Investeringshuis Buysse & Partners mikt op iconisch vastgoed: ‘Er zit veel waarde in herkenbare gebouwen’

Vastgoed heeft een centrale positie in de investeringsstrategie van Buysse & Partners. Het Antwerpse investeringshuis ziet nog groeimogelijkheden voor zijn residentieel fonds en lonkt ook naar de Amsterdamse en Luxemburgse kantoormarkt.

Verhuur en beheer van woningvastgoed is de jongste activiteit van Buysse & Partners. In amper drie jaar tijd bouwde het een portefeuille op met ruim driehonderd appartementen en een waarde van ongeveer 100 miljoen euro. En Buysse & Partners heeft groei-ambities met Smart Living, de residentiëlevastgoedstrategie (zie kader Jack wil uitbreiden in Mechelen). “Tegen 2025 willen we het geïnvesteerde volume optrekken naar ongeveer 250 miljoen euro, wat neerkomt op ongeveer duizend appartementen”, zegt senior investmentmanager Julie De Bruyn. “De residentiële huurmarkt professionaliseert en dat zal nog versnellen omdat woningvastgoed moet verduurzamen. Tegelijk is vastgoed een van de meest archaïsche sectoren ter wereld. Er worden miljarden euro’s in verhandeld, maar technologisch loopt de sector hopeloos achter. Door gebruik te maken van proptech maken we processen efficiënter en verbeteren we de dienstverlening voor onze huurders.”

‘Vastgoed is een van de meest archaïsche sectoren ter wereld. Door gebruik te maken van proptech maken we processen efficiënter en verbeteren we de dienstverlening voor onze huurders’

Julie De Bruyn, Buysse & Partners

Als voorbeeld verwijst ze naar de samenwerking met FixForm. Dat Leuvense softwarebedrijf ontwikkelde een toepassing waarmee huurders en/of gebruikers van een gebouw een probleem kunnen melden door een QR-code te scannen. Elke QR-code is verbonden met een locatie of installatie in een gebouw.

Crowdfunding

Eind 2023 lanceerde Buysse & Partners een crowdfunding voor het Smart Living-fonds. Een opvallende zet, want het investeringshuis richt zich tot vermogende families. In samenwerking met het Bolero-crowdfundingplatform van KBC haalde Buysse & Partners in enkele dagen tijd 2 miljoen euro op bij 604 particuliere beleggers. Die konden intekenen vanaf 500 euro, tot een maximum van 25.000 euro per persoon. “We speelden al langer met het idee om beleggen in vastgoed toegankelijk te maken voor het grote publiek”, verklaart Julie De Bruyn. “We hebben lang gesnuffeld aan een formule om dit via tokenization te doen, waarbij je een object – bijvoorbeeld een kunstwerk, maar dus ook vastgoed – digitaal opdeelt in kleine deeltjes. Juridisch bleek dat echter complex en ook nog niet helemaal op punt te staan.”

Bij de crowndfundingcampagne tekenden de particuliere beleggers eigenlijk op in een achtergestelde obligatie met een vaste brutorentevoet van 7,35 procent. Julie De Bruyn benadrukt dat dit voor Buysse & Partners geen alternatieve financieringsvorm is. “Daar is het bedrag ook te klein voor”, zegt ze. “We halen ons middelen hoofdzakelijk bij onze familiale investeerders en dat vullen we aan met klassieke bankfinanciering. De crowdfunding was dus niet financieel gedreven, maar echt wel met het oog op het democratiseren van een investeringsopportuniteit die normaal alleen is weggelegd voor vermogende families. En we moeten daar niet flauw over doen: het levert ons ook naambekendheid op. KBC heeft een enorm breed netwerk. Met zo’n crowdfunding bereik je de 240.000 beleggers bij Bolero. Die mensen krijgen allemaal informatie over onze activiteiten, ons aanbod enzovoort. Dat is mooi meegenomen en het is iets dat we op eigen houtje nooit kunnen realiseren.”

Tweehonderdtal families

Frank Buysse, zoon van de onlangs overleden graaf Paul Buysse, richtte Buysse & Partners op in 2008. “Meer bepaald in augustus 2008, zes weken voor de financiële meltdown”, vertelt hij. “Het idee was om slapend familiaal ondernemerskapitaal te kanaliseren naar de Belgische economie.” Buysse & Partners spitste zich toe op investeringen in gezonde, volwassen kmo’s. Dat bleek in die financieel en economisch turbulente periode een aantrekkelijk idee. “We boden die familiale ondernemers iets dat tastbaar en herkenbaar is”, vervolgt Frank Buysse. “In een klassieke fondsstructuur is er een veel grotere afstand tussen de investeerder en de asset waarin hij investeert”, vult Edgar Hujoel aan. Hij is verantwoordelijk voor de afdeling private equity. “We kiezen ook bewust voor lokale bedrijven. In principe ben je op twee uur rijden in elk bedrijf waarin we participeren. Dat helpt om actief in connectie te zijn met de ondernemers die het bedrijf leiden.”

