Kustvastgoed: hoge prijzen vormen geen drempel in Knokke-Heist

Op de Knokse vastgoedmarkt spelen afwijkende prijsmechanismen.

“Knokke is een micromarkt die in grote mate losstaat van wat elders op de woningmarkt gebeurt.” Alex Dewulf, de zaakvoerder van het gelijknamige vastgoedkantoor in Knokke, wijst op de eigenheid en de aparte dynamiek van de Knokse vastgoedmarkt. Die is ook moeilijk te vatten in één algemeen prijsniveau. De notarissen berekenden de mediaanprijs voor een appartement in Knokke-Heist op 370.000 euro. Daarmee weten we dat Knokke veruit de duurste appartementenmarkt blijft aan de kust. Maar wie de vastgoedmarkt er een beetje kent, weet ook dat je met een budget van 370.000 euro weinig te zoeken hebt in het Zoute. “Gemakkelijkheidshalve kan je stellen dat het prijsniveau in stijgende lijn gaat naarmate je in Heist richting Knokke en zo verder tot in het Zoute gaat”, duidt Alex Dewulf. “Op de dijk klimmen de vierkantemeterprijzen dan van ongeveer 5000 euro in Heist tot 20.000 euro in het Zoute op de Wandeldijk.”

De voorbije jaren heeft Alex Dewulf in Knokke-Heist een markt met twee snelheden zien ontstaan. “In het hoogste prijssegment, vanaf 1 miljoen euro, gaat het echt hard”, zegt hij. “Verkopers en promotoren vragen waanzinnige prijzen, maar die worden ook effectief betaald. Jaarlijks zien we hier tientallen transacties van meer dan 2,5 miljoen euro. Als die panden echt top zijn, gaat de verkoop behoorlijk vlot. Je moet daar echt niet mee leuren. Ook het in het instapsegment – in Knokke is dat alles onder 400.000 euro – gaat de verkoop zeer goed. Maar in het middensegment met prijzen tussen 400.000 en een miljoen euro is het harken. Hoe dat komt? Ik mag het dan wel het middensegment noemen, meer dan 400.000 euro is natuurlijk gewoon veel geld. En het publiek met echt veel middelen koopt in het topsegment.”

Overigens ziet Dewulf een nieuwe instroom van kapitaalkrachtige kopers: ondernemers uit Zuidwest-Vlaanderen die zich permanent vestigen in Knokke. “Nu de snelweg A11 klaar is, doen die mensen er een kwartier minder lang over om van en naar Kortrijk, Roeselare of Waregem te rijden. Sommigen hadden hier al een stek, maar kwamen vooral tijdens de weekends. Nu is het vaak omgekeerd: ze blijven vijf dagen in Knokke en twee dagen te lande.”

Bart Versluys, de zaakvoerder van de projectontwikkelaar Groep Versluys, bevestigt dat het topvastgoed in Knokke vlot van de hand gaat. Hij pakt er zijn lijstje met projecten bij. “In Des Nations, op de zeedijk, zitten we nu in de ruwbouwfase en zijn elf van de twaalf appartementen verkocht. In One Carlton, eveneens in ruwbouwfase, hebben we nog vier van de 32 appartementen over. Op het Heldenplein in Heist bouwen we Z-Residence. Daar zijn er nog vier van de achttien appartementen beschikbaar. En aan ons nieuwste project, Ocean Drive in de Kustlaan, moeten we nog beginnen te bouwen, maar hebben we al negen van de 24 appartementen verkocht. Eind dit jaar starten we met de afbraak van het pand dat er staat. Op een goede locatie is op plan verkopen geen probleem.” “De prijzen voor de appartementen in Ocean Drive liggen tussen 1,4 en 5 miljoen euro of gemiddeld 18.000 euro per vierkante meter.

Renovatiemarkt

Het gemiddelde prijsniveau voor nieuwbouw in Knokke-Heist ligt volgens de berekeningen van de Crombrugghe & Partners een flink stuk lager. Het studiebureau zag de prijs per vierkante meter met 1,6 procent stijgen, tot 6400 euro. In vijf jaar was er volgens de Crombrugghe & Partners een prijsklim van 6,2 procent op de nieuwbouwmarkt. Dat contrasteert met de prijsevolutie op vijf jaar die de notarissen optekenden. Voor nieuwbouw en bestaand vastgoed samen, komen zij uit op een prijsdaling van 1,3 procent in vijf jaar.

Het verschil in de prijsevolutie sluit aan bij de trend naar meer comfort, die Alex Dewulf ontwaart. “Het overgrote deel van de kandidaat-kopers wil nieuwbouw of eventueel een recent gerenoveerd appartement. Nog te renoveren panden raken moeilijk verkocht, zelfs als ze heel gunstig geprijsd zijn. Het zijn meestal professionals die uiteindelijk die moeilijke panden opkopen. Na renovatie brengen ze die weer op de markt met een marge van 15 procent. Je zou dus als kandidaat-koper een mooi bedrag kunnen besparen door zelf de renovatie te organiseren. Maar mensen met een vrij beroep en ondernemers, toch een groot deel van het kooppubliek hier, hebben daar geen tijd voor en geen zin in.”

Landinwaartse groei

Even landinwaarts groeit intussen een nieuw stukje Knokke. Rond het Duinenwatermeer en vlak bij het station van Knokke bouwen de projectontwikkelaars Duinenwater Residential, Ghelamco, Immobel en Triple Living een nieuwe wijk met meer dan duizend wooneenheden.

Triple Living heeft al vijf gebouwen rond het meer opgeleverd en werkt momenteel het deelproject Promenade af, aan de rand van de projectzone. “Dit project laat door zijn omvang een vrij grote prijsrange toe, waardoor wij aan een breed publiek verkopen”, vertelt Wouter Iliano, verkoopdirecteur bij Triple Living. “Van jonge starters, over de klassieke tweedeverblijfskopers tot mensen die hun villa in het binnenland verkopen en zich hier vestigen. Door die verscheidenheid wordt het ook een levendige plek, het hele jaar door. ” De prijzen in de projecten van Triple Living liggen tussen 200.000 en 800.000 euro. “Er zijn twee belangrijke prijsfactoren: de afstand tot het meer en de grootte van het complex. Duinenwaterpad met zeven villa-appartementen is een iets exclusiever product dan Promenade, dat een honderdtal appartementen telt.”

Wouter Iliano geeft aan dat de prijzen in Duinenwater vergelijkbaar zijn met die van de ‘uiterste tweede lijn’ van Knokke. Verder landinwaarts droogt het ontwikkelingspotentieel volgens hem op. “Duinenwater biedt nog altijd een vakantiegevoel”, stelt hij. “Door de groene omgeving, het zwembad, maar ook omdat de Lippenslaan vlakbij is en de zee nog op wandelafstand ligt. Ga je verder landinwaarts, richting Westkapelle of Ramskappelle, dan ben je nog wel op Knoks grondgebied, maar dan mis je toch de nabijheid van de zee en het bijbehorende vakantiegevoel.”