John Romain (Immotheker): ‘Sommige financiële adviseurs zouden ze voor de rechter moeten dagen’

De afschaffing van de woonbonus en het verbod op woningbezoeken gedurende twee maanden heeft de Belgische vastgoedmarkt ontwricht. John Romain, de oprichter en zaakvoerder van Immotheker Finotheker, maakt zich zorgen over jonge mensen die willen lenen voor hun eerste aankoop.

De banken hebben de voorbije maanden betalingsuitstel verleend voor 122.393 woonkredieten. Het gemiddelde uitstaande bedrag van die kredieten bedraagt iets meer dan 105.000 euro. Het uitstel werd eerst voor maximaal zes maanden toegekend, maar kan in september onder bepaalde voorwaarden worden verlengd tot het einde van het jaar. Opvallend: anderhalve maand na de afkondiging van de lockdown op 30 april hadden al 90.000 particulieren bij de bank aangeklopt om de maandelijkse aflossingen van hun hypothecaire lening op te schorten.

John Romain waarschuwt al langer dat de leningslast van veel gezinnen te hoog ligt. Hij heeft het dan over de verhouding tussen de maandelijkse aflossingen van kapitaal en intresten en de maandelijkse inkomsten van de kredietnemers. Volgens Romain is die hoge leningslast een gevolg van het beleid van de banken en de toezichthouder van de banken, de Nationale Bank van België.

Bent u geschrokken dat zoveel mensen zo snel betalingsuitstel hebben gevraagd?

JOHN ROMAIN. “Als meer dan 40 procent van het inkomen van mensen naar de afbetaling van hun lening gaat, dan weet je dat Jan Modaal geen spaarcapaciteit heeft. Bankiers die hun klanten hebben toegelaten zo’n hoge leningslast op hun schouders te nemen, zouden voor de rechter moeten worden gedaagd. Als mensen al met betalingsproblemen kampen na één maand zonder inkomsten, hebben ze slecht of gewoon geen advies gekregen van hun bankier.

“In België verdienen financiële tussenpersonen een commissie op de kredietovereenkomsten die worden afgesloten. In het Verenigd Koninkrijk en Nederland betalen mensen aparte vergoedingen aan tussenpersonen voor advies over hun beleggingen of leningen. Het zou de kwaliteit van het advies ten goede komen als België ook zo’n model van vergoedingen zou invoeren.

“Uit studies blijkt dat 40 procent van de mensen op het einde van de maand zelden of nooit geld over heeft. Wij raden mensen aan nooit meer af te betalen aan leningen dan 35 à 40 procent van hun loon. In ons klantenbestand zijn er niet veel mensen die betalingsuitstel hebben moeten aanvragen. Sommige mensen zitten nu al vier maanden zonder inkomsten, en zullen misschien nog maanden zonder inkomsten zitten. Zoiets valt niet te voorzien natuurlijk.”

U hebt al vaker aangekaart dat de kortere looptijden van leningen de jongste jaren ervoor zorgen dat mensen minder spaarcapaciteit hebben. U pleit nu voor een kredietverzekering voor jonge gezinnen.

ROMAIN. “Vroeger zeiden we tegen mensen dat ze een buffer van drie tot zes maanden loon op hun spaarrekening moesten hebben. Vandaag slagen jonge mensen daar niet meer in. Ze worden gedwongen hun laatste spaarcenten in de aankoop van hun woning te stoppen, om toch maar te voldoen aan de norm maximaal 90 procent van de aankoopprijs te lenen. De Nationale Bank van België vindt dat de Belgische vastgoedmarkt oververhit is. Banken sturen al jaren de klanten richting zo kort mogelijke looptijden, waardoor consumenten voor eenzelfde totale leenbedrag maandelijks meer moeten afbetalen. Dat komt de financiële gezondheid van de klant niet ten goede.

“Sinds dit jaar mogen de Belgische banken van de toezichthouder ook niet veel kredieten meer verstrekken waarbij het ontleende bedrag hoger is dan 90 procent van de waarde van het vastgoed. Slechts 35 procent van de mensen die voor het eerst een woning kopen, kunnen een lening met een quotiteit van meer dan 90 procent krijgen. Slechts 5 procent mag lenen tot een quotiteit van 105 procent. Bij vastgoedbeleggers is de norm 80 procent quotiteit en is een afwijking van 10 procent op die norm toegestaan. Vroeger kon je tot 115 procent van de waarde van je huis lenen.

