Johan Krijgsman (CEO van ERA): ‘We moeten niet bang zijn voor een overaanbod’

Betaalbaar wonen is minder een probleem dan de media doen uitschijnen, vindt Johan Krijgsman. De topman van ERA is ook positief over de evolutie op de private huurmarkt. Hij waarschuwt wel voor schaarste en sterk stijgende huurprijzen.

Sinds maart is het hoofdkantoor van ERA gehuisvest in een statig pand op de Grote Markt van Sint-Niklaas. De vorige locatie in Aartselaar had te weinig uitstraling, vond CEO Johan Krijgsman. Zelf straalt Krijgsman veel daadkracht en optimisme uit. Ook over de Belgische woningmarkt is hij erg positief: “België heeft een van de stabielste woningmarkten van Europa en dat is een zegen. Andere landen hebben prijsfluctuaties gekend van min 20 procent tot plus 20 procent op jaarbasis. In zo’n markt kun je als particulier echt pech hebben: op het verkeerde moment scheiden en je hebt misschien schulden voor de rest van je leven. Zo’n volatiele markt wakkert ook speculatie aan. In België zijn de prijsschommelingen altijd gematigd geweest. Zelfs in de jaren met de grootste prijsstijgingen zaten we nog in de staart van het Europese peloton.”

Is er dan geen betaalbaarheidsprobleem op de Belgische woningmarkt?

JOHAN KRIJGSMAN. “Tot twee jaar geleden was mijn antwoord altijd heel duidelijk ‘neen’. Nu moet ik dat een beetje nuanceren. In essentie is er nog altijd geen fundamenteel betaalbaarheidsprobleem, maar we moeten nu wel de verdere prijsevolutie in de gaten houden, want de jongste twee jaar is de betaalbaarheid wel verslechterd. Ons systeem van automatische loonindexering in combinatie met de lage rente heeft ervoor gezorgd dat de betaalbaarheid van woningvastgoed in ons land bijna altijd identiek is gebleven. Maar de marktverstoring in 2020 als gevolg van de coronacrisis heeft veel veranderd. De voorbije twee jaar zijn de vastgoedprijzen sterker gestegen dan de inflatie. Is dat problematisch? Nee. Het is nu moeilijker, maar het is in het verleden al vaak moeilijk geweest.”

Wat heeft de coronacrisis precies teweeggebracht op de woningmarkt?

KRIJGSMAN. “De eerste lockdown was heel streng. Ruim twee maanden mochten we eigenlijk niets doen. In die periode zijn veel mensen beginnen na te denken over hun woonsituatie. Ze maakten plannen om te verhuizen, te verbouwen, een tweede verblijf te kopen… Dat heeft na die eerste lockdown geleid tot een rush op vastgoed. Omdat tegenover die enorme vraag weinig aanbod stond, zijn de prijzen snel gestegen. Er is een dynamiek ontstaan waarbij kandidaat-kopers niet meer te hard durfden te onderhandelen. Ze wilden snel kopen, want wachten was verliezen. Het verrassende is dat dat behoorlijk lang heeft geduurd. Pas in de zomer, toen voor het eerst bijna alle coronamaatregelen werden gelost, begon de markt wat af te koelen. Na anderhalf jaar van focus op alles wat met wonen had te maken, kregen de mensen weer oog voor andere dingen.”

We moeten nu waakzaam zijn, zegt u. Is er een risico dat de prijzen toch nog ontsporen?

KRIJGSMAN. “Dat zou kunnen, als we er niet in slagen voldoende aanbod bij te creëren. Daarom hamert de vastgoedsector zo op vlottere vergunningsprocedures. Er zijn al stappen in de goede richting gedaan, maar het blijft een aandachtspunt. We moeten zeker niet bang zijn voor een overaanbod. De vraag naar woningen zal door immigratie, gezinsverdunning en natuurlijke aangroei nog sterk toenemen.”

Zit het echte betaalbaarheidsprobleem niet aan de onderkant van de private huurmarkt?

KRIJGSMAN. “Voor mensen die financieel zwak staan, is de betaalbaarheid natuurlijk een probleem. Maar dat gaat breder dan wonen, het speelt in alle facetten van hun leven. Maar de situatie op de private huurmarkt is wel sterk verbeterd. Als je wat vandaag gemiddeld verhuurd wordt, vergelijkt met tien jaar geleden, zie je dat de kwaliteit geweldig vooruitgegaan is. In vergelijking met de koopprijzen zijn de huurprijzen niet zo sterk gestegen. Dat zie je ook aan de huurrendementen: vroeger mikten investeerders op een rendement van 5 procent, nu zijn ze al heel tevreden met 3 procent. Maar door de sterke inflatie krijg je wel een ander verhaal. Als de huurprijzen door de indexering met 5 procent of zelfs meer stijgen, wordt het voor veel huurders problematisch.”

