Vastgoed aan de kust: oud is out

Na de bankencrisis kent de prijs van de woningen aan de kust weer een stabiel verloop. Oudere appartementen kennen echter een dip.

De mediaanprijs van de appartementen aan de Vlaamse kust ging er vorig jaar 2,3 procent op vooruit, leren de cijfers van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Dat ligt in de lijn van de rest van Vlaanderen (+3 procent). De mediaanprijs aan de kust is 220.000 euro, een tiende meer dan in de rest van Vlaanderen (195.000 euro). De kust is goed voor een op de vijf woningverkopen in het land.

“Tot 2007 kenden we aan de kust jaarlijks prijsstijgingen van 7 tot 8 procent, heel wat meer dan in de rest van het land”, weet Gregory Caenen van de vastgoedpromotor en -makelaar Group Caenen.

“Die sterke prijsstijging was op dat moment mooi meegenomen, maar later betaal je een prijs voor die oververhitting. Tot 2015 was dat het geval en zat de markt in het slop. Sindsdien stijgen de prijzen weer met 1 tot 2 procent per jaar. Dat hebben we liever dan sterke hoogtes en laagtes.” Peter Taffeiren van de ontwikkelaar POC Partners beaamt dat: “We zien weer een kopersmarkt.”

Oud versus nieuw

In vijf jaar is de prijs van een appartement aan de kust met 6,8 procent gestegen. De prijs van de appartementen op de dijk steeg in die periode met 3 procent (260.000 euro). In de rest van Vlaanderen was dat 11 procent. “Er is aan de kust een groot aanbod verouderde appartementen, waar nog heel wat kosten aan zijn om ze te laten voldoen aan moderne woon- en energievoorzieningen”, verklaart Bart van Opstal, die als notaris actief is in Oostende.

“In vergelijking met de eigenaars aan de kust draagt de gemiddelde Vlaming waarschijnlijk meer zorg voor zijn appartement, omdat hij er permanent in woont. Het is een meer duurzame investering, wat zich uit in een betere verkoopprijs. Aan de kust worden appartementen vaak uitgeleefd, dikwijls door oudere mensen die zich niet de moeite getroosten om te renoveren.”

Vaak wordt een renovatie op de algemene vergadering van de mede-eigenaars geblokkeerd, wat tot gevolg heeft dat hele blokken aan de kust verkommeren. Bovendien krijgen gebouwen op de dijk het extra zwaar te verduren door de weersomstandigheden.

“De prijs van die oude appartementen gaat dus gestaag achteruit”, ziet Van Opstal. “Een heel ander verhaal zien we bij nieuwe appartementen. Die zijn erg in trek. Er is echter niet zo’n groot aanbod aan nieuwbouwappartementen, zodat ze de mediaanprijs niet opwaarts corrigeren.”

Peter Taffeiren wijst erop dat er tot vijf jaar geleden meer vraag was naar oudere appartementen. “Als in Knokke een bestaand appartement toen 800.000 euro kostte en een nieuw 1,2 miljoen euro, was dat verschil een goed argument om het oudere appartement te kopen”, zegt hij. “Als het crisis is let men toch wat meer op de centen, zelfs als het een luxe-aankoop betreft. Nu zijn er amper plaatsen aan de kust waar je die oude taarten van appartementen nog vlot kwijt geraakt. Nieuwbouw zit weer in de lift.”

Opvallend zijn de verschillen tussen de kustgemeentes. In De Haan is de mediaanprijs voor appartementen vorig jaar met 16,2 procent gestegen. Ook Bredene kende vorig jaar een piek (+12,5 procent). Op de dijk in Blankenberge stegen de prijzen zelfs met 26,9 procent. Op de dijk in Nieuwpoort daalde de prijs van een appartementen dan weer met 9,4 procent, omdat er vooral goedkope, verouderde woningen worden aangeboden. De rest van Nieuwpoort gaf met een stijging van 14,9 procent over vijf jaar een heel ander beeld. “De stad heeft zich met nieuwe bouwprojecten bijna geheel heruitgevonden”, stelt Gregory Caenen. “Ze kreeg een enorme aantrekkingskracht voor kandidaat-kopers.”

Nieuwbouwprijs stagneert

In de prijzen voor nieuwbouw zit niet veel beweging. Volgens een studie die het vastgoedadviesbureau de Crombrugghe & Partners voor Trends uitvoerde, bleef de gemiddelde prijs dit jaar stabiel. Op vijf jaar was er een stijging van amper 3,5 procent. De referentieprijs voor een gemiddeld nieuwbouwappartement van 80 vierkante meter aan de Vlaamse kust is 296.000 euro. Dat cijfer is enigszins vertekend omdat ook Knokke-Heist is meegerekend, waar de gemiddelde prijs in vijf jaar met 6 procent steeg naar 512.000 euro.

