Peter Garré (CEO vastgoedadviseur Bopro): 'Ik verwacht donkere wolken voor 2021 en 2022'

Laurenz Verledens vastgoedexpert bij Trends

vastgoedexpert bij Trends 20-05-2020, 21:00 Bijgewerkt op: 20-07-2022, 07:03

Voor de coronacrisis had de vastgoedsector een grote ambitie om de omslag te maken naar meer duurzaamheid. Peter Garré, de CEO van de vastgoedadviseur Bopro, verwacht dat de coronacrisis de uitdagingen nog meer op scherp stelt.

Deze pandemie heeft ons allemaal verrast, als een blitzkrieg”, schreef Peter Garré in een visienota over de gevolgen van de coronacrisis voor de vastgoedsector. De oprichter en CEO van de vastgoedadviseur en vastgoedbeheerder Bopro zag 2020 vol vertrouwen tegemoet. Het beloofde een jaar te worden waarin de sector grote stappen zou doen in de richting van meer duurzame activiteiten. Systeemuitdagingen zoals de klimaatverandering, de grondstoffencrisis en de digitalisering hadden een besef van urgentie gecreëerd in de sector. De economische conjunctuur zat al enkele jaren mee, zodat er financiële ruimte was voor investeringen in de transitie. Bopro, dat in de Belgische vastgoedbranche bekendstaat als een pionier in het duurzaamheidsdenken, zou in die transitie een belangrijke rol spelen. Maar de coronacrisis trok een forse streep door de rekening.

Natuurlijk moet de handel blijven draaien, maar de leefbaarheid van de steden verdient evenveel aandacht

Toch klinkt Peter Garré opvallend optimistisch. Het coronavirus is geen bedreiging voor dat momentum, het zet de uitdagingen zelfs nog meer op scherp, redeneert hij. “Het klimaat zal niet van de agenda verdwijnen. De vicieuze circle of blame is eindelijk doorbroken. Volgens de investeerders was er geen vraag naar duurzame gebouwen, volgens de gebruikers was er geen aanbod, en de ontwikkelaars stelden dat investeerders er niet extra voor wilden betalen. Die uitvluchten horen we niet meer.”

“Ik besef dat wij meewerken aan projecten die vooroplopen op de markt, maar het zijn toch geen kleine ontwikkelingen. In het Brusselse project ZIN (de herontwikkeling van de twee WTC-torens door Befimmo, nvdr) worden heel vooruitstrevende concepten toegepast. En Befimmo is niet van plan dat project uit te stellen of het aan te passen als gevolg van de coronacrisis. Integendeel: het wordt versneld uitgevoerd. We zien hetzelfde op de site van Tour & Taxis, waar de projectontwikkelaar Extensa voluit de kaart van de circulaire economie trekt.”

“Dat er de voorbije jaren financiële marge was, heeft waarschijnlijk meegespeeld in die omslag. De markt was goed en ook wij hebben vorig jaar uitstekend gedraaid. Het is nog koffiedik kijken hoe zwaar de economische gevolgen van de coronacrisis zullen zijn. Maar verscheidene grote vastgoedinvesteerders hebben al contact met ons opgenomen om een duurzaamheidsstrategie te ontwikkelen. Misschien speelt het mee dat ze nu tijd hebben om dat op te pakken. Maar ik zie het ook als een gevolg van dit tijdsgewricht. We zitten op een kruispunt. We kunnen kiezen tussen een ambitieuze toekomst of back to normal. Het geeft ons moed dat investeerders met mooie portefeuilles resoluut kiezen voor fundamentele verandering.”

Wat is er mis met onze manier van bouwen en vastgoed ontwikkelen?

PETER GARRÉ. “Ons economische model stuurt aan op efficiëntie door specialisatie en op winstmaximalisatie. Die meerwaarde financiert in grote mate ons sociale en maatschappelijke bestel. Begrijp me dus niet verkeerd: het is zinvol en noodzakelijk dat bedrijven winst maken. Maar in onze sector heeft die hang naar specialisatie ertoe geleid dat we het vastgoed te centraal hebben gezet. We zijn logistieke panden, kantoren, scholen, ziekenhuizen en woningen beginnen te bouwen die losstaan van elkaar, als aparte werelden. Dat model moet op de schop, want het veroorzaakt veel problemen – denk aan de mobiliteit en de luchtverontreiniging. We moeten naar een model waarin niet het vastgoedobject maar de mens centraal staat.”

Het megashoppingcenter Uplace in Machelen vervelt tot Broeklin, een ‘werk-winkelwijk’. Past die evolutie in de transitie die u voor ogen hebt?

GARRÉ. “Ik denk het wel. Het concept zit wel goed, maar je moet het natuurlijk nog ingevuld krijgen. De plaatjes ogen heel mooi, maar ze getuigen ook weer van de insteek het gebouw voorop te stellen. Ik begrijp dat wel, want een investeerder of ontwikkelaar wil zo’n terrein valoriseren. Maar dan vraag ik me af of evenveel energie is gestoken in het bouwen van een netwerk en het samenbrengen van alle stakeholders.

“De vastgoedsector heeft een slecht imago. Als we dat willen verbeteren, zullen we onze verantwoordelijkheid moeten opnemen. Breng dus in de aanloop naar een nieuw project al die stakeholders bij elkaar, analyseer wat hun behoeften zijn en probeer daar een programma rond te maken. Biedt Broeklin het antwoordt op de behoeften van de stakeholders? Prima dan. Ik hoop dus dat de plannen met de burgemeesters van Vilvoorde en Leuven besproken zijn.”

