Jan De Nys (Retail Estates) en Joost Uwents (WDP): ‘Belgisch beursgenoteerd vastgoed blijft een veilige en aantrekkelijke keuze’

Belgisch beursgenoteerd vastgoed heeft al fijnere tijden gekend. Jan De Nys en Joost Uwents, de CEO’s van de pioniers Retail Estates en WDP, blijven er stoïcijns onder. Ze houden vast aan hun nichestrategie, kijken voor groei naar het buitenland en benadrukken het belang van risicobeheer. “Risicomanagement is een hot topic.”

Jan De Nys en Joost Uwents kennen elkaar goed. “Niet dat we samen op vakantie gaan”, zegt De Nys. “Maar we hebben elkaar snel gevonden rond thema’s die ons beiden aanbelangden. Die as werkt nog altijd goed.”

Jan De Nys richtte Retail Estates op in 1998. Joost Uwents is sinds 1999 aan boord bij WDP, eerst als CFO en sinds 2010 in de rol van CEO. “Er is veel wederzijds respect”, pikt Joost Uwents in. “We zijn alle twee met een kleine portefeuille begonnen en hebben daar elk in ons segment iets moois van gemaakt.”

Retail Estates en WDP zijn in ons land pioniers van het beursgenoteerd vastgoed. Retail Estates was in 1998 pas de derde vastgoedbevak – de voorloper van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) – op de Brusselse beurs. Een jaar later was WDP aan de beurt. Jan De Nys merkt ook op dat Retail Estates en WDP “als een van de eerste bewust voor een specifieke niche hebben gekozen. Dat is nu vanzelfsprekend, maar destijds was dat vernieuwend.”

Bij Retail Estates is die niche het perifere winkelvastgoed – oorspronkelijk vooral baanwinkels, vandaag ligt de focus op retailparken. Het beheert in België en Nederland 1.020 panden. De vastgoedportefeuille heeft een reële waarde van ongeveer 2 miljard euro.

WDP investeert in en ontwikkelt logistiek vastgoed. De portefeuille met een reële waarde van ongeveer 7,5 miljard euro omvat meer dan 7 miljoen vierkante meter opslagruimte, verdeeld over meer dan 300 sites op logistieke knooppunten in België, Nederland, Frankrijk, Luxemburg, Duitsland en Roemenië.

Beursgenoteerd vastgoed heeft als gevolg van de renteverhoging een ferme dreun gekregen. In de vastgoedsector klinkt het echter vaak dat de ‘onderliggende fundamenten’ nog altijd goed zijn. Klopt dat ook voor perifeer winkelvastgoed en logistiek vastgoed?

JAN DE NYS. “Ik beschouw de retailsector als een grote taart die elk jaar opnieuw verdeeld wordt. Sommige segmenten, zoals de hypermarkten nu, vallen weg. De historische stadscentra en de periferie blijven goed presteren. Alles wat in de buitenwijken en in de randgemeenten ligt, heeft het dan weer heel moeilijk. Shoppingcentra zijn helemaal uit de gratie van investeerders geraakt, retailparken zijn helemaal in. British Land, de marktleider van de REIT’s in het Verenigd Koninkrijk, heeft al zijn shoppingmalls buitengegooid en wil nu 800 miljoen investeren in retailparken. Of het goed gaat met de winkelmarkt, hangt dus sterk af van de locatie en de context.”

JOOST UWENTS. “Voor het logistieke vastgoed moet je het onderscheid maken tussen de structurele trend en de conjunctuur. Structureel zit het goed. De supplychain is en blijft cruciaal voor elk bedrijf, zowel inbound als outbound. Aan de outboundkant gaat het om het tijdig en correct beleveren van klanten, of dat nu in winkels, thuis of op kantoor is. Klanten verwachten beschikbaarheid, flexibiliteit en eenvoudige retourmogelijkheden. Dat vraagt om een efficiënte logistiek, die producten op het juiste moment en op de juiste plaats levert.