Vandaag telt het investeerdersnetwerk – Frank Buysse noemt het een ecosysteem – een tweehonderdtal familiale investeerders. “Het zijn families die toch vlot een 50 miljoen euro kunnen investeren”, licht Frank Buysse toe. “Families met een eigen family office behoren niet tot onze doelgroep. We zitten daar net onder.”

Drie strategieën

In 2015 kocht Buysse & Partners het Hiltonhotel aan de Antwerpse Groenplaats. “De voorzet kwam van een bevriende bankier, die nochtans goed wist dat onze focus lag op private equity en niet op vastgoed”, zegt Frank Buysse. “Maar we vonden het voorstel dermate interessant dat we het toch grondig hebben bestudeerd. En finaal tot de aankoop zijn overgegaan.”

Het betekende de start van de vastgoedactiviteiten van Buysse & Partners. Nadien volgde onder meer de aankoop van het ronde Glaverbelgebouw in Brussel, het CBR-gebouw in Brussel – bekend door de coworking van Fosbury & Sons – en de BP Building in Antwerpen, waar ook het hoofdkantoor van Buysse & Partners is gevestigd.

Eind 2020 zette Buysse & Partners een eerste stap op de Nederlandse kantoormarkt. Het kocht samen met een Nederlandse investeerder in Den Haag het kantoorgebouw de Zilveren Toren voor ongeveer 100 miljoen euro. In december 2022 volgde een tweede Nederlandse investering: de aankoop van het Las Palmas-gebouw op Kop van Zuid in Rotterdam. Het Hiltonhotel verkocht Buysse & Partners in 2019 door aan Eric De Vocht (IRET).

‘We horen van onze investeerders dat ze best wel trots zijn om voor een stukje mee eigenaar te zijn van zo’n cultureel patrimonium’

Frank Buysse, Buysse & Partners

Vandaag heeft de portefeuille ‘iconische gebouwen’ van Buysse & Partners een waarde van ongeveer 360 miljoen euro. “Er zit veel waarde in gebouwen die herkenbaar zijn en waarmee mensen affiniteit hebben”, verklaart Buysse de focus op iconisch vastgoed. “We horen ook van onze investeerders dat ze best wel trots zijn om voor een stukje mee eigenaar te zijn van zo’n cultureel patrimonium.”

Edgar Hujoel wijst erop dat Buysse & Partners zijn investeerders drie complementaire investeringsstrategieën kan aanbieden: “De bedrijfsinvesteringen (private equity) zijn typisch wat risicovoller en ook illiquide, maar bieden ook uitzicht op een hoger rendement. Aan de strategie ‘iconisch vastgoed’ is een dividendmodel gekoppeld, waardoor ze ook liquiditeiten genereert voor onze investeerders. De residentiëlevastgoedstrategie biedt dan weer een korteretermijnhorizon voor exits.”

Wachten op herijking

Voor de verdere groei van het fonds voor iconisch vastgoed lonkt Buysse & Partners opnieuw naar de Nederlandse markt, meer bepaald naar Amsterdam. “We kijken daar nauwlettend naar opportuniteiten”, zegt Frank Buysse. “De Amsterdamse kantoormarkt is voor investeerders nu een stuk aantrekkelijker geprijsd dan twee jaar geleden. Ook in Luxemburg zien we kansen. Toen we in 2015 onze vastgoedstrategie uittekenden, was die markt verzadigd en lagen de prijzen veel te hoog voor ons.”

Toch blijft er volgens Frank Buysse ook op de Belgische vastgoedmarkt nog een kloof tussen vraagprijzen en biedingen. “Een volledig herijking heeft nog niet plaatsgevonden. Maar dat kan snel veranderen. Volgend jaar lopen er heel wat kredieten van projectontwikkelaars af. Afhankelijk van de schuldpositie van die ontwikkelaars zullen de banken of de condities aanscherpen of een terugbetaling eisen. In dat laatste geval dreigt zo’n partij als een kaartenhuis in elkaar te storten.”

Lees ook: