Notarisfactuur daalt voor wie een woning koopt

Wie vanaf 1 januari 2023 voor minder dan 800.000 euro een woning koopt, zal een kwart minder aan zijn notaris betalen dan vandaag het geval is. Daarover is er een akkoord in de federale regering. De notarisfactuur wordt ook transparanter.

Wanneer u een huis of appartement koopt, dan betaalt u daar een registratiebelasting (ook wel verkooprecht genoemd) op. In Vlaanderen is die sinds 1 januari 2022 verlaagd voor de enige eigen woning, maar verhoogd voor andere panden. Daarnaast betaalt u aan de notaris kosten die betrekking hebben op de aankoop- en de kredietakte. Op Notaris.be vindt u daarvan een overzicht en een rekenmodule.

Enerzijds is er het ereloon van de notaris. Bij de berekening daarvan wordt geen rekening gehouden met het aantal uren werk dat de notaris en zijn of haar medewerkers spenderen aan uw dossier. De tarieven voor het opmaken van een authentieke akte zijn vastgesteld in een koninklijk besluit volgens een degressieve schaal. Dat betekent dat de percentages kleiner worden naarmate het bedrag stijgt (zie tabel).

Anderzijds betaalt u administratieve kosten of dossierkosten van de notaris. Die omvatten onder meer een vergoeding voor opzoekingen die de notaris verricht, en die niet vervat is in het ereloon. Bijvoorbeeld voor de aanvraag van een bodemattest of een hypotheekstaat. De administratieve kosten dekken ook de algemene werkingskosten van het notariskantoor, die niet verbonden zijn aan een bepaald dossier. Denk aan materiaalkosten, huur en boekhoudkosten.

U dient ook de uitgaven van de notaris te vergoeden. Dat zijn de kosten voor externe diensten, zoals stedenbouwkundige en kadastrale opzoekingen en attesten die nodig zijn om uw dossier voor te bereiden en de akte op te stellen.

Ten slotte betaalt u naast het verkooprecht ook bijkomende belastingen aan de notaris, die naar de overheid gaan: de kosten voor de hypothecaire inschrijving, het recht op geschriften en de btw.

Weet dat u de kosten kunt drukken door een deel van het te lenen kapitaal onder te brengen in een hypothecair mandaat. Houd er wel rekening mee dat de bank zo mogelijk meer greep op u krijgt.

Hervorming vanaf 2023

Vlaams Parlementslid Freya Van den Bossche (Vooruit) pleitte al in 2018 voor een hervorming van de notariskosten, omdat die volgens haar niet in verhouding staan tot het geleverde werk. Minister van Justitie Vincent Van Quickenborne (Open Vld) pikte de draad onlangs weer op met een concreet voorstel. Dat leidde eind februari 2022 tot een akkoord in de federale regering. Als gevolg daarvan gelden vanaf 1 januari 2023 nieuwe tarieven en bepalingen voor wie een woning koopt, op voorwaarde dat het de enige en eigen woning is.

Enerzijds komt er een verlaging van de administratieve kosten. Voor een mediaanwoning van 232.500 euro, waarvoor u een krediet van 200.000 euro aangaat, betaalt u volgens de rekenmodule van Notaris.be 2.100 euro: 1.100 euro voor de aankoopakte en 1.000 euro voor de kredietakte. De nieuwe regeling voorziet in een forfaitair tarief van respectievelijk 750 euro (aankoopakte) en 550 euro (kredietakte). De totaalfactuur voor de dossierkosten zal vanaf volgend jaar dus 1.300 euro bedragen.

Anderzijds knipt Van Quickenborne in het ereloon van de notaris bij de aankoop van een enige en eigen woning. Vandaag betaalt u in bovenstaand voorbeeld ongeveer 2.350 euro aan honorarium voor de aankoopakte, en 880 euro voor de kredietakte. Vanaf 1 januari 2023 geniet u een korting, naargelang de aankoopsom, die kan oplopen tot 12 procent voor de aankoopakte, en een forfaitaire vermindering (ongeacht het geleende bedrag) van 20 procent voor de kredietakte.