“Aan de inboundkant is de focus verschoven van just in time naar just in case. Disrupties zoals de coronapandemie, de Ever Given die het Suezkanaal blokkeerde, de oorlog in Oekraïne, de energiecrisis en de Houthi-rebellen in de Rode Zee hebben duidelijk gemaakt hoe belangrijk strategische voorraden zijn om de beschikbaarheid te waarborgen. Bedrijven moeten investeren in die supplychain. Tegelijk wordt uitbreiden moeilijker door het gebrek aan ruimte. Dat betekent dat wij en onze klanten zorg moeten dragen voor de infrastructuur en de magazijnen.

“Conjunctureel beleven we wel een dipje. Door de rentestijging is de economie wat afgekoeld. Heel klassiek vertaalt zich dat eerst in een overbezetting van de magazijnen. Maar daarna, als de voorraad verkocht is, wordt er minder bijbesteld en krijg je dus een onderbezetting. Maar omdat wij met langetermijncontracten werken, is de impact op onze bezettingsgraad heel beperkt. We halen nu een bezettingsgraad van ongeveer 98 procent. Als we geen nieuwe huurders kunnen aantrekken, kan dat tegen eind volgend jaar zakken naar 97 procent. Om maar te zeggen: het gaat over niet veel. Maar operationeel zullen wij wel wat druk ervaren in 2025.”

Is het sentiment ten aanzien van beleggingen en investeringen in vastgoed positief aan het keren?

UWENTS. “Ik denk dat iedereen – bedrijven én beleggers – de omslag van gratis geld naar kapitaalkosten van rond 5 procent inmiddels heeft geaccepteerd. Er heerst nu een evenwicht, waarbij dat nieuwe uitgangspunt als norm wordt gehanteerd in berekeningen en investeringsbeslissingen.
“In die context blijven gvv’s voor kleine beleggers een veilige en aantrekkelijke keuze. België heeft met de gvv het mooiste REIT-statuut in Europa en ik denk dat we daar best trots op mogen zijn. Het biedt een enorme bescherming, waardoor wij de facto niet failliet kunnen gaan. Gvv’s in sectoren met sterke fundamenten, waar de huurprijzen stabiel blijven of meegroeien met de inflatie, zijn bovendien een inflatiebestendige belegging. Dat maakt ze een logische keuze voor wie een deel van zijn vermogen in vastgoed wil investeren zonder al te veel risico te nemen.”

DE NYS. “Beleggers en investeerders, en zeker de institutionele spelers, hebben herontdekt wat risico betekent. Retail Estates positioneert zich al 27 jaar als risicomanager. Geen hoge pieken dus bij ons, maar ook geen diepe dalen. Al achttien jaar, ook tijdens de coronacrisis, verhogen we ons dividend met 10 cent, een voorspelbaarheid die ons in De Tijd ooit de titel van het ‘ultieme saaie aandeel’ opleverde. Maar we hadden wel een rendement van 9,9 procent.

“In onze sector is ‘the wheel of retailing’ een bekend begrip: winkelconcepten kunnen verslijten en verdwijnen. Ik noem dat zombies. Wij beginnen die al op voorhand af te bouwen. Zo hadden wij op een gegeven moment 39 Bristol-winkels in onze portefeuille. Op de dag van het faillissement waren dat er nog elf. Daarvan zijn er negen overgenomen door een andere klant. Dat is risicomanagement en het is een hot topic vandaag.
“Het spreiden van risico’s valt daar ook onder. Wij beheren een portefeuille verspreid over 150 locaties in België en 20 in Nederland. Soms zit het risico ook in de aandeelhoudersstructuur, in de schuldgraad of in het management. Terwijl de achterliggende business zeer goed kan zijn. Ik vind bijvoorbeeld de verhuur van studentenkamers een fantastische business: een grote risicospreiding en de ouders betalen. Maar toch is er vandaag wantrouwen.”

Onder de herkozen Amerikaanse president Donald Trump dreigen de isolationistische en protectionistische tendensen nog toe te nemen. Is dat ook een risico?

UWENTS. “De globalisering is al sinds corona op de terugweg. Trump zal die tendens versterken. We evolueren naar een continentalisering. Voor Europa is dat niet per se slecht. We zullen meer zelf moeten doen. En op het continent zal een grote leverzekerheid en beschikbaarheid zijn. Dat zal gepaard gaan met reshoring, of soms nearshoring (de productie verplaatsen naar een locatie dicht bij de afzetmarkten, nvdr). Vandaag laten we onze computerchips nog produceren in Taiwan. Over tien jaar zullen er chips geproduceerd worden op elk continent.”

