Na de woonbonus: van welke voordelen geniet u nog?

Sinds 1 januari 2020 is de Vlaamse woonbonus voor nieuwe kredieten afgeschaft. Toch kunnen lopende hypothecaire leningen en woonkredieten voor tweede verblijven u nog altijd een fiscaal voordeel opleveren.

De woonbonus leverde de woningeigenaars jaar na jaar een flinke belastingvermindering op. Maar na de eerdere afschaffing in Wallonië (in 2016) en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (in 2017) laat nu ook Vlaanderen dit voordeel uitdoven voor wie een hypothecaire lening afsluit voor een gezinswoning. Dat verlies heeft de Vlaamse overheid deels gecompenseerd met een verlaging van de registratierechten. Dat is een belasting die u onmiddellijk op de aankoopprijs van een bestaande woning moet betalen.

Wie nu een enige gezinswoning koopt in Vlaanderen, betaalt 6 procent registratiebelasting. Vorig jaar was dat nog 7 procent. Bent u van plan de woning ingrijpend energiezuinig te maken, dan komt u mogelijk in aanmerking voor een verlaagd tarief van 5 procent. Na afloop van de werken moet u dan wel met een energieprestatiecertificaat kunnen aantonen dat uw huis aan de opgelegde normen voldoet.

Er geldt ook een vermindering op de registratiebelasting voor zogeheten ‘bescheiden’ woningen. Een voorwaarde is dat de aankoopprijs niet hoger is dan 200.000 euro. In bepaalde duurdere kernsteden en in de Vlaamse rand rond Brussel werd die maximumgrens opgetrokken tot 220.000 euro. Voldoet u aan de voorwaarde, dan krijgt u een korting van 5600 euro op de registratierechten. Bij een ingrijpende energetische renovatie bedraagt de vermindering 4800 euro.

Voor de meesten volstaat de verlaging van de registratiebelasting niet om het verlies van de woonbonus te compenseren. Hiermee kon u de betaalde intresten, kapitaalaflossingen en premies voor de schuldsaldoverzekering in het kader van de hypotheeklening fiscaal inbrengen. Dat belastingvoordeel was weliswaar verspreid over de hele looptijd van het krediet, maar kon oplopen tot 30.000 euro. Het voordeel van de lagere registratierechten vervalt zelfs helemaal als u een nieuwbouw koopt, want daarop betaalt u 21 procent btw.

Deze regimes bestaan nog

“De afschaffing van de woonbonus is evenwel enkel van toepassing op nieuwe kredieten die sinds 1 januari 2020 werden of worden afgesloten voor de eigen woning”, zegt Jef Wellens, fiscaal jurist bij Wolters Kluwer. “Heb je vóór die datum een kredietovereenkomst ondertekend, dan blijft het daaraan gekoppelde fiscale voordeel behouden voor de resterende looptijd. Meer nog: er bestaan in Vlaanderen nog altijd verschillende ‘oude’ woonbonusregimes.” Hieronder een overzicht.

· De federale woonbonus voor de eigen en enige woning waarvoor u een krediet afsloot tussen begin 2005 tot eind 2014. Het maximumbedrag dat recht geeft op een belastingvermindering bedraagt in dit regime 2280 euro per persoon. Die grens wordt vermeerderd met 760 euro tijdens de eerste tien jaar indien het uw enige woning blijft. Er komt nog eens 80 euro bij voor wie minstens drie kinderen ten laste had bij het aangaan van de lening. De belastingvermindering varieert tussen 30 en 50 procent.

· De Vlaamse woonbonus voor de eigen en enige woning waarvoor u een lening afsloot in het jaar 2015. Het maximale bedrag voor de belastingvermindering is in dit geval beperkt tot 1520 euro per jaar, plus 760 euro gedurende de eerste tien jaar indien het uw enige woning blijft en nog eens 80 euro als u minimaal drie kinderen ten laste had bij het afsluiten van het krediet. De belastingvermindering wordt berekend tegen een vast tarief van 40 procent.

