Nieuwbouw wordt almaar meer een zaak van projectontwikkelaars

De Belg houdt nog altijd van zijn huisje-met-tuintje, maar bouwt dat hoe langer hoe minder zelf. Projectontwikkelaars hebben die taak overgenomen. Zij bouwen hele wijken tegelijk, wat voordelig is voor de koper.

Decennialang was de Belg als bouwheer de norm op de nieuwbouwmarkt. Men kocht een stuk grond, nam een aannemer of bouwbedrijf in de arm en liet het huis van zijn dromen bouwen. Maar wat voor de enen hun vrijheid was, zette volgens anderen de deur open voor stadsuitbreiding en de complete ontsiering van Vlaanderen en Wallonië. Overal zijn huizen gebouwd, met weinig visie. “Die situatie is duidelijk nadelig geweest voor het Belgische platteland”, zegt Yves Hanin, directeur van het Centre de Recherche et Aménagement du Territoire van de universiteit van Louvain-la-Neuve. “De steden dijden uit. Iedereen bouwde huizen waar ze maar wilden, soms op afgelegen locaties. Hoe verder weg, hoe goedkoper de grond.”

Na verloop van tijd evolueerde de nieuwbouwmarkt. Verkavelaars begonnen grote stukken land op te kopen, die ze later in stukken doorverkochten. Dat maakte de weg vrij voor projectontwikkelaars, die hele woonwijken bouwden. Dat was evenwel geen grote stap voorwaarts voor de ruimtelijke ordening. De wildgroei van vrijstaande woningen heeft enorm veel ruimte opgeslokt.

Intussen is bouwgrond schaars geworden in Vlaanderen, maar ook in Wallonië. De nieuwe woonprojecten die gebouwd en ontwikkeld worden door projectontwikkelaars, zijn veel zorgvuldiger doordacht. Er wordt nu vaker gesproken van ecowijken of gemengde wijken, vooral omdat de nieuwe projecten voornamelijk worden gebouwd op voormalige industriële terreinen of op de laatste overgebleven open ruimte.

“De nieuwe wijken verschillen volledig van de woonwijken die vroeger zijn gebouwd”, zegt Eric Schartz, directeur van Immobel Home, een speler die actief is in Vlaanderen en Wallonië. “Het gaat vooral om twee- en driegevelwoningen op kleinere kavels. Er is aandacht voor openbare en gedeelde ruimte, zoals moestuinen of gemeenschappelijke ruimtes. In sommige gevallen worden ook flatgebouwen ontwikkeld. Er is meer samenhang en uniformiteit in de gebouwen, iets wat de lokale autoriteiten waarderen.”

Verschuiving naar residentieel aanbod

Over de manier waarop tegenwoordig woningen worden gebouwd in België, bestaat weinig cijfermateriaal. Volgens gegevens van het Centre de Recherche et Aménagement du Territoire uit 2018, bouwen projectontwikkelaars in Wallonië jaarlijks 6.500 woningen, particulieren zijn goed voor 5.800 nieuwbouwwoningen en renovatie levert 3.000 wooneenheden op. De confederatie Embuild bevestigt die cijfers en ziet een duidelijke opmars van de projectontwikkelaars. “Op basis van de uitsplitsing van de vergunningen per klant kunnen we identificeren of ze zijn aangevraagd door particulieren of projectontwikkelaars, wat ons een idee geeft van het aantal projecten onder leiding van projectontwikkelaars”, zegt Salim Chamcham, manager economie, digitaal & innovatie bij Embuild Wallonië. Daaruit blijkt dat in 2013 42,3 procent van bedrijven kwam, terwijl dat in 2023 al 55,7 procent was. Er is dus een duidelijke stijging.

“Er is de jongste jaren een duidelijke verschuiving naar de bouw van woonwijken door ontwikkelaars”, stelt Yves Hanin. “De kopers beslissen met andere woorden niet langer zelf over de architectuur of het type huis, maar kiezen voor kant-en-klare woningen waarvoor ze alleen nog de keuken en de badkamer moeten kiezen. Die evolutie heeft geleid tot een vermindering van het aantal kamers, maar ook tot een lichte toename van de gemiddelde grootte van huizen. De trend gaat in de richting van een gemiddelde van 200 vierkante meter. De kavels waar de huizen op staan, zijn ook kleiner geworden. In de huidige woonwijken variëren ze van 4 tot 6 are. We zien ook een verdichting van de stedelijke ontwikkeling.”

In de toekomst zal de woningproductie door projectontwikkelaars verder toenemen. Nieuwbouw door particulieren kan nog, maar de meeste grote percelen zijn aangekocht door grote ontwikkelaars, zoals Thomas & Piron, Matexi en Immobel. “Huizen zijn nog steeds bijzonder populair bij kopers”, zegt Eric Schartz. “Er is echt vraag naar huizen met een kleine tuin en gemeenschapsvoorzieningen in de buurt. Immobel heeft het geluk dat er nog veel grond beschikbaar is voor ontwikkeling. Het wordt echter steeds moeilijker om bouwvergunningen te krijgen, hoewel de projecten kwalitatief veel beter zijn dan wat er in het verleden is gebouwd. Een mix van functies en soorten woningen is tegenwoordig het marsorder.”

Lagere kosten

De strengere stedenbouwkundige richtlijnen hebben ook impact op de bouwwijze van woningen. “Door de focus op centraliteit, ofwel het stimuleren van bouwen in kernen, zullen veel percelen hun waarde terugkrijgen”, zegt Yves Hanin. “Projectontwikkelaars zullen meer projecten met een grotere dichtheid kunnen realiseren, projecten met een mix van appartementen en huizen met tuinen.”

Eric Schartz denkt ook in die richting: “Het is duidelijk dat het huidige model alleen maar sterker zal worden”, zegt hij. “Vooral omdat het minder kost. De ontwikkelaar kan schaalvoordelen realiseren, de kavels zijn kleiner dan voor een huis met vier gevels, en er zijn geen onverklaarbare extra’s. De aankoopprijs van een woning is dus lager. Die markt draait momenteel op een laag toerental, in tegenstelling tot die voor vrijstaande huizen, omdat die kopers meer geld hebben, maar ik weet zeker dat zij de komende maanden snel weer zal aantrekken.” z