Terwijl u in bovenstaand voorbeeld vandaag bijna 5.330 euro aan de notaris betaalt (administratieve kosten plus ereloon) voor de aankoop- en de kredietakte samen, daalt de totaalfactuur volgend jaar tot minder dan 4.060 euro. Goed voor 1.270 euro, of een kostendaling met een kwart. Volgens Van Quickenborne maakt de hervorming 98 procent van de woningaankopen in ons land goedkoper. Alleen voor woningen vanaf 800.000 euro, die 2 procent van de markt vertegenwoordigen, zullen de notariskosten in de toekomst hoger liggen.

De factuur van de notaris wordt ook transparanter. U krijgt een helder overzicht van de soorten kosten die met de aktes gepaard gaan. De factuur moet een duidelijk onderscheid maken tussen de erelonen, de administratieve kosten en de belastingen.

Ook bij de gezamenlijke aankoop van meerdere appartementen of verkavelingen worden de kosten voor de kopers beperkter. Omdat de bijna identieke aankoopakten veel minder opzoekingswerk vergen, mag de notaris vanaf 1 januari 2023 slechts een verlaagd forfait van 550 euro voor de administratieve kosten aanrekenen.

Vastgelegd in 1950

Het ereloon voor het merendeel van de authentieke akten, notariële prestaties en formaliteiten is vastgelegd in een koninklijk besluit van 1950. Tussen 1970 en 1980 gebeurden drie aanpassingen, en bij de eeuwwisseling werden de tarieven omgerekend naar euro. Volgens een studie van het Prijzenobservatorium van de FOD Economie nam het gemiddelde notarishonorarium per akte tussen 2000 en 2019 met net geen 50 procent toe. Die stijging zou voornamelijk het gevolg zijn van de sterk opgelopen huizenprijzen.

Het Prijzenobservatorium verwijst ook naar een studie uit 2018, die de Belgische erelonen vergelijkt met die in andere landen. Daaruit blijkt dat de erelonen voor vastgoedtransacties tot de hoogste in heel Europa behoren. Uitgaande van de gemiddelde prijzen van huizen in de verschillende landen (223.275 euro in België in 2018, tegenover bijvoorbeeld 174.694 euro in Duitsland) bedragen de notariskosten:

Volgens de Federatie van het Notariaat (Fednot) is die vergelijking evenwel niet representatief. “De percentages weerspiegelen niet de taken die een notaris in elk van die landen daadwerkelijk op zich neemt”, klinkt het. “Zijn verantwoordelijkheid voor de geleverde opdrachten en voor de garantie van rechtszekerheid is evenmin dezelfde.” Het klopt inderdaad dat een Spaanse of Portugese notaris veel minder opzoekingswerk bij een vastgoedtransactie doet dan een Belgische. Ook het Prijzenobservatorium merkt dat op in zijn rapport.

“In ons land zorgt de notaris er ook voor dat alle schulden terugbetaald zijn vóór je een woning aankoopt”, zegt Jan Sap, directeur-generaal van Fednot. “Hij informeert je eveneens over de juridische staat van de woning, en hij gaat na of alle juridische bepalingen wel aanwezig zijn in de koopovereenkomst. Daardoor worden latere processen voor de rechtbank vermeden.”

Vergeet ten slotte niet dat u bij de notaris ook terechtkunt voor gratis advies en dienstverlening. De notaris zal u bijvoorbeeld kosteloos inlichten over wat met de woning kan gebeuren bij een scheiding of een sterfgeval. Ook voor het opstellen en verifiëren van een voorlopige koopovereenkomst (voorafgaand aan de authentieke akte) kunt u meestal gratis bij hem aankloppen.