Gent staat bekend als een oververhitte vastgoedmarkt, maar in de andere Oost-Vlaamse steden zijn de prijzen veeleer aan de lage kant.

KRIJGSMAN. “Gent is een topmarkt. Er is best veel aanbod, maar omdat de vraag er zo overweldigend groot is, gaan de vastgoedprijzen er toch door het dak. De steden en gemeenten in de buurt profiteren daar ook van. Deinze is een bekend voorbeeld. Als je in Deinze een appartement kunt aanbieden van 100 vierkante meter met twee slaapkamers voor de prijs van een Gents eenslaapkamerappartement van 60 vierkante meter, dan heb je een sterk verkoopargument. De coronacrisis heeft het belang van meer ruimte nog versterkt. De toplocaties en goede panden in de steden zijn door de coronacrisis nog meer begeerd. Maar op de mindere locaties, met weinig of geen groen in de buurt, en zeker in woningen met weinig of geen buitenruimte, zijn mensen zich beginnen af te vragen of ze toch niet beter wat minder centraal zouden gaan wonen. Het telewerken heeft dat nog versterkt, want daardoor verliezen mensen minder tijd door woon-werkverplaatsingen.

“En dan komen ook kleinere steden in beeld, zoals Lokeren, Temse en Sint-Niklaas. Die laatste is – ondanks zijn zeer interessante ligging tussen Antwerpen en Gent – nooit een echt populaire stad geweest. Nu zien we dat Sint-Niklaas toch aan aantrekkingskracht wint, ook wel omdat de inspanningen van het stadsbestuur eindelijk vruchten beginnen af te werpen.”

Makelaars wordt soms verweten dat ze de prijzen opdrijven. Is dat een terechte kritiek?

KRIJGSMAN. “Ik weet dat dat vaak wordt gezegd, maar zeker in de huidige marktomstandigheden klopt het niet. De druk om de prijs op te drijven komt meestal van de verkopende eigenaars, niet van de makelaars. Elke verkoper wil de hoogste prijs voor zijn woning, ook de mensen die nu roepen dat de makelaars de prijzen opdrijven.”

Ook projectontwikkelaars worden met de vinger gewezen. Ze zouden door tegen elkaar op te bieden verantwoordelijk zijn voor de hoge grondprijzen.

KRIJGSMAN. “Er wordt soms pittig betaald voor grond, daar ben ik het mee eens. Maar aan de andere kant: ik ken geen enkele projectontwikkelaar die bouwgrond koopt met de bedoeling verlies te maken. Het is een misverstand dat de projectontwikkelaars, de makelaars, de notarissen of de politici de prijs bepalen. Het is de koper die bepaalt wat vastgoed waard is. Los daarvan spelen de projectontwikkelaars ook een belangrijke rol in de opwaardering van buurten. Omdat zij geloven in een plek en erin investeren, vaak samen met de stad, kunnen buurten opleven.”

Verwacht u dat de bouwshift de prijzen zal beïnvloeden?

KRIJGSMAN. “Niemand weet wat de uitkomst zal zijn. 2040 is nog behoorlijk ver weg, en mensen leven toch heel hard in het nu. Daardoor verwacht ik geen schokeffect. De visie van de bouwshift vind ik verdedigbaar, en nu de knoop eindelijk is doorgehakt, zal de bewustwording met de jaren toenemen. Dat is al volop bezig. Kijk naar de activiteiten van de grote projectontwikkelaars. Tot een tiental jaar geleden deden zij niet anders dan nieuwe gronden aanboren. Vandaag zijn ze bijna allemaal bezig met reconversieprojecten. De grote spelers in de sector zijn er zich goed van bewust dat ze die omschakeling moeten maken, als ze hun bestaansrecht willen behouden.”

De prijzen van de grondstoffen klimmen naar recordhoogtes. Zullen we de rekening gepresenteerd krijgen in de vorm van hogere prijzen voor nieuwbouw?

KRIJGSMAN. “Ik raad jonge mensen met koopplannen toch aan ook naar nieuwbouw te kijken. Door de wet-Breyne ligt de constructieprijs immers vast. Je koopt vandaag tegen een vaste prijs een pand dat over twee jaar wordt opgeleverd. De kans is reëel dat je dan een nieuwbouwpand hebt voor een prijs die lager is dan wat je tegen dan op de secundaire markt betaalt. Bij een renovatie is het eindsaldo toch altijd een vraagteken.

“Het is koffiedik kijken hoe de grondstofprijzen zullen evolueren, maar mijn inschatting is dat we de grootste stijgingen achter de rug hebben. Tenzij de oorlog in Oekraïne nog lang aansleept.”