Italië een duur vastgoedland? De laars is meer dan Toscane

Er zijn parallellen tussen het wijnland en het vastgoedland Italië: wie voorbij de bekende namen en de topgebieden zoekt, ontdekt soms aangename verrassingen tegen zachte prijzen.

Is Italië een duur vastgoedland? Dat valt goed mee, toont een vergelijkende prijsanalyse van het Europese statistiekbureau Eurostat. Het prijsniveau van Italiaans woningvastgoed ligt net iets onder het gemiddelde van de Europese Unie. En de Italiaanse woningmarkt blijkt ongeveer 20 procent goedkoper dan de Belgische.

Voor wie droomt van een tweede verblijf in Italië, zijn de officiële prijsstatistieken evenwel weinig relevant, tempert Ronald de Rooy, managing partner van het vastgoedkantoor ItaliaCasa. “Dé Italiaanse vastgoedmarkt bestaat niet”, zegt hij. “In Italië is er een groot verschil tussen de normale woningmarkt, met woningen voor vaste bewoning, en de markt voor tweede verblijven.”

Die ‘normale’ woningmarkt is in zeer grote mate een Italiaanse aangelegenheid. De prijsvorming en -evolutie ervan is dan ook sterk verbonden met de prestaties van de Italiaanse economie. Die is al jaren een zorgenkind in de EU. Op de woningmarkt weerspiegelt zich dat in een zwakke prijsontwikkeling. Italië is, samen met Griekenland en Cyprus, een van de weinige Europese landen waar de woningprijzen tussen 2010 en 2022 zijn gedaald.

Schaarste duwt prijzen omhoog

De Italiaanse markt voor tweede verblijven trekt daarentegen een zeer internationaal publiek aan. “Als de Belgen of de Nederlanders het even laten afweten, dan staan de Scandinaviërs of de Britten wel klaar”, vervolgt Ronald de Rooy. “Zelfs Amerikaanse en Australische kopers vinden de weg naar Italië. Een deel van dat koperspubliek is zeer kapitaalkrachtig. Op de meeste prestigieuze plekken, denk aan de mondaine skigebieden in de Dolomieten of plaatsjes langs de Ligurische kust, zoals Portofino, resulteert dat in zeer hoge prijzen. Wat ook speelt: in Italië – anders dan in bijvoorbeeld Spanje – zijn grootschalige vastgoedontwikkelingen in de toeristische regio’s eerder zeldzaam. Het aanbod is dus relatief beperkt, en die schaarste duwt de prijzen omhoog. Maar dat prijsnadeel tegenover andere vakantielanden speelt nauwelijks een rol, want de typische Italië-koper is ook en vooral een Italië-liefhebber.”

Prijsvriendelijke alternatieven

Ook op de markt voor tweede verblijven is het prijzenpalet zeer divers, met grote regionale verschillen. Toch enkele richtprijzen. Te beginnen bij het voor de Belg misschien wel populairste product: de gerestaureerde boerenhoeve met zwembad in Toscane. “Voor zo’n pand met een mooi uitzicht moet je rekenen op prijzen die starten vanaf 800.000 euro”, stelt De Rooy. “Maar op de echt prestigieuze locaties kom je er niet met 1,5 miljoen euro.” In Midden-Italië zijn het iets zuidelijkere Umbrië en Le Marche aan de Adriatische kust iets meer prijsvriendelijke alternatieven. Ronald de Rooy: “In Umbrië liggen de startprijzen voor mooie, goed gelegen panden rond 500.000 à 600.000 euro. In Le Marche mag je daar nog ongeveer 100.000 euro van aftrekken.”

Ook in het noorden en het zuiden van Italië is het tweedeverblijfsvastgoed doorgaans interessanter geprijsd. Volgens Ronald de Rooy ligt in het noorden Piemonte goed in de markt bij Belgen. Dat heeft deels te maken met de goede bereikbaarheid. “Vanuit België en Nederland sta je met de auto in een dag in Piemonte. Dat is handig. De regio is ook bekend om zijn gastronomie. Piemonte is de bakermat van de slow-foodbeweging. Op iedere straathoek is er wel een trattoria waar je kunt genieten van de lokale keuken.”

