Is Xior een aanrader als vastgoedbelegging?

Xior is de marktleider in België en Nederland in het verhuur van studentenkamers. Is het aandeel een aanrader als diversificatie in vastgoed of zit er een addertje onder het gras?

Sinds de beursgang eind 2015 kan je het management van de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) Xior Student Housing moeilijk verwijten dat het enkel de huur int. De voorbije twee en half jaar zagen we een toonbeeld van dynamiek. Xior is inderdaad gespecialiseerd in het bezit en het beheer van woningen voor studenten in België (41%) en Nederland (59%). Eind vorig jaar werd de boekwaarde van het vastgoed in bezit (71 panden) geschat op afgerond 489 miljoen euro.

Dat zal eind dit jaar een ander verhaal worden. In 2018 is al voor 80,05 miljoen euro geïnvesteerd in bijkomende activa, onder meer via een inbreng in natura van een onroerend goed in het Nederlandse Enschede. Die operatie resulteerde in de creatie van ruim 500.000 nieuwe aandelen tegen 35 euro per aandeel (opbrengst afgerond 18 miljoen euro). Maar de honger is verre van gestild. Nieuwe investeringen in Maastricht (34 miljoen euro), Amsterdam en Utrecht (93 miljoen) en Leuven (1,9 miljoen) hebben geleid tot een nieuwe, forse kapitaalverhoging. Ruim 4 miljoen nieuwe aandelen zijn uitgegeven tegen 31 euro (discount van ruim 10% ten opzichte van de beurskoers; intrinsieke waarde 27,58 euro eind 2017), zodat 134 miljoen euro binnenkomt. Dat zal de portefeuillewaarde doen groeien tot 753 miljoen euro op basis van 6672 kamers in portefeuille.

Door het ruime aantal investeringen was de kapitaaloperatie echt wel nodig om de financiële slagkracht niet te ondermijnen. De schuldgraad zakt van 57,5 naar 38,7 procent, opnieuw een comfortabel niveau. Belangrijk voor de aandeelhouders is uiteraard wat de impact van de kapitaalverhoging zal zijn op de winst en het dividend per aandeel. Opmerkelijk is dat het management belooft dat het brutodividend voor boekjaar 2018 minstens gelijk zal zijn aan dat van 2017, ondanks een verhoging van het aantal aandelen met 50 procent door de kapitaalverhoging. Dat betekent een dividend van 1,20 euro bruto per aandeel, op basis van een verwachte winst van 1,43 euro per aandeel.

Dat komt overeen met een verwacht dividendrendement van 3,4 procent bruto. Dat blijft natuurlijk een pak meer dan een (overheids)obligatie, maar is niet echt de top in het segment van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s). Dat wordt gecompenseerd door een duidelijk groeiprofiel met de verwachting van stijgende dividenden op langere termijn. Het klopt dat de opgang van het aandeel stokte in het najaar van 2017. Twee zware kapitaalverhogingen in de voorbije twee jaar zijn daar natuurlijk niet vreemd aan. Onze analyse is dat de beste tijd om in gvv’s te investeren achter ons ligt. Het voordeel is wel dat Xior een dynamisch en apart profiel heeft. Als u dan toch nog wenst te investeren in gvv’s, dan is Xior bij de beste keuzemogelijkheden (rating 2A).