‘Projectontwikkelaars zijn deel van de oplossing’: vastgoedsector vecht tegen kritiek en wantrouwen

Sjoemelaars, poenpakkers, betonboeren… De vastgoedsector worstelt met een negatief imago. Met een nieuw ethisch collectief willen enkele projectontwikkelaars het tij keren. Geen onmogelijke opdracht, als ze op een geloofwaardige manier hun maatschappelijke relevantie kunnen aantonen.

Sinds de rente-opstoot midden 2022 zit de Belgische vastgoedsector in de hoek waar de klappen vallen. Projectontwikkelaars krijgen hun nieuwbouwappartementen nog maar moeizaam verkocht. Als reactie schuiven ze projecten op de lange baan, wat dan weer leidt tot veel zenuwachtigheid bij architectenbureaus en aannemers.

De vastgoedinvesteringsmarkt is evenmin aan het feest. Er gaapt nog altijd een kloof tussen de prijsverwachtingen van aanbieders van vastgoed en kandidaat-kopers, waardoor transacties uitblijven. Tot slot noteren de Belgische vastgoedaandelen nog fors onder de piekwaarden van enkele jaren geleden.

Ook op het terrein ondervindt de sector veel tegenwind. Nieuwbouwprojecten botsen vaak op buurtprotest. De daarmee gepaard gaande vergunningsperikelen doen de looptijd en de kostprijs van projecten oplopen. Het vastgoedwereldje heeft het bij een deel van de goegemeente gewoon ook verkorven. Exemplarisch was de betoging aan de vastgoedbeurs Realty naar aanleiding van een debat over betaalbaar wonen.

In de media

En alsof dat nog niet allemaal genoeg is, krijgt de sector er nog eens stevig van langs in de media. Een Pano-reportage schetste een onthutsend beeld van de nauwe connecties tussen vastgoedpartijen en lokale politici in Knokke-Heist. Het boek De vrienden van het vastgoed van de onderzoeksjournalisten Tom Cochez en David Leloup brengt een gelijkaardig verhaal, maar dan met de Antwerpse politici en vastgoedspelers in de bedenkelijke hoofdrol. In de aanloop naar de lokale verkiezingen presenteerde De Standaard een onderzoek naar belangenvermenging bij gemeentelijke vastgoeddossiers. De titel van het stuk: ‘Stedenbouwkundige ambtenaren getuigen: “Met de enveloppen van ontwikkelaars gingen we op teambuilding”’.

Ethisch collectief voor vastgoedsector

Vooral de projectontwikkelaars moeten het in de media ontgelden. Een deel van hen is de negativiteit rond hun beroep grondig beu. Met de oprichting van een “ethisch collectief” willen ze tegengas geven.

“Onze sector kampt met een perceptieprobleem”, zegt Laurent Calonne, de CEO van Banimmo en mede-initiatiefnemer van het collectief. “We zijn ervan overtuigd dat het gros van de ontwikkelaars goed werk levert. Die positieve kant willen we meer in de verf zetten. Het collectief zal fungeren als een spreekbuis voor ethische en duurzame vastgoedontwikkeling. Het is niet de bedoeling op elk negatief artikel in de pers te reageren. We willen wel het goede voorbeeld geven. Leading by example, zeg maar.”

Macht…

Olivier Carrette, de CEO van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), die de belangen van vastgoedontwikkelaars en -investeerders behartigt, bevestigt dat de sector met een imagoprobleem kampt. “We slepen een verleden mee waarin wel wat wanpraktijken hebben plaatsgevonden”, zegt hij. “Maar de jongste tien, vijftien jaar is de sector sterk geprofessionaliseerd. De toegenomen complexiteit van het vak heeft de cowboys uit ons beroep verdreven. Verloopt vandaag alles volgens de regels van de kunst? Daar steek ik mijn hand niet voor in het vuur, maar laat ons zeggen dat 99 procent van de projecten correct verloopt. Helaas worden wij afgerekend op die overige 1 procent.”