Het noorden van Italië biedt wel minder garanties op mooi weer. “Klopt”, reageert De Rooy. “Het klimaat leunt er meer aan bij dat van Midden-Europa. De winters zijn er meestal kort maar stevig. Nu, ik woon zelf in noorden van Italië en ik kan u verzekeren dat de seizoenen er aanzienlijk aangenamer zijn dan hier.”

Voor wie zon, zee en zachtere prijzen wil combineren, is Puglia, in de hak van de laars, een mogelijke optie. “Puglia was lang een verborgen parel”, becommentarieert Ronald de Rooy. “Maar intussen hebben de Noord-Europeanen die zuidelijke regio ontdekt en zijn de prijzen er bijgevolg gestegen. Voor een vrijstaand huis met zwembad op een mooie plek is 350.000 euro een courante prijs, maar ook daar heb je uitschieters naar 1,5 miljoen euro. Puglia ligt wel bijna 2.000 kilometer van België. Ernaartoe reizen met de wagen is voor veel mensen geen haalbare kaart, maar met Bari en Brindisi heeft Puglia wel twee internationale luchthavens met regelmatige vluchten van en naar België en Nederland.”

Welke belastingen?

Boven op de aankoopsom zijn er de kosten en taksen. Er is een belangrijk verschil tussen de aankoop van een bestaand pand en een nieuwbouwwoning. “Bij de aankoop van een bestaande woning geldt een overdrachtsbelasting op de fiscale waarde, eigenlijk de waarde zoals die in het kadaster is vermeld”, zegt De Rooy. “Die fiscale waarde kan een flink stuk lager zijn dan de werkelijke verkoopwaarde.” In het geval van een aankoop als tweede verblijf bedraagt die overdrachtsbelasting 9 procent. Als u het pand koopt om er permanent (of meer dan de helft van het jaar) te wonen, dan is dat 2 procent. Kopers van een nieuwbouwwoning betalen geen overdrachtsbelasting, maar wel 10 procent btw (IVA) op de koopsom.

Welke kosten?

De rol van de Italiaanse notaris is vergelijkbaar met die van zijn Belgische collega’s. De notaris zal controleren of alle documenten (bouwvergunning, kadastrale gegevens, certificaten enzovoort) aanwezig zijn voor de overdracht van de eigendom. Ook de inschrijving van de akte in het onroerendgoedregister en het innen en doorstorten van de overdrachtsbelasting behoort tot het takenpakket van de notaris. Hoeveel rekenen de Italiaanse notarissen aan voor die diensten? “In Italië kunnen de notarissen hun tarief vrij bepalen, maar doorgaans liggen de notariskosten bij een vastgoedtransactie tussen 3.000 en 5.000 euro”, antwoordt Ronald de Rooy.

Als u uw Italiaanse woning via de bemiddeling van een vastgoedkantoor koopt, moet u niet verrast zijn als ook de makelaar een factuurtje stuurt. Anders dan in ons land werken Italiaanse makelaars niet in opdracht van de verkoper, maar stellen ze zich op als onafhankelijke tussenpersoon. Ze zullen zowel aan de verkoper als aan de koper een commissie aanrekenen. “Doorgaans bedraagt die commissie 3 procent van de aankoopprijs”, zegt Ronald de Rooy.

Wie rechtstreeks van de eigenaar koopt, spaart die commissie uit. Dat is niet zonder risico, benadrukt De Rooy. “Ik preek natuurlijk voor eigen parochie, maar de aankoop via een makelaar is echt het veiligste. Vastgoedmakelaar is een erkend beroep in Italië. Dat brengt deontologische verplichtingen en taken met zich. Zo kan de makelaar aan de verkoper opdragen de kadastrale en vergunningstechnische situatie van de woning aantoonbaar te laten controleren. Een volledige conformiteit van de woning levert voor zowel de koper als de verkoper voordelen op: de koper koopt een huis zonder problemen en de verkoper kan later nooit aansprakelijk gesteld worden voor onjuistheden die de koper schade opleveren. Wil je toch een pand rechtstreeks kopen, dan adviseer ik een beroep te doen op een geometra, het Italiaanse equivalent van de landmeter, om de kadastrale status in kaart te brengen.”