Ismaël Ben-Al-Lal (U2P) verhuurt woningen in een all-informule

Cocosi verhuurt duurzame woningen tegen een eenheidsprijs, waarin ook de energiefactuur vervat zit. Achter dat model van living-as-a-service zit de Limburgse serial entrepreneur Ismaël Ben-Al-Lal. “Het enige wat fout kan gaan, is dat de zon stopt met schijnen, maar dan hebben we andere kopzorgen dan die energiefactuur.”

Ismaël Ben-Al-Lal is de CEO van U2P (Utopie), een koepel van ondernemingen gespecialiseerd in duurzame energie. Hij startte in 2008 met Futech, dat zonnepanelen, laadpalen en batterijen aanbiedt aan bedrijven en consumenten. In het verlengde daarvan richtte hij in 2012 iLumen op. Dat ontwikkelt producten rond hernieuwbare energie. Nu start de Limburger na een proefperiode het woningverhuurbedrijf Cocosi. Dat verhuurt ‘wonen’, inclusief elektriciteit en verwarming.

Wat is de strategie van uw nieuwe vastgoedspeler?

ISMAËL BEN-AL-LAL. “Cocosi is de woningvariant van Futech, dat niet alleen installaties verkoopt, maar ze ook verhuurt aan particulieren en bedrijven (zie kader U2P of utopie). Cocosi combineert die energy-as-a-service met de verhuur van woningen. De woningmarkt is niet transparant genoeg. Je kunt bijvoorbeeld een woning huren tegen 800 euro per maand, maar de energiefactuur blijft een raadsel. Die start op 100 en kan voor verouderde panden stijgen tot 600 euro. Wij bieden woningen aan tegen een total cost of living van 950 euro per maand, inclusief de energiefactuur. De nieuwbouw beantwoordt aan alle moderne energetische normen. De investering verdienen we op termijn terug. En we dragen ons steentje bij aan de verduurzaming van het woonarsenaal.”

U nam vorig jaar een participatie van 20 procent in Skilpod, dat modulaire seriewoningen bouwt in een fabriekshal in Geel. Verhuurt u die woningen?

BEN-AL-LAL. “Inderdaad. De oppervlakte van de huizen is de voorbije decennia met ongeveer de helft afgenomen, tot 120 vierkante meter. De rente daalde van 10 naar 1 procent en de looptijd van de leningen werd almaar langer. Toch zijn de woningprijzen enorm gestegen. Ze worden onbetaalbaar voor gewone mensen.

“Industrieel bouwen biedt de oplossing. Skilpod bouwt industrieel en in serie een beperkt aantal modellen. Dat is goedkoper en vooral beter bouwen. We richten onze pijlen op nieuwe technieken. Onze eerste woning van een bepaald type is onderhevig aan fouten, de tweede al heel wat minder en op termijn is de foutenmarge nul. Omdat de woningen slim ontworpen zijn, wordt de ruimte optimaal gebruikt. We bieden kleinere huizen vanaf 90 vierkante meter aan, zonder aan comfort in te boeten. Momenteel lanceren we Skilpod- woningen op de huurmarkt, maar we overwegen de huurders ook de kans te geven om ze te verwerven via een financiële formule.”

Hoe kijkt u terug op de experimentele fase in 2021?

BEN-AL-LAL. “We hebben nu twintig huurwoningen. Dat moeten er dit jaar veertig tot tachtig worden. Veel hangt af van de technische ontwikkelingen, waaraan we nog werken. Er is wel geen lijn te trekken in het verwachte rendement, omdat veel afhangt van de grondprijs. Of je nu een Cocosi-woning huurt in Antwerpen of in Limburg, de huurprijs is dezelfde.”

Hoe doet u dat? De grond bepaalt toch mee de kostprijs om te bouwen, en dus ook de huurprijs?

BEN-AL-LAL. “Volbloedprojectontwikkelaars laten de prijzen schommelen in functie van de grondwaarde. Wij willen één prijs voor een massaproduct, dat de klant perfect kan inschatten. Dat kan misschien vloeken met de principes van de vastgoedmarkt, maar dat is nu eenmaal onze visie. Blijkt dat op termijn niet haalbaar, dan passen we onze strategie aan.