· De Vlaamse ‘geïntegreerde’ woonbonus voor een huis of appartement waarvoor u een krediet afsloot tussen begin 2016 en eind 2019. De grensbedragen en het 40 procenttarief zijn dezelfde als die in bovenstaand geval, maar het moet niet langer uw enige woning zijn om voor de belastingvermindering in aanmerking te komen.

Wat bij wederopname of herfinanciering?

Heeft u een hypotheeklening afgesloten? Dan kunt u bij uw bank aankloppen om het al terugbetaalde kapitaal opnieuw op te nemen, bijvoorbeeld voor een renovatie. De spelregels verschillen naargelang de kredietgever. Bij sommige banken kunt u zelfs een nog groter bedrag heropnemen. Omdat zo’n wederopname binnen het lopende krediet gebeurt, moet u niet opnieuw naar de notaris. U betaalt dus geen tweede keer notaris-, akte- of hypotheekkosten. De bank rekent u mogelijk wel dossierkosten aan.

De looptijd van zo’n heropname kiest u in principe zelf. Die moet niet dezelfde zijn als de resterende termijn van het lopende krediet. Maar kunt u op deze manier dan niet het voordeel van de woonbonus verlengen met enkele jaren? Helaas: de fiscus beschouwt een heropname van een lopend krediet als een nieuwe lening. Dat betekent dat u hiervoor geen belastingvermindering meer kunt genieten in het kader van de woonbonus.

Als u een bestaande lening laat herfinancieren met het oog op een gunstigere rentevoet, dan wijzigt er in principe niets aan het fiscale voordeel. Met andere woorden: de woonbonus blijft dan van toepassing.

Federaal voordeel voor tweede verblijf

“Er is ook nog altijd het federale belastingvoordeel voor langetermijnsparen”, merkt Jef Wellens op. “Als je vandaag een nieuw hypothecair krediet afsluit voor een vastgoedinvestering – dat is een investering in een niet-gezinswoning, zoals een tweede verblijf – kom je hiervoor in aanmerking. Je mag tot 2390 euro (afhankelijk van uw inkomen) aan kapitaalaflossingen en premies voor de schuldsaldoverzekering fiscaal inbrengen. De belastingvermindering bedraagt 30 procent.”

Hou er wel rekening mee dat ook de premies voor uw individuele levensverzekering tot diezelfde korf behoren. Daardoor is de maximumgrens mogelijk snel bereikt. De belastingvermindering voor een tweede woning is dus enkel voorbehouden voor wie nog niet uitgebreid aan langetermijnsparen doet. Weet ook dat de registratiebelasting op de aankoop van een tweede verblijf 10 en geen 6 procent bedraagt. Bovendien vervalt hiermee de hierboven vermelde eventuele verhoging van 760 euro voor de enige woning bij een lopend krediet gedurende de eerste tien jaar.

Hoe zit het in de andere gewesten?

Wie een woonkrediet afsluit in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, moet eveneens tevreden zijn met een extra korting op de registratierechten. Hier werd de woonbonus voor nieuwe hypotheekleningen op 1 januari 2017 afgevoerd. Jef Wellens: “Voor woonkredieten die afgesloten werden vóór die datum, blijft het oude regime van kracht. Het maximumbedrag dat recht geeft op een belastingvermindering is 2480 euro per persoon, verhoogd met 830 euro tijdens de eerste tien jaar en 80 euro bij minstens drie kinderen ten laste. De belastingvermindering wordt berekend tegen een forfaitair tarief van 45 procent.”

In Wallonië werd de woonbonus op 1 januari 2016 vervangen door de chèque-habitat. Die voorziet in een jaarlijkse belastingvermindering die wordt toegekend vanaf het jaar nadat de lening is afgesloten. Voor woonkredieten die afgesloten werden vóór die datum en betrekking hebben op de enige en eigen woning, blijft de oude woonbonus van toepassing zolang het krediet loopt. Het belastingvoordeel bedraagt 40 procent op maximaal 2290 euro, plus 760 euro gedurende de eerste tien jaar. Ook hier komt er nog eens 80 euro bij voor wie minstens drie kinderen ten laste had in het jaar waarin de lening werd afgesloten.