Welke impact heeft de groei van e-commerce op uw activiteiten?

DE NYS. “In de e-commerce zijn er vele tinten grijs. Vijf jaar geleden wilden ketens zoals Vanden Borre, Krëfel en MediaMarkt hun winkels verkleinen. Vandaag verkopen die spelers meer dan 25 procent in hun winkels via formules zoals click-and-collect. En plots hebben ze meer vierkante meters nodig.

“Click-and-collect biedt veel voordelen voor retailers: geen levering of retourzendingen, geen beschadigingen, direct klantencontact met een potentieel voor upselling (gerelateerde producten verkopen, nvdr). Maar dat betekent dat onze gebouwen een soort magazijnen worden.”

UWENTS. “Retail is een deel van de supplychain geworden. Winkels zijn de perfecte afhaalpunten, zeker aan de rand van de stad. In de binnenstedelijke winkelstraten is dat veel moeilijker. Maar het is dus niet meer e-commerce óf een klassieke winkel. Nee, het is omnichannel. Wie niet het hele pakket kan aanbieden, zal niet overleven.”

De groeivooruitzichten voor de eurozone zijn niet echt denderend. Zal dat wegen op het voor de retail belangrijke consumentenvertrouwen?

DE NYS. “Dan kom ik weer bij mijn verhaal van de taart: waar vallen de klappen? Neem de sluiting van Makro in Eke. Dat betekende dat 1,2 miljard euro omzet herverdeeld werd over de winkels in Gent. Al mijn klanten waren in de wolken: hun deel van de taart werd groter. Maar ik denk dat de consumptietaart als geheel krimpt. De energiecrisis heeft de kloof tussen de haves en de have-nots vergroot. Vandaag hebben harddiscounters het moeilijker dan de winkels voor de middenklasse. De lonen van de middenklasse zijn immers geïndexeerd.
“De vraag is of de middenklasse, die de economie draagt, overeind blijft. Vertrouwen speelt daarin een grote rol. In Nederland meet het bureau voor statistiek naast het consumentenvertrouwen ook de bereidheid om uitgaven te doen. Dat doet het per branche. Koop je vandaag een nieuwe auto? Nee. Investeer je in je badkamer? Ja, omdat huizenprijzen stijgen en mensen geloven dat investeringen in hun woning renderen. Na tewerkstelling en inkomen is dat een tweede belangrijke driver: hoe evolueert de waarde van je belangrijkste spaarproduct? En dat is niet je spaarboekje, maar je huis.”

Zijn Retail Estates en WDP stilaan uitgegroeid in België?

DE NYS. “Ja. In België passen we een soort van arbitragepolitiek toe. Als we de kans krijgen een mooi retailpark te kopen, zullen we dat doen. Maar we verkopen ook elk jaar panden uit onze Belgische portefeuille. Particuliere beleggers tonen veel interesse voor de klassieke baanwinkels waar ik mee begonnen ben. Voor ons zijn die panden minder interessant omdat ze zeer arbeidsintensief zijn. Ik vind dat ook een goede test. Af en toe moet je ook eens aan de verkoperszijde staan op de markt.

“In Nederland zijn we volgroeid. We hebben er zeventien winkelparken, waarvan veertien in de top twintig. Ik heb daar fantastisch geluk gehad met de consolidatie in de sector na de bankencrisis van 2008. Maar voor groei kijken we eerder naar andere landen. Dat lijkt me interessanter dan op elke hoek van de straat een winkel te willen hebben.”

Welke landen?

DE NYS. “Ik wil er met de auto naartoe kunnen. Dus Frankrijk. Duitsland ook, het gebied tussen Keulen en Düsseldorf. Voor ons is koopkracht cruciaal. Dan bedoel ik de middenklasse met een dubbel inkomen, een bedrijfswagen, huisje-tuintje en twee kinderen. Die bril zet ik altijd op als ik ergens rondrijd.”

UWENTS. “Wij zijn momenteel actief in zes landen, waarvan we in vier de marktleider zijn: de Benelux en Roemenië. Dat zijn onze kernmarkten, waar we nog altijd mooie projecten kunnen realiseren. Maar we willen groeien naar een pan-Europese speler.

