Het klassieke kantoormodel staat onder druk

Het nieuwe werken leidt tot een andere invulling en gebruik van de kantoorruimte. Kantoorvastgoed wordt ook minder vast.

De technologie heeft het telewerken in een stroomversnelling gebracht. Een groot deel van het kantoorwerk kan vandaag vanop eender welke plek gebeuren, zolang er maar toegang is tot het internet en/of het bedrijfsnetwerk. Ook teleconferencing en het delen van en samenwerken op documenten via onder meer cloud computing hebben een geweldige kwaliteitsboost gekregen.

Het klassieke kantoormodel staat daardoor onder druk. Maar dat betekent nog geen toekomst zonder kantoorvastgoed. De Amerikaanse chipproducent Intel voorspelt in een witboek over de toekomst van kenniswerk wel het einde van het kantoor als bestemming voor de dagtaak. In de visie van Intel wordt het nieuwe kantoor een ‘ankerpunt voor menselijke interactie’. Steve Brown, de futuroloog van het bedrijf, is ervan overtuigd dat mensen _ hoe goed de videoconferencetechnologie ook mag worden _ altijd nood zullen hebben aan face-to-face-interactie. “We zijn dieren en een deel van vertrouwen is dat we elkaar leren kennen door in elkaars ogen te kijken”, liet hij optekenen door de technologienieuwssite ZDNet. Dat speelt vooral bij de opstart van nieuwe projecten. Eens het vertrouwen er is, wordt elkaar ontmoeten veel minder een must en kan het gros van de interactie met behulp van de technologie vanop afstand verlopen.

Het zijn tendensen die Jeroen Govers, senior director vastgoeddiensten bij AOS België, ook voorzichtig ziet doorsijpelen op de Brusselse kantoormarkt. “Het nieuwe werken leidt ongetwijfeld tot minder vierkante meters kantoorruimte, en het creëert een behoefte aan andere vierkante meters. Beter uitgerust en ook beter gelokaliseerd”, zegt hij.

Leegstand

Dat de grote leegstand op de Brusselse kantoormarkt een gevolg is van het nieuwe werken, is te kort door de bocht. Structureel en op lange termijn zet het wel druk op de vraag naar vierkante meters. Maar het creëert ook nieuwe kansen voor spelers in het kantoorvastgoed. Zo lanceerde vastgoedbevak Intervest vorig jaar op Mechelen Campus RE:flex, een kantoorconcept dat inspeelt op de behoeften rond flexibiliteit en samenwerking. Leasinvest zocht en vond dan weer met het innovatieve kantoorconcept The Crescent een oplossing voor een groot (15.000 m²) leegstaand kantoorgebouw in Anderlecht. Michel Van Geyte, de COO van Leasinvest, beaamt dat het paradoxaal is dat Leasinvest de leegstand bekampt met een formule die bedrijven doet besparen op hun aantal gehuurde vierkante meters. “We hadden twee keuzes: wachten op een huurder die 15.000 m² opneemt of zwaar investeren in een nieuw kantoorconcept. De eerste piste was natuurlijk de gemakkelijkste en de goedkoopste. Maar ik denk dat we dan nu nog waren aan het wachten op die grote huurder.”

Patrick Waûters, een consultant in facilitair management, merkt op dat het nieuwe werken maar een partieel antwoord is op de veranderingen in het bedrijfsleven en de maatschappij. “We evolueren naar een economie die veel meer flexibiliteit en wendbaarheid vereist, van bedrijven en mensen”, zegt hij. “Het nieuwe werken heeft zijn nut bewezen in het reduceren van het aantal vierkante meters en de kosten die ermee verbonden zijn, maar het blijven wel grotendeels vaste kosten. Als je een gebouw huurt volgens een klassiek 3-6-9-contract, dan zit je nog altijd voor jaren vast.”

De volgende stap is volgens Waûters het variabiliseren van die kosten via een kantoorformule waarvoor je enkel betaalt als je er gebruik van maakt. Naar analogie met software-as-a-service (SaaS) wordt het concept ook wel eens office-as-a-service genoemd. Op termijn ziet hij belangrijke gevolgen voor zowel het facilitair management als de vastgoedsector. Voor de vastgoedsector betekent meer flexibiliteit immers meer risico.