Ontwikkelaars van vastgoedprojecten anticiperen op klimaatverandering

De toename van extreem weer zal de ontwikkelaars van vastgoedprojecten ertoe dwingen hun bouwmethoden aan te passen. Die evolutie is al aan de gang, maar ze moet een versnelling hoger schakelen. Anders zal de prijs hoog zijn.

Deze zomer bracht geen hittegolf, zoals de vorige, maar wel overstromingen. Hier en daar werd zelfs een tornado gemeld. We blijven de klimaatverandering voelen. En in de toekomst zullen zulke extreme weersverschijnselen elkaar wellicht almaar sneller opvolgen. Het lijkt onvermijdelijk dat we ook onze gebouwen aan die veranderingen moeten aanpassen. “We moeten onze inspanningen verdubbelen om het Europese gebouwenbestand voor te bereiden op de gevolgen van de klimaatverandering”, stelde de Europese Commissie in februari bij de bekendmaking van haar klimaatstrategie. Het doel daarvan is de Europese inwoners sneller minder kwetsbaar te maken voor de gevolgen van de klimaatverandering.

In België zijn de initiatieven daarvoor nog vrij versnipperd. Frankrijk is een voorloper. Daar formuleerde het Observatoire de l’immobilier durable (OID) 41 maatregelen die nodig zijn om gebouwen aan te passen aan de risico’s van de klimaatverandering, zoals hittegolven, droogte, overstromingen en de stijging van de zeespiegel. De gebouwen die vandaag worden ontworpen, zullen in de toekomst bestand moeten zijn tegen een nieuw en minder stabiel klimaat.

“Nu dragen vooral de verzekeraars de kosten van zulke rampen, maar door de toename van de schaal en de frequentie ervan zullen de kosten voor schade aan niet-aangepaste gebouwen almaar meer worden afgewenteld op de vastgoedsector”, menen de auteurs. “De verzekeraars zullen hun premies verhogen voor eigendommen die in hoge mate zijn blootgesteld aan klimatologische risico’s, of ze zullen ze niet willen verzekeren. De vastgoedsector houdt nog onvoldoende rekening met die risico’s voor hun gebouwen. Ze is ook vaak niet op de hoogte van de mogelijkheden om die panden aan te passen.”

Op grote schaal

Nieuwe kantoorgebouwen voldoen tegenwoordig wel aan de Breeam-normen. Die milieucertificering beoordeelt de duurzaamheid van gebouwen en deelt ze in categorieën in (goed, zeer goed, uitstekend, uitmuntend). Een onderdeel over klimaatverandering is gepland (WST 05). Het is de bedoeling dat bij de uitvoering van een project rekening wordt gehouden met de impact van hittegolven, zware regenval, windstoten, blikseminslagen en overstromingen.

“Elke ontwikkelaar bepaalt het niveau dat hij wil bereiken”, verklaart Géry de Biourge, de CEO van het adviesbureau voor milieu en duurzame ontwikkeling Advista. “Dat hangt uiteraard af van hun ambities. En die zijn voor het ogenblik nogal wisselend.”

“In de vastgoedsector wordt al sinds de jaren zestig en zeventig rekening gehouden met de klimaatverandering”, zegt architect David Roulin, de CEO van ArtBuild Architects. “Het gaat niet alleen om een bioklimatologische benadering van bouwen, maar vooral om stedenbouw – de totale omgeving dus. Dat laatste is voer voor de overheden. De problematiek is dus niet nieuw, maar door de herhaalde crisissen is men zich er wel meer bewust van geworden.”

Door die bewustwording hebben enkele projectontwikkelaars hun koers gewijzigd en zich aan de vraag aangepast. “Zoals altijd zijn er goede en minder goede leerlingen”, vervolgt David Roulin. “Een ontwikkelaar zit niet in deze business om goed te doen voor de planeet, maar om geld te verdienen. Zijn doel zal altijd zijn zo veel mogelijk vierkante meters te bouwen tegen een zo laag mogelijke prijs en zijn gebouwen te verkopen voor een zo hoog mogelijke prijs. Sommige mensen zijn milieubewuster. Het is aan ons, architecten, om hen ervan te overtuigen dat zij keuzes moeten maken voor de toekomst. Gelukkig worden ze almaar gevoeliger voor de ecologische gevolgen van een project.”

Verticale verdichting

Een van de actiefste vastgoedbedrijven in dat domein is Extensa, dat momenteel twee grote sites herontwikkelt in Brussel (Tour & Taxis) en Luxemburg (Cloche d’or). “De keuze van de locatie blijft doorslaggevend”, verklaart operationeel directeur Peter De Durpel. “Je moet je bewust zijn van de risico’s en je mag de natuur niet uitdagen. Bij een renovatie kun je minder doen, maar bij de sanering en de ontwikkeling van een grote site kun je een grote impact hebben. We passen ons al aan de klimaatverandering aan. Vroeger was de prioriteit een aangenaam, comfortabel, compact project te ontwikkelen, met een beetje groene ruimte. Tegenwoordig staat groen centraal. Landschapsarchitecten zijn essentieel. Het denken is omgekeerd. We denken nu aan groene daken om de warmte van de gebouwen te reguleren, aan het hergebruik van regenwater, en zelfs aan specifieke initiatieven om de watercyclus te reguleren. Zo hebben wij onder de Havenlaan een doorgang geboord, om het water van het terrein van Tour & Taxis af te voeren.”

In theorie kan dat nieuwe denken in de ruimtelijke ordening van de stad enkel worden vertaald in verticale verdichting, zodat er op de begane grond ruimte vrijkomt voor de ontwikkeling van openbare ruimte van goede kwaliteit. Of iedereen dat ziet zitten, valt nog te bezien. “Het is nochtans van cruciaal belang”, zegt Peter De Durpel. “Op de site van Tour & Taxis voorzien we in die verticale verdichting in de tweede fase van het project. Daardoor kunnen we het park uitbreiden. We moeten wel bestuderen welk effect sterke windstoten hebben op de gebouwen.”

In ieder geval wordt de rol van landschapsarchitecten bij vastgoedprojecten almaar belangrijker. “Iedereen profiteert van investeringen in de landschapsinrichting van een project”, zegt Guillaume van der Vaeren, de CEO van JNC International. “Als een ontwikkelaar 7 procent van zijn budget spendeert aan dat soort landschapsarchitectuur, kunnen we al veel bereiken. Natuurlijk gaan sommige bedrijven verder. Voor het Bella Vita-project in Waterloo bijvoorbeeld (van Immobel en JCX, nvdr) bedroeg het aandeel ongeveer 20 procent van het budget. Groen wordt almaar belangrijker. De appartementen worden almaar kleiner. Buitenruimte is essentieel, om af te koelen en de temperatuur in de stad te verlagen.”

De rol van de overheden

Voor een snelle verandering lijkt de bal vooral in het kamp van de overheid te liggen. Zij moet doelen stellen, acties bepalen en daar een kader voor creëren. “De overheid heeft meer mogelijkheden om de zaken vooruit te doen gaan”, zegt David Roulin. “De Brusselse Bouwmeester heeft in zijn tweede ambtstermijn een heel interessante strategie, die aansluit bij de problematiek.” Bouwmeester Kristiaan Borret stelde onlangs: “De laatste tien jaar hebben in het teken gestaan van de demografische groei, met een verdichting die duidelijk tot het uiterste is gedreven. De volgende tien jaar moeten in het teken staan van de opwarming van de aarde en de ecologische transitie. De verdichting moet in de koelkast worden gezet, om de stad groener te maken. Brussel moet een nieuw tijdperk binnentreden. De stad moet kunnen ademen.” Om dat te bereiken en die verandering in goede banen te leiden, is een mentaliteitsverandering nodig. “Er is te weinig ruimte voor innovatie in de bouw en de architectuur”, betreurt David Roulin. “Om de klimaatuitdaging aan te gaan moeten we tijd en budget vrijmaken. Het is tijd om ambitieus te zijn.”