U bent een pleitbezorger van de stad. Stadsbewoners hebben het nu extra lastig. Dreigt het stedelijke wonen niet de grote verliezer van de coronacrisis te worden?

GARRÉ. “Ja, dat is een risico. Daarom wil ik een beetje tegengas geven aan het schrikbeeld dat nu wordt opgehangen. Het klopt dat de situatie niet makkelijk is voor gezinnen met kinderen in een appartement van 100 vierkante meter, het typische tweekamerappartement. Het toont ook aan dat we de manier waarop we onze steden plannen en inrichten goed tegen het licht moeten houden. Waarom zijn onze straten bijvoorbeeld exclusief toebedeeld aan de wagen? Waarom kunnen we de speelstraten niet institutionaliseren? Natuurlijk moet de handel blijven draaien, maar de leefbaarheid van de steden verdient evenveel aandacht. Er is gewoon onvoldoende ruimte om alle Belgen in een huisje met een tuintje op het platteland te laten wonen. In ons project Ecowijk Gantoise voorzien we per wooneenheid 40 vierkante meter groen, die we bundelen in een park van 2 hectare. Door de coronamaatregelen zou je daar nu niet mogen rusten of spelen, maar ik vraag me af of we op de juiste manier omgaan met dit virus. Als we allemaal afstand houden, wat is dan het probleem dat je op een bankje zit? Je moet toch een beetje verantwoordelijkheid durven te geven aan het individu?”

Telewerken zal wellicht meer ingeburgerd raken, maar ik zie het niet het nieuwe normaal worden

De coronacrisis heeft veel mensen doen kennismaken met telewerken. We hoeven niet meer per se met z’n allen op kantoor te zijn. Zal dat gevolgen hebben voor het kantoorvastgoed?

GARRÉ. “Telewerken zal wellicht meer ingeburgerd raken, maar ik zie het niet het nieuwe normaal worden. Bij Bopro moedigen we onze mensen aan hun werkplek te kiezen in functie van het werk dat ze die dag moeten doen. Soms kan dat thuis zijn. Ze moeten er wel over waken dat ze in het team blijven functioneren, en daarom komen ze toch regelmatig naar kantoor. Die interactie is belangrijk, niet alleen voor de bedrijfscultuur, maar ook voor de mensen zelf. Als we niet meer kunnen samenkomen, heeft de kantoormarkt inderdaad een probleem. Maar daar geloof ik niet in. De mens is een sociaal wezen en hij zal altijd een plek zoeken om samen te komen. En in de werksfeer noemen we dat het kantoor.

“Ik kan me wel voorstellen dat de omgeving en de inrichting van het kantoor zal veranderen. Mensen zullen meer persoonlijke ruimte willen, ook op kantoor. Het ophokken van zo veel mogelijk mensen op zo weinig mogelijk vierkante meters is een voorbijgestreefd model. In die zin zou de kantoormarkt weleens een van de winnaars kunnen van deze crisis zijn.”

Wat is de impact van deze crisis op uw activiteiten?

GARRÉ. “Wij hebben onmiddellijk na de afkondiging van de quarantainemaatregelen onze kantoren gesloten. Al onze mensen zijn overgeschakeld op telewerken. Het omzetverlies bedraagt ongeveer 15 procent. Enkele projecten zijn uitgesteld, en dat is dan meteen voor een jaar. Maar we hebben ook al nieuwe vragen gekregen. Bij de lopende projecten hadden sommige aannemers de reflex de werken meteen stil te leggen. Het heeft ons wat tijd en energie gekost om die mensen te overtuigen dat ze op een veilige manier konden doorwerken.

“Al bij al valt de impact mee. Maar ik verwacht wel donkere wolken voor 2021 en 2022. Hoelang zal de onzekerheid aanhouden? Zullen investeerders projecten nog op risico durven op te starten? Wat zal het effect zijn op de algemene economische toestand in ons land? Vastgoed is een volgende sector. Daarom voelen we nog niet te veel van de crisis, maar ik vrees dat we op iets langere termijn ook wel geraakt worden.”

De vastgoedsector staat bekend als een netwerksector. Door de coronacrisis gaan vastgoedbeurzen als Mipim, We Are Real Estate en Realty dit jaar niet door. Hoe wordt die leemte ingevuld?

GARRÉ. “Ik denk dat ze niet wordt ingevuld. De evenementensector heeft geen antwoord klaar. Ze is niet in staat snel een digitaal alternatief te organiseren. Het kan nochtans wel. Ik ben bestuurder van The Shift, een organisatie die zich inzet voor een duurzame transitie. Dat is ook een netwerkorganisatie. Zij organiseren nu webinars, waaraan honderden mensen deelnemen.

“Ik ben altijd een trouwe bezoeker en deelnemer geweest van vastgoedbeurzen en events. Je leert er mensen kennen en bouwt er vertrouwen op. Maar ik miste vaak inhoud. In de vastgoedsector behoort kennis delen niet tot de geplogenheden. We staan niet bekend als een erg transparante sector. Maar de digitalisering zal dat veranderen. Het belang van internationaal erkende certificaten zal toenemen. Zo’n certificaat en een audit geven me meer vertrouwen dan dat we samen eens een glaasje bubbels hebben gedronken op Mipim.”