“Voor Utopie zijn niet alleen people, planet, profit maar ook persistance belangrijk. De eerste twee P’s zijn duidelijk: we willen lokaal en duurzaam produceren. We willen uiteraard ook winst maken, met relatief hoge brutomarges als weerspiegeling van onze innovatieve producten en diensten. We houden echter ook vast aan alternatieve businessmodellen. Cocosi moet het eerste merk worden in de woningverhuur: een eenheidsproduct tegen een eenheidsprijs. Get big, get niche or get out. Wij focussen op niche.”

Het blijft een beperkt aanbod.

BEN-AL-LAL. “We zijn ambitieus. Er is financiële interesse van buitenaf om een versnelling hoger te schakelen. Ik ben gebonden aan een vertrouwelijkheidsovereenkomst, dus kan ik er niet meer over kwijt. Voorlopig gebeurt de financiering door de bank. Er is een kentering. Tien jaar geleden was de financiering van duurzame investeringen nog moeilijk. Men vroeg een rendement op maximaal vijf jaar. Nu hebben de banken en de investeerders meer oog voor de opbrengst op de lange termijn. Ook is duurzaamheid nu een criterium om mee te stappen in een project.”

Heeft de pandemie invloed gehad op uw ondernemingen?

BEN-AL-LAL. “Klanten hebben investeringen soms uitgesteld, omdat ze eerst de onmiddellijke gevolgen van de pandemie wilden indammen. Maar al bij al valt het mee. Ik denk dat er snel een inhaalbeweging komt, als de zaken wat opklaren. Er is wel een ernstig probleem met de bevoorrading van grondstoffen en componenten door de logistieke chaos.”

U bent sinds vorig jaar bestuurder bij de ondernemersorganisatie Voka. Wat vindt u van de aanpak van de energietransitie door de federale en de Vlaamse regering?

BEN-AL-LAL. “Vooral de communicatie kan veel beter. Neem de discussie over de terugdraaiende teller. Door de voortdurende wijzigingen van het energiebeleid zijn veel mensen blij dat ze geen zonnepanelen hebben geplaatst. Het was te veel gedoe. Nu is de situatie echter klaar en duidelijk. Wie naar de bank stapt en een lening vraagt om zijn woning energiezuinig te maken met warmtepompen, zonnepanelen en andere technieken, haalt die investering er in vijftien jaar uit. Ook betaal je vanaf dag één minder aan je krediet dan momenteel aan je energieleverancier.

“Veel innovatieve investeringen dragen bij tot een beter klimaat én renderen. De politiek creëert het beeld dat de strijd tegen de klimaatverandering enkel mogelijk is als de mensen toegeven op comfort, terwijl dat comfort in werkelijkheid net stijgt. Klimaatmaatregelen zijn géén synoniem voor complexe ingrepen, die de mensen vooral veel geld kosten. Integendeel. Duurzaamheid en efficiëntie zijn op termijn perfect te combineren. Laat het verhaal over de energietransitie toch niet over aan paniekzaaiers.

“Vlaanderen telt veel bedrijven en onderzoeksinstellingen die een cluster kunnen vormen, om samen te werken rond energiebesparende maatregelen. Innovatieve, rendabele ingrepen kunnen een exportproduct vormen, waar Vlaanderen economisch sterker van wordt. We moeten meer samenwerken.”

U bent een van de eerste Voka- bestuurders met allochtone roots. In hoeverre speelt uw afkomst nog een rol?

BEN-AL-LAL. “Mijn vader kwam 61 jaar geleden als 20-jarige uit Marokko naar ons land. Dat is heel lang geleden. Ik reis de wereld rond en werk met tientallen nationaliteiten. Ik ben dus een van de velen met een verschillende afkomst. Ik heb er wel een hekel aan als afkomst wordt gebruikt als excuus, zoals weleens gebeurt. Wie hard werkt, kan zijn talenten naar een hoger niveau tillen. Ik hoop wel dat mijn initiatieven mensen inspireren om te ondernemen. Maar ik sta amper bij stil bij mijn afkomst.”

U bent ook een begenadigde triatleet.

BEN-AL-LAL. “Ik begon in 2015 te trainen voor de marathon, toen ik 29 jaar en 30 kilo zwaarder was. Tussen 30 en 40 jaar ben je op de lange afstand beter dan de jongere deelnemers. In 2018 won ik de Ironman in Taiwan in mijn leeftijdscategorie. Daardoor werd ik geselecteerd voor het wereldkampioenschap in Hawaï. Door mijn vierde plaats in mijn categorie in Barcelona vorig jaar, ben ik opnieuw geplaatst voor Hawaï 2022.”