Sociaal verhuren in tien vragen en antwoorden

U hebt een woning die u wilt verhuren. In plaats van zelf een huurder te zoeken, kunt u overwegen een woonmaatschappij in te schakelen. Zo draagt u bij tot een duurzamere samenleving. In ruil daarvoor geniet u bepaalde zekerheden.

1. Wat is een woonmaatschappij?

Tot voor kort konden eigenaars van private huurwoningen bij sociaalverhuurkantoren (SVK’s) terecht om hun woning sociaal te laten verhuren. Door een grondige hervorming van de sector zijn die SVK’s gefuseerd met de socialehuisvestingsmaatschappijen, om zo woonmaatschappijen te vormen.

“Een woonmaatschappij bouwt en beheert huurwoningen en -appartementen, en verhuurt die tegen een billijke prijs aan personen of gezinnen met een lager inkomen of met een onzekere woonsituatie”, verduidelijkt Wim Boone van initia.Vlaanderen, de vroegere Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. “Vlaanderen telt 41 door de Vlaamse overheid erkende woonmaatschappijen. Die bezitten samen zo’n 160.000 eigen woningen, maar daarnaast beheren ze dus ook meer dan 13.500 woningen van particuliere eigenaars.”

2. Wat is een ‘billijke’ huurprijs?

Een billijke huurprijs betekent dat die lager is dan de prijs die u voor hetzelfde pand op de privéhuurmarkt zou krijgen. In de praktijk is een korting van 15 à 20 procent ten opzichte van de reguliere huurprijzen gangbaar, al zijn daarover in Vlaanderen geen wettelijke regels vastgelegd. In Brussel moeten de SVK’s barema’s respecteren, die gemiddeld 30 tot 40 procent lager liggen dan de gebruikelijke prijzen op de markt.

“Elke woonmaatschappij mag in Vlaanderen vrij een betaalbare huurprijs afspreken met de eigenaar”, zegt Wim Boone. “Daarbij wordt, net als op de privémarkt, rekening gehouden met de staat, de grootte en de ligging van het pand. De woonmaatschappij als tussenpartij houdt overigens geen commissieloon in op de afgesproken prijs.”

Net zoals bij de verhuur op de privémarkt heeft u het recht om de huurprijs te indexeren. In onderling overleg kunnen de indexatiemogelijkheden weliswaar beperkt of uitgesloten worden tijdens de huurperiode.

3. Welke panden komen in aanmerking?

In principe kan elk pand via een woonmaatschappij verhuurd worden, maar in de praktijk vinden luxueuze villa’s en penthouses uiteraard zelden hun weg naar de sociale verhuur. U moet in elk geval een conformiteitsattest kunnen voorleggen. De maatschappij zal tijdens een bezoek nagaan of uw pand voldoet aan de kwaliteitseisen op het gebied van onder meer brandveiligheid, isolatie, beglazing, verwarming en vocht.

“De wettelijke eisen voor sociale verhuur en voor privéverhuur zijn identiek”, weet Wim Boone. “Er gelden dus dezelfde voorwaarden wat betreft bijvoorbeeld de renovatieverplichting, het EPC en het asbestattest.”

4. Moet of mag u zelf een huurder zoeken?

Wanneer u als verhuurder een contract afsluit met een woonmaatschappij, dan verhuurt die maatschappij uw woning door aan een persoon die of een gezin dat daarvoor in aanmerking komt. U hoeft dus geen huurder te zoeken, maar u hebt ook geen inspraak in wie uw pand zal bewonen.

“Het huurcontract met een woonmaatschappij loopt in principe over een termijn van negen jaar”, zegt Wim Boone. “Bij nieuwbouw kan een termijn van vijftien 15 jaar belangrijk zijn op het gebied van de btw (zie verder, nvdr). Je zet jezelf dus ‘vast’ gedurende die periode, maar tegelijkertijd zit je ook safe.”