“Vlaams minister van Financiën Lydia Peeters (Open Vld) stelde aan de financiële instellingen voor om een kredietverzekering te aanvaarden als compensatie voor gezinnen die er niet in slagen 10 procent eigen inbreng op tafel te leggen. Bij wanbetaling door de kredietnemer wordt de aflossing dan overgenomen door de verzekeringsmaatschappij. Het voorstel is in een lade verdwenen, nochtans weten alle betrokkenen dat de totale kostprijs van een kredietverzekering vele malen lager is dan wat de banken als tarieftoeslag aanrekenen aan de kredietnemers. Als we niets doen, blijven jonge mensen in de kou staan en gaan we in de toekomst minder woningeigenaars hebben.”

De banken rekenen een rentetoeslag van 0,8 tot 1,65 procentpunt aan voor kopers die willen lenen met een quotiteit van meer dan 90 procent. Is dat overdreven?

ROMAIN. “De kredietverstrekkers in ons land hebben het voorbije jaar hun winstmarges opgekrikt. Ze rekenen de forse daling van de Belgische rente maar heel beperkt door. In de periode van begin 2019 tot 6 juli 2020 daalde de rente van Belgische overheidsobligaties met een looptijd van 25 jaar met 1,18 procentpunt. Die forse daling vertaalde zich vervolgens in een daling van de hypothecaire rentes met slechts 0,21 procentpunt.

“Daar komt de rentetoeslag van 1 tot 1,65 procent nog eens bovenop. Die forse verhoging van de woonkredietrente gebeurt op de kap van vooral jonge mensen die minder eigen middelen hebben en een eigen woning willen kopen van 200.000 à 300.000 euro.

“Ik vermoed overigens dat 40 tot 45 procent van de mensen hun woonkrediet nog zou kunnen herfinancieren. We hebben vandaag historisch lage rentevoeten. Het is zeker de moeite waard het op zijn minst te bekijken. Een lagere rente onderhandelen met de bank is iets structureels. Je kunt financiële ademruimte creëren door je maandelijkse aflossingsbedrag te verlagen. Of als je die ruimte niet nodig hebt, dan kun je de looptijd van je lening verkorten. Je moet wel herfinancieren voordat je je werk kwijt bent, want anders sta je in een zwakke onderhandelingspositie.”

Zijn er ook banken die geen woonkredieten meer toekennen aan gezinnen die minder dan 10 procent van de aankoopprijs van de woning op tafel leggen?

ROMAIN. “Ja. Er zijn verschillende banken die dat weigeren. Het gevolg is dat de kredietnemers die geen zak geld van hun ouders hebben meegekregen, allemaal bij dezelfde banken terechtkomen. Daardoor zit die laatste groep banken heel snel aan het quotum van 35 procent. Ik vind dat de toezichthouder de banken zou moeten verplichten om zowel leningen met een quotiteit boven 90 procent als leningen met een quotiteit onder 90 procent toe te kennen.

“Er wordt veel te veel gekeken naar de zogenoemde loan-to-valueratio of de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning. Er zou veel meer moeten worden gekeken naar de inkomsten van gezinnen. Zijn die inkomsten stabiel? Zijn er geen andere schulden? Kunnen ze de kosten voor de notaris en de lening zelf betalen? Is de verhouding tussen de nieuwe hypotheeklasten en de inkomsten gezond? Dan zie ik geen reden om leningen te weigeren. Ik heb het hierover vorige week nog met twee banken aan de stok gehad.”

U merkt op dat er veel minder woonkredieten zijn aangevraagd in de eerste helft van 2020 dan in dezelfde periode in 2019. Kunnen we daar wel iets uit afleiden in coronatijden?

ROMAIN. “In de laatste drie maanden van 2019 zijn door de aangekondigde afschaffing van de woonbonus ruim de helft meer aktes verleden. Er was een rush op vastgoed. Die woningen zijn weg. Daardoor is er schaarste in het aanbod. Het bewijs is dat de prijzen van huizen, en vooral van appartementen, zijn gestegen dit jaar, terwijl er 30 procent minder kredieten zijn aangevraagd.

“De vastgoedmarkt is volledig ontwricht door de afschaffing van de woonbonus en daarna door de lockdown. Er zijn twee maanden lang geen woningbezoeken mogelijk geweest in ons land. In Nederland mochten die huisbezoeken wel gewoon voortgaan. We zien vandaag dat er onder gesloten omslag knotsgekke prijzen worden geboden voor woningen, omdat iedereen zich stort op de woningen die op de markt komen.”