Ook de reputatiecoach Jeroen Wils meent dat met name tegenover projectontwikkelaars een groot wantrouwen bestaat: “Er is sowieso een vertrouwenscrisis ten aanzien van macht en gezag. En veel mensen associëren projectontwikkelaars met macht. Hoe kunnen ze anders die megalomane projecten neerpoten, als de hele buurt zich daar tegen verzet? Dat gevoel leeft heel sterk. Ik denk niet dat dat gevoel klopt, maar het is wel de perceptie bij een deel van de publieke opinie.”

Jeroen Wils kent het vastgoedwereldje. Hij stond mee aan de wieg van Bereal, een pr-bureau dat zich toespitst op de vastgoedsector. Wils ziet een sector die worstelt met een negatief imago, maar wel inspanningen levert om dat beeld te corrigeren. “Zo zijn de meeste projectontwikkelaars zich echt wel bewust van het belang van buurtoverleg”, zegt hij. “Veel meer dan vroeger zetten ze in op communicatie met alle mogelijke stakeholders. Maar voorlopig blijkt dat toch onvoldoende om die negatieve perceptie te keren.”

… en het grote geld

Het helpt niet dat vastgoed behalve met macht ook geassocieerd wordt met het ‘grote geld’. De aanzienlijke sommen die omgaan in het vastgoed, oefenen een grote aantrekkingskracht uit, ook op figuren die niet helemaal zuiver op de graat zijn. “Het klopt dat veel geld omgaat in de vastgoedsector, omdat het nu eenmaal een kapitaalintensieve business is”, reageert Laurent Calonne. “Maar het is ook een trage en risicovolle business. En grote bedragen zijn niet hetzelfde als grote winsten.” Olivier Carrette maakt een gelijkaardige analyse: “Het is maar logisch dat tegenover de grote risico’s die projectontwikkelaars nemen, een zeker rendement op het eigen vermogen staat. We komen uit een periode dat die rendementen aan de hoge kant lagen. Maar vandaag is het crisis en staan de marges sterk onder druk. Er zijn projecten die verlieslatend zijn.”

De architect en voormalig projectontwikkelaar Filip Canfyn ziet wel een verband tussen het slechte imago van de projectontwikkelaars en het grote geld. Volgens Canfyn heeft de financiële crisis van 2008 geleid tot een ‘banalisering’ in de projectontwikkeling: “In die periode hebben kantoorontwikkelaars de overstap gemaakt naar de residentiële markt. De concurrentie is toegenomen en de focus is verschoven naar standaardisatie en winstmaximalisatie. Dat is ten koste gegaan van de maatschappelijke relevantie.”

Canfyn was projectontwikkelaar tussen 1997 en 2007, eerst bij IBC en Heijmans, later bij Vooruitzicht. Hij heeft het imago van de projectontwikkelaars zien veranderen. In eerste instantie ten goede: “Samenwerken met een promotor – zo noemde men dat toen – stond voor de smaakpolitie van de architecten gelijk aan prostitutie. Dat beeld is gekeerd, nadat Jo Crepain en bOb Van Reeth, architecten die vrij waren van zonden, eerst in Nederland en later ook in ons land opdrachten aannamen van projectontwikkelaars. Ze hebben ervoor gezorgd dat de ontwikkelingswereld respectabel is geworden bij de architecten.”

Nog nooit zo relevant

Vandaag betreurt Canfyn het gebrek aan creativiteit bij ontwikkelaars. “Ze blijven vasthouden aan oude, vertrouwde methoden en oplossingen. Waarom zijn er zoveel appartementen? Omdat appartementen het gemakkelijkste product zijn: om te tekenen, om te bouwen en om te verkopen. Bovendien vist de hele sector in de vijver van de dure appartementen, voor de hogere inkomensklassen. De markt is niet bezig met betaalbaarheid.”

