voorzien. Maar het opwaartse prijseffect dijt uit. In Ledeberg wilde vroeger niemand wonen, nu rijzen de prijzen daar de pan uit. Gentbrugge is ook zo’n place to be. En het gaat steeds verder, tot in Deinze.

“Tegelijk merken we dat de mensen creatief zijn. Zo huren groepjes jongeren samen een rijwoning voor ongeveer 1500 euro per maand. Maar zo sluit je opnieuw een deel van de markt voor jonge gezinnen. Dé uitdaging voor onze steden wordt gezinnen met jonge kinderen aan boord houden.”

Waarom is dat zo belangrijk?

VANDEN BROUCKE. “Een gezonde mix leidt tot betere steden. Stedelijk wonen biedt ook veel voordelen voor gezinnen. En het is duurzamer. De eis van de stad Gent om 20 procent grondgebonden woningen te bouwen op De Nieuwe Dokken, vind ik daarom gerechtvaardigd. Als de overheid die norm niet oplegt, krijg je snel weer klassieke appartementenbouw. Een appartement brengt voor een ontwikkelaar nu eenmaal meer op dan een grondgebonden woning. Het verplicht ons ook om creatief te zijn en na te denken over alternatieve woonvormen.

“Een andere uitdaging is compact en kwalitatief wonen te combineren. Met uitsluitend woonentiteiten van 200 vierkante meter sluit je mensen met een kleiner budget, vaak jonge gezinnen, uit. Door aangename en kwalitatieve publieke ruimte rondom een project te creëren, kan je minder privéruimte voor een stuk compenseren. En dat gebeurt: er is de jongste jaren veel aandacht voor de aanleg van parken en speelruimten rond projecten.”

Het delen van ruimten is ook een oplossing om minder privéruimte te compenseren. Maar uit de Woonsurvey blijkt dat de Vlaming er niet tuk op is. In coronatijden is het zelfs geen optie.

VANDEN BROUCKE. “Dat is juist. De coronacrisis roept nieuwe vragen op, ook over wonen. Stedelijkheid heeft consequenties. We moeten daar kritisch over durven na te denken. Maar de coronacrisis benadrukt volgens mij ook het belang van voldoende groen en publieke ruimte, zodat mensen toch even in hun buurt naar buiten kunnen. Voor het gebruik van die gemeenschappelijke delen kan je tijdelijk creatieve oplossingen uitwerken.”

Is de realiteit ook niet dat veel jonge gezinnen het huisje-tuintje op het platteland verkiezen?

VANDEN BROUCKE. “De verkavelingsdroom leeft nog sterk bij jonge gezinnen. Tegelijk kiezen ook veel jonge mensen ervoor in de stad te wonen. Maar dan moet je al overtuigd zijn van de extra kwaliteiten die een stad biedt. Gent is daar een voortrekker in, bijvoorbeeld met zijn mobiliteitsplan.”

U hoort bij de voorstanders?

VANDEN BROUCKE. “Ja. Chapeau ook dat het stadsbestuur door durft te zetten. Ik moet toegeven dat wij ook twijfels hadden. Bij de opstart van De Nieuwe Dokken vernamen we dat de stad een erg lage parkeernorm oplegde: 0,6 parkeerplaatsen per entiteit. We zaten even met de handen in het haar, want hoe zouden we onze dure entiteiten verkocht krijgen als we de kopers geen twee parkeerplaatsen konden aanbieden? Uiteindelijk is de parkeernorm opgetrokken tot 0,8. We stellen nu vast dat we zelfs enkele parkeerplaatsen op overschot hebben.

“De keerzijde is dat de handel er zou onder lijden. En er zijn mensen die klagen dat hun verbouwing vertraging oploopt, doordat hun elektricien of loodgieter met zijn bestelwagen de lage-emissiezone niet meer in mag. Dat zijn pijnpunten waarover goed moet worden nagedacht, want je kunt niet iedereen op de fiets zetten.”

U had het over Deinze. Is er in die kleine stad niet stilaan een overaanbod aan appartementen?

VANDEN BROUCKE. “Er is in het algemeen een overaanbod aan appartementen in de kleine provinciesteden. De captatiegraad is er veel kleiner. Als verschillende grote projecten tegelijk op de markt komen, vertraagt de verkoop.

“Maar we geloven nog altijd in Deinze. Het is een stad met veel troeven. De ligging, dicht bij Gent en vlak bij de E17, is top. Dat er een rivier door de stad loopt, is ook altijd een meerwaarde. En naar mijn aanvoelen voert het stadsbestuur ook een sterk beleid, met veel aandacht voor duurzaamheid en fietsmobiliteit. Maar ik denk niet dat je Deinze in de markt kunt zetten als een alternatief voor Gent. Daarvoor ligt het iets te ver weg.”

Naar welke Oost-Vlaamse steden kijkt u nog voor ontwikkelingen?

VANDEN BROUCKE. “De steden waar we al actief zijn, blijven we goed volgen. In het Waasland zijn we iets voorzichtiger. In Sint-Niklaas bijvoorbeeld ligt het prijsniveau van appartementen aan de lage kant, waardoor het voor projectontwikkelaars geen gemakkelijke markt is. Aalst heeft nog veel groeimarge. De troef van de Dender wordt er nog onvoldoende uitgespeeld. Het stadsbestuur is zich daar wel van bewust. Het is ook een stad met nog veel oude, centraal gelegen bedrijfssites. Die bieden kansen voor interessante reconversieprojecten.”

Wat is voor u het thema van de toekomst op de woningmarkt?

VANDEN BROUCKE. “Betaalbaarheid. De Vlaamse regering heeft de woonbonus afgeschaft, ook om de stijging van de woningprijzen af te remmen. Maar als de rente zo laag blijft, betwijfel ik of dat effect er komt. De meeste projectontwikkelaars denken heel hard na over betaalbaarheid. Hoe kunnen we nog projecten bouwen die niet alleen bereikbaar zijn voor de happy few? Vandaag wordt een belangrijk deel van de appartementen gekocht door investeerders. Als de vraag van die groep terugvalt, hebben veel projectontwikkelaars een probleem.”