“Om dat te bereiken, richten we ons op Frankrijk en Duitsland. Beide markten zijn cruciaal om onze klanten beter te bedienen en onze aanwezigheid te vergroten. Frankrijk toont al duidelijke tractie: we hebben al enkele mooie deals gesloten en er gaan nog enkele volgen. Volgend jaar willen we een kantoor in Parijs openen, waarmee Frankrijk een volwaardige kernmarkt wordt. Daarna willen we ook in Duitsland vergelijkbare stappen zetten.”

In de brede vastgoedsector is veel ongenoegen over het vergunningsbeleid in dit land. Sluit u zich daarbij aan?

DE NYS. “De Vlaamse vergunningsprocedures krijg je in het buitenland niet uitgelegd. Je kunt hier maandenlang een bouwaanvraag voorbereiden, alles laten goedkeuren, en dan kan één buurman met een brief voor 200 euro naar de Raad voor Vergunningsbetwistingen stappen om alsnog bezwaar te maken. En dat terwijl de betonmolens al klaarstaan. Dat is heel frustrerend.”

Wallonië pakt het nu anders aan. Daar moet je bij een bouwaanvraag overleggen met de stakeholders. Je moet om de tafel zitten met de lokale middenstand en de buurtbewoners.

UWENTS. “Het is inderdaad een drama in België. Zelfs als een terrein officieel bestemd is voor industrie, weet je niet zeker of je daar ooit iets mag bouwen. Mensen die bewust naast een industrieterrein gaan wonen, omdat de grond er goedkoper is, beginnen daarna te klagen en vinden dat het daar rustig moet blijven. Eén individu kan zo’n project jarenlang blokkeren.

“Als we in Vlaanderen en België de bestaande industriegrond al eens goed zouden benutten, dan creëren we al enorm veel extra ruimte. Nu trekken West-Vlaamse bedrijven naar Noord-Frankrijk omdat hier niets mogelijk is, terwijl er nog industrieterreinen beschikbaar zijn. Dat is een drama.”

Voor partijen die hier al een portefeuille hebben, zoals Retail Estates en WDP, heeft het ook wel een gunstig effect: het bemoeilijkt de toetreding van nieuwe spelers en het creëert schaarste.

DE NYS. “Ja, dat leer je in het eerste jaar economie: vraag en aanbod. Als er bij ons in de winkelsector ooit een wiel afrolt, is dat gewoon omdat de lokale overheden de sluizen openzetten. De Nederlanders hebben in 1987 beslist dat er 191 retailparken mochten komen. Ze zijn daar nooit van afgeweken. Je weet daar wat je mag verwachten.

“Wallonië heeft nu gelukkig de kraan volledig dichtgedraaid. In de retailbusiness mogen er alleen nog vierkante meters bij komen door inbreiding. Je mag dus wel nog een fabriek of een loods afbreken en daar winkels op zetten. Maar een open terrein ontwikkelen, dat is gedaan. Oef, wat een opluchting! Die steenwegen zijn erg lang, hé. Je kunt daar nog veel bijbouwen.”

In Nederland is er een nieuwe regering.

DE NYS. “Is er een regering? Ik was gisteren nog in Nederland. Mijn collega’s zeiden dat er helemaal geen regering is” (lacht).

Is het ondernemersklimaat er veranderd?

UWENTS. “Er is chaos voor de Nederlanders, maar niet voor ons.”
DE NYS. “Chaos en onzekerheid. De regering heeft de stikstofmaatregelen afgeschaft en er is gewoon niets in de plaats gekomen. Zo kennen wij dat land niet. Nederland is fiscaal altijd vrij rechtlijnig geweest. Maar dat is voorbij. Als ik een budget voor onze Nederlandse activiteiten maak, dan is dat goed voor één jaar. Aan een driejarenbudget waag ik me niet meer.”

Maar van het Nederlandse vergunningenbeleid kunnen we nog wel iets leren.

UWENTS. “Ja, het is veel rationeler. Er is daar ook inspraak en discussie, maar er wordt altijd naar een oplossing gewerkt. In ons land volgen de administraties de beleidslijnen. En tant pis, als daar dan geen oplossing uitkomt.”

Bio