Calonne erkent dat de focus op het financiële soms nog sterk aanwezig is in de sector. “Winst maken is natuurlijk wel de bottomline voor elk bedrijf, dus ook voor een projectontwikkelaar”, merkt hij op. “Je moet je aandeelhouders tevredenstellen, maar wij denken met ons collectief dat je dat principe moet uitbreiden naar al je stakeholders. Dus ook naar de buurt, de omgeving, je klanten, medewerkers enzovoort.”

Voor Carrette is de sector nog nooit zo relevant geweest als nu. Hij wijst op grote uitdagingen als betaalbaar wonen, duurzaamheid, leefbare steden, vernieuwing van ons verouderd woningpatrimonium, waar de vastgoedsector een rol in kan spelen. “Projectontwikkelaars zijn een deel van de oplossing”, zegt hij.

Deuren opengooien

De combinatie van moeilijke marktomstandigheden, veel hindernissen op het terrein en weinig appreciatie leidt tot frustratie in de sector. Dat resulteert soms in zure oprispingen ten aanzien van de media. Ook Olivier Carrette acht de media medeverantwoordelijk voor het negatieve beeld van de vastgoedsector. “De pers gaat op zoek naar sensatie, want dat verkoopt”, zegt hij. “De verhalen achter de mooie projecten die onze leden realiseren, daar hoor of lees je zelden of nooit over.”

Voormalig journalist Jeroen Wils erkent dat de media een rol spelen in het negatieve beeld van de vastgoedsector. “Maar”, zegt hij, “het is iets te gemakkelijk om de media met de vinger te wijzen. De journalistiek weerspiegelt en versterkt mogelijk de perceptie die leeft over de vastgoedsector, maar die perceptie bestaat dus ook los van de media.”

Daarnaast hoort wanpraktijken onderzoeken bij de waakhondfunctie van de media. Andere sectoren en organisaties zijn evengoed het voorwerp van onderzoeksjournalistiek. Maar hebben de vastgoedspelers een punt, als ze zeggen dat bij ‘het journaille’ een zekere vooringenomenheid bestaat jegens hun branche? “Dat zou kunnen”, antwoordt Jeroen Wils. “In bepaalde media is het bon ton nog eens een vastgoedschandaal boven te halen. Net daarom is het belangrijk dat de sector de deuren opengooit, laat zien waar ze mee bezig is, goede voorbeelden toont.” Zo’n proactieve aanpak helpt meer evenwicht te krijgen in de berichtgeving, meent Wils. Tegelijk vindt hij dat de sector al te zelden thuis geeft als pertinente wanpraktijken aan het licht komen in de media. “Op zulke momenten verwacht je een ferm statement van de sector dat dergelijke zaken niet door de beugel kunnen.”

Ontwikkelaar versus makelaar

Filip Canfyn moedigt zijn voormalige collega’s aan meer de hand in eigen boezem te steken en minder te klagen. Hij vindt het wel stuitend “dat de pers de helft van de tijd nog altijd niet het onderscheid maakt tussen een vastgoedontwikkelaar en een vastgoedmakelaar”. “Een makelaar is in essentie een verkoper”, zegt hij. “Een ontwikkelaar neemt risico’s, investeert tijd en geld in een project, zet kennis in… Daar heb ik nog altijd respect voor.”

Het klopt dat de projectontwikkelaars bij uitstek de doeners zijn in het vastgoedlandschap. Het gebrek aan erkenning daarvoor ergert de ontwikkelaars. Laurent Calonne: “Neem een project als Tour & Taxis. Als je dat in de handen van de overheid had gelaten, dan was er nog altijd niets gebeurd.”

Het ethisch collectief staat open voor de ruime vastgoedsector, maar de huidige leden zijn allemaal ontwikkelaars (zie kader Bekende namen, maar nog geen naam). Dat is geen toeval, zegt Calonne: “Vastgoedinvesteerders ervaren het verzet tegen onze sector veel minder, want ze kopen een project als het af is. Een projectontwikkelaar moet constant bewijzen dat hij goede bedoelingen heeft, dat hij het niet puur voor het geld doet.”

