‘Nieuwbouw flirt met onbetaalbaarheid’

De wolken boven de Belgische woningmarkt worden donkerder. Vooral nieuwbouw heeft het moeilijk. De vraag is ook wanneer de investeerders terugkeren naar de vastgoedmarkt. Als ze al terugkeren.

Het was deze sombere zomer tevergeefs zoeken naar opbeurend nieuws over de residentiële vastgoedsector. De bankenfederatie Febelfin rapporteerde 36 procent minder verstrekte kredietovereenkomsten dan in het tweede kwartaal van 2022. De vraag naar hypothecair krediet zit op het laagste niveau sinds het begin van de metingen in 2007, blijkt uit een studie van ING. Het Belgische statistiekbureau Statbel publiceerde negatieve cijfers over het aantal uitgereikte bouwvergunningen voor residentiële gebouwen. Zowel op maand- als op jaarbasis is de trend dalend.

Ook het aantal woningverkopen staat onder druk. Volgens de notarisbarometer waren er in de eerste jaarhelft 4,2 procent minder vastgoedtransacties dan in dezelfde periode in 2022. De prijsstatistieken van de notarissen tonen dat ook de prijsontwikkeling van residentieel vastgoed stilvalt. In Brussel en Wallonië is zelfs sprake van lichte nominale prijsdalingen.

Renovatieverplichting laat zich voelen

Alle cijfers wijzen dus op een afkoeling van de Belgische vastgoedmarkt. “Een logische vertraging”, reageert Johan Heylen, zaakvoeder van de makelaarsgroep Heylen Vastgoed. Het ging er in de voorbije jaren soms hectisch aan toe op de Belgische vastgoedmarkt. Een terugval lag in de lijn der verwachtingen. Heylen koppelt de huidige marktvertraging ook aan de sterk toegenomen complexiteit van het verkoopproces. “Een verkoop vereist tal van certificaten en attesten. In Vlaanderen kwam daar begin dit jaar de renovatieverplichting bovenop. Mensen willen zich informeren en nemen een afwachtende houding aan.”

Ook de tegengestelde verwachtingen van kopers en verkopers spelen een rol, ervaart Kim Ruysen, managing director van de vastgoedgroep Trevi. “De oververhitte markt van de coronaperiode leeft nog hardnekkig bij de verkopers”, zegt hij. “Met vaak een onrealistische prijszetting als gevolg, want de kandidaat-kopers kunnen of willen die hoge prijzen niet meer betalen.” Ruysen voegt er wel aan toe dat de marktdynamiek sterk afhangt van het type pand. “Voor instapklare woningen met een goede energiescore wordt nog vaak boven de vraagprijs geboden, op voorwaarde dat die realistisch is. Vooral voor panden tot ongeveer 350.000 euro is er nog veel interesse. Iedereen lijkt in dezelfde vijver te vissen.”

De afkoeling van de markt situeert zich in grote mate bij de woningen met slechte energieprestaties’ Johan Heylen, Heylen Vastgoed

Beide makelaars benadrukken dat de renovatieverplichting in Vlaanderen een grote impact heeft. “De afkoeling van de markt situeert zich in grote mate bij de woningen met slechte energieprestaties”, merkt Heylen op. Kim Ruysen geeft het voorbeeld van een villa met een slechte EPC-score. “Dat type product is nog moeilijk verkoopbaar. Kandidaat-kopers maken hun rekening. Ze zullen nog heel veel moeten investeren in energiebesparende maatregelen. Voor die panden mag je prijsdalingen verwachten. Anders krijg je ze niet verkocht.”

Afwachtende investeerders

De nieuwbouwmarkt deelt in de klappen. De prijsstijgingen van grond en grondstoffen hebben nieuwbouw fors duurder gemaakt. Toch gingen nieuwe panden tot voor kort vlot van de hand, dankzij de aandacht voor energiezuinigheid en de lage rente. De renteklim voor woonkredieten van 1 naar meer dan 3 procent zorgt nu echter voor een forse tegenwind. Voor veel kopers-bewoners is nieuwbouw onbereikbaar geworden. Ook de investeerders in vastgoed wachten af, mede door de hogere rente.