5. Waarom zit je safe?

U kunt als eigenaar rekenen op permanente huurinkomsten. Zelfs wanneer uw woning leegstaat of indien de bewoner zijn huur niet betaalt aan de maatschappij, ontvangt u elke maand stipt de afgesproken huurprijs. De woonmaatschappij draagt dus alle huurdersverplichtingen.

“Je hoeft dus niet wakker te liggen van het feit dat een huurder bijvoorbeeld vroegtijdig vertrekt of dat de woning tussen twee huurders tijdelijk onbewoond is”, legt Wim Boone uit.” Het huurcontract loopt gewoon door en biedt gemoedsrust. Wanbetaling en leegstand vreten niet aan je huurrendement, en dat biedt financiële zekerheid.”

Een bijkomende troef is het gegeven dat u gevrijwaard blijft van leegstandsheffing en van eventuele langdurige en lastige gerechtelijke procedures wanneer een huurder in gebreke blijft.

6. Wat doet de woonmaatschappij nog meer?

De woonmaatschappij zoekt niet alleen een huurder, maar neemt ook de administratieve rompslomp uit uw handen. Ze stelt het huurcontract op, zorgt voor de registratie daarvan, regelt de plaatsbeschrijving, sluit een brandverzekering af en organiseert herstellings- en onderhoudswerkzaamheden (bijvoorbeeld aan de verwarmingsketel) die tijdens de contractduur ten laste vallen van de huurder.

Ook bij de beëindiging van het contract heeft de woonmaatschappij bepaalde verplichtingen (zie verder).

7. Hoe worden uw huurinkomsten belast?

Wie aan een woonmaatschappij verhuurt, wordt niet belast op de werkelijke huurinkomsten zoals bij een professionele verhuring, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Als eigenaar wordt u dus belast alsof u rechtstreeks aan een particulier verhuurt.

8. Welke fiscale voordelen geniet u nog meer?

Onder bepaalde voorwaarden kunt u een verminderd tarief voor de registratiebelasting verkrijgen bij de aankoop van een bestaande woning die bestemd is voor sociale verhuur. U betaalt dan 7 procent in plaats van 12 procent.

Koopt u een nieuwbouw, dan hebt u recht op een verlaagd tarief btw-tarief van 12 in plaats van 21 procent, op voorwaarde dat u de woning voor minstens vijftien jaar verhuurt aan een woonmaatschappij.

U komt bovendien in aanmerking voor het verlaagde tarief op de onroerende voorheffing. Het gewestelijke basistarief bedraagt 2,4 procent in plaats van de gebruikelijke 3,97 procent. De vermindering wordt automatisch aangevraagd door de maatschappij.

9. Komt u ook in aanmerking voor premies of subsidies?

Investeert u tegelijkertijd in de energie-efficiëntie en de woningkwaliteit van een pand dat u verhuurt aan een woonmaatschappij, dan komt u in bepaalde gevallen in aanmerking voor Mijn VerbouwPremie. Meer nog: u hebt recht op de hoogste premiebedragen voor alle categorieën van de ingrepen, ongeacht uw inkomen.

Naast Mijn VerbouwPremie lanceerde de Vlaamse regering ook Mijn VerbouwLening. Daarmee kunt u renovatieprojecten renteloos voorfinancieren tot 60.000 euro. Verhuurders aan een woonmaatschappij komen daarvoor eveneens in aanmerking, zonder dat inkomensgrenzen gehanteerd worden.

10. Wat gebeurt aan het einde van het huurcontract?

Loopt het huurcontract af en geeft geen van de partijen een opzeg, dan kan het stilzwijgend verlengd worden onder dezelfde voorwaarden.

Besluit u na afloop van het contract de samenwerking met de woonmaatschappij stop te zetten? “In dat geval moet de maatschappij het pand in goede staat aan jou teruggeven”, zegt Wim Boone. “Heeft de bewoner schade aangericht, dan verrekent de woonmaatschappij die rechtstreeks met hem. Weet wel dat normale slijtage niet als schade beschouwd wordt.”