Politieke connecties

De frustraties van projectontwikkelaars richten zich ook op de politiek. Het zit de sector hoog dat de overheid allerlei zaken verwacht – betaalbaar wonen, efficiënt waterbeheer, verdichting, … – maar tegelijkertijd obstakels opwerpt in de vorm van “inconsistente regelgeving”. Olivier Carrette: “Wij volgen nu met argusogen de stedenbouwkundige lasten die, als gevolg van de gemeentelijke autonomie, elk gemeente individueel kan opleggen. Dat is in essentie een extra belasting, die de kostprijs van woningen opdrijft. Vandaag is bij nieuwbouw al 45 procent van de verkoopprijs direct of indirect toe te schrijven aan fiscaliteit en parafiscaliteit. En dan kijkt de overheid naar ons om betaalbaar wonen te realiseren.”

Een oud zeer en terugkerend thema in gesprekken met ontwikkelaars zijn de lange vergunningstermijnen en de “doorgeslagen beroepsmogelijkheden”. Ook de aanslepende saga van het (tijdelijk) verlaagde btw-tarief op sloop en heropbouw irriteert de sector mateloos.

Die ergernissen beletten niet dat projectontwikkelaars soms nauwe banden hebben met (lokale) politici. Het wordt problematisch als die contacten leiden tot interventies die bepaalde vastgoedpartijen in de kaart spelen. Op een toplocatie enkele verdiepingen hoger kunnen bouwen, heeft een grote impact op de rentabiliteit van een project. Een partij die daarvan op de hoogte is, zal ook een hoger bod kunnen uitbrengen. Los van het strafbare element, zijn zulke dossiers – als ze aan het licht komen – nefast voor het imago van de vastgoedsector en de politiek.

Volgens Olivier Carrette is het niet wenselijk een Chinese muur op te trekken tussen de vastgoedsector en de politiek. “Het is belangrijk dat we on speaking terms blijven met de administratie, maar ook met politici”, zegt hij. “In alle transparantie, dus geen achterkamertjespolitiek.”

Maar moeten of mogen politici interveniëren in individuele dossiers? Of stopt hun rol bij het maken van het regelgevend kader, waarna de administratie controleert of de aanvragen aan de regels voldoen? “In eerste instantie is het inderdaad de ambtenaar die moet beoordelen, eventueel in overleg met de projectontwikkelaar”, vindt Carrette. “Maar soms zijn verschillende interpretaties mogelijk. Dan kan het nodig zijn dat de politiek de knoop doorhakt.”

Stedenbouwkundige Tom Coppens (UA) is het deels eens met die analyse: “Enerzijds is er de toets aan de regelgeving. De controle van die wettelijkheidsvereiste komt toe aan de ambtenaar. Anderzijds heb je ook de toets aan de goede ruimtelijke ordening, en daar zit altijd wel een interpretatiemarge op. Er kan dus over gediscussieerd worden en dan is het geoorloofd samen te zitten. Over hoe zo’n traject verloopt, moet wel op voorhand goed nagedacht worden. Om het risico op beïnvloeding te beperken, is het bijvoorbeeld belangrijk dat de politicus en de ambtenaar samen deelnemen aan het overleg.”

Coppens vindt het ook positief dat de sector zelf aanstuurt op transparantie in het geval van gesprekken met politici. “Een lobbyregister, zoals dat in Europa bestaat, kan een interessant instrument zijn”, oppert hij. In zo’n register wordt bijgehouden wie met wie gesproken heeft en waarover. “Het is wel belangrijk dat het niet leidt tot onnodige bureaucratie”, voegt Coppens eraan toe.

Nog beter zou het zijn als de vastgoedsector zelf een einde maakt aan de lobbypraktijken, meent Coppens. “Eigenlijk wil je een gelijke toegang tot de markt voor iedereen”, zegt hij. “Politieke connecties zouden niet mogen meespelen, want dat creëert een ongelijk speelveld. Ik kan me ook voorstellen dat projectontwikkelaars het eigenlijk niet fijn vinden daar tijd en middelen in te moeten investeren.”