Voor Kim Ruysen is het essentiële probleem dat nieuwbouw met de “onbetaalbaarheid flirt”. Hij wijst met een beschuldigende vinger naar de overheid. “Iedereen heeft de mond vol over energiezuinigheid, CO2-uitstoot enzovoort. Voor een bestaande, energieverslindende woning betaal je nog maar 3 procent registratierechten, maar voor een hyperzuinig nieuwbouwappartement moet je wel 21 procent btw betalen. Dat is toch niet logisch?”

Kim Ruysen is wel optimistisch over een snelle terugkeer van de vastgoedinvesteerders naar de nieuwbouwmarkt. “Het blijft een interessante investering”, betoogt hij. “Er is de meerwaarde bij verkoop en de huurprijzen zitten stevig in de lift. De periode van het gratis geld is evenwel voorbij en investeerders moeten daar nog wat aan wennen. Maar bij gebrek aan veilige alternatieven zie ik ze snel terugkeren naar de vastgoedmarkt.” Johan Heylen wijst op de forse correcties voor beursgenoteerd vastgoed. “Sommige vastgoedaandelen zijn meer dan gehalveerd in waarde. Daar moet je bij een directe belegging in Belgisch woningvastgoed niet voor vrezen.”

Het succes van de staatsbon toont wel dat vastrentende producten de beleggers opnieuw bekoren. Het geld dat naar de staatsbon en de alternatieven van de banken is gevloeid, is op korte termijn niet beschikbaar voor vastgoedinvesteringen.

Oplopende verkooptermijnen

De hogere rente is dan ook de grote gamechanger op de vastgoedmarkt. In de eerste plaats omdat ze inhakt op de ontleningscapaciteit van kopers. “Een rentetoename van 1 procentpunt resulteert bij een gelijkblijvende maandelijkse afbetaling in 10 procent minder ontleningscapaciteit”, zegt Sven Damen, vastgoedeconoom aan de Universiteit Antwerpen. Kandidaat-kopers begeven zich dus met een afgeslankt budget op de woningmarkt, tenzij ze maandelijks meer kunnen afbetalen. “Door de loonindexering zijn de inkomens ook gestegen”, merkt Damen op. “Maar vermoedelijk weegt dat niet op tegen de gestegen rentelast. Een stabilisatie of zelfs lichte daling van de woningprijzen is in die zin logisch.”

Intussen lijkt de hypotheekrente te stabiliseren en zijn we misschien ook al wat gewoon geraakt aan hogere intresten. Kan dat de activiteit op woningmarkt aanzwengelen? “Het kan helpen”, antwoordt Damen. “Maar een verdere rentestijging zou sterk kunnen wegen op de vastgoedprijzen.”

Sven Damen ziet nog een factor die wijst op een afkoeling van de woningmarkt: de oplopende verkooptermijnen. “De evolutie van de gemiddelde verkooptijd is een goede voorspeller voor de prijsontwikkeling”, zegt hij. “Als woningen langer te koop staan, neemt bij de verkopers de druk toe om de vraagprijs te verlagen.” Wouter Thierie, de vastgoedeconoom van ING België, schrijft in een recente studie dat er steeds meer aanwijzingen zijn dat die doorlooptijden aanzienlijk zijn toegenomen. In combinatie met de sterk gestegen rentevoeten verwacht Thierie dan ook “dat er een ommekeer in de prijzen aankomt”. Voor de tweede jaarhelft voorspelt hij een gemiddelde daling van 3 procent. Begin 2024 zou een licht herstel volgen.

Lees meer in de Vastgoedgids herfst 2023, deze week bij Trends Magazine