“Hoewel er weinig beweging in de prijzen zit, wordt er aan de kust wel stevig vastgoed ontwikkeld”, weet Peter Taffeiren. “Het tempo van de nieuwbouw bereikt een hoogtepunt. In De Haan zijn we bezig aan een project met 500 nieuwe woningen, De Concessie. Dat had volgens onze planning tussen 2000 en 2015 af moeten zijn. Er staan er 150. Sinds 2015 kunnen we weer normale prijzen vragen en kunnen we ons ontwikkelingstempo versnellen. Ik merk overigens dat het vastgoed het vooral goed doet in steden met een sterk gemeentebestuur, dat openstaat voor grote projecten, zoals Oostende, Nieuwpoort en Knokke-Heist.”

Stabiele huizenmarkt

Voor woonhuizen aan de kust zijn de verschillen met het binnenland minder uitgesproken. De prijs ging vorig jaar met 0,9 procent vooruit naar een mediaanprijs van 237.000 euro. In Vlaanderen steeg de prijs met 2 procent (195.000 euro). Over vijf jaar steeg de prijs van een woonhuis aan de kust met 7,7 procent (11 % in Vlaanderen). “Woonhuizen houden beter stand, omdat ze vermoedelijk relatief meer als een eerste woonst worden gekocht”, denkt Van Opstal.

Ook aan de kust waren de gezinnen die een eigen woning willen kopen, de voorbije maanden minder actief op de vastgoedmarkt. Net als in het binnenland speculeerden ze op de daling van de registratierechten van 10 naar 7 procent, die begin deze maand werd doorgevoerd. Toch bleef het aantal transacties aan de kust stabiel. “Met een op de tien tot vijftien aankopen zijn tweedeverblijvers een stabiliserende factor op de woningmarkt aan de kust”, aldus Caenen. “Op wat latere leeftijd laten die kopers zich trouwens meestal inschrijven in die gemeente.”

“De verkoop van woningen aan de kust hield dit jaar stevig stand en daarmee is die regio de uitzondering op de Vlaamse woningmarkt”, stelt ook Van Opstal vast. “De verlaging van de registratierechten geldt enkel voor de aankoop van de eerste gezinswoning, niet voor een tweede verblijf. Heel wat jonge gezinnen stelden de verkoop de voorbije maanden nog even uit, maar wie een tweede verblijf aan de kust zocht, sprong in dat gat. Zeker appartementen gingen vlot van de hand.”

Discriminatie tweede verblijven

Dat mooie liedje eindigt voor de kandidaat-kopers van een vakantiewoning echter met een valse noot. Gezinnen die een eigen woning wilden kopen, betalen sinds 1 juni 7 procent registratierechten, terwijl dat voor kopers van een tweede verblijf aan de kust 10 procent blijft. “Voor een woning van minder dan 200.000 euro genieten die gezinnen dan nog eens van een vrijstelling, wat de totale fiscale druk bij de aankoop in dat geval verlaagt naar ongeveer 3 procent”, voorspelt Van Opstal. “Dat is dus een serieus verschil met de kopers van een vakantiewoning, die 10 procent registratierechten betalen.”

“Het verschil is een goede zaak voor de lokale gezinnen die een eigen woning willen kopen”, meent Shaun Delcour, die voor Groep Caenen als makelaar actief is in Middelkerke. “Zij krijgen veel concurrentie van rijkere vakantiegangers. Omdat woningen in onze gemeente relatief goedkoop zijn, zullen lokale mensen dus dikwijls van die vrijstelling kunnen genieten.”

In een gemeente als Bredene houdt de hoge tweedeverblijfsbelasting beleggers weg uit het vakantiegebied. Zij investeren in woningen voor de verhuur aan de lokale bevolking. Het gemeentelijke Sociaal Verhuurkantoor neemt de huurzorgen van die beleggers over en garandeert een vaste inkomensstroom. Matthias Maelfeyt van de Bredense makelaar Astrid Immobilia: “Zo stimuleert de gemeente de bouw van betaalbare woningen en creëert ze het een gezonde mix in vastgoed.”

“Uit de cijfers die Trends verzamelde blijkt een wanverhouding tussen gezinswoningen en tweede verblijven aan de kust”, ziet Bart Van Opstal. “Hopelijk stremt het nieuwe fiscale voordeel voor de eigen woning de trek van jonge, lokale gezinnen naar het binnenland. Zo blijft de kust ook in de winter leefbaar voor iedereen.”