Groen bouwen wordt een must

Brussel maakt werk van duurzamer vastgoed. De combinatie van sloop en nieuwbouw maakt almaar meer plaats voor een doorgedreven renovatie. Het einddoel moet circulair bouwen zijn. Maar de bouw is een conservatieve sector, dus verloopt die evolutie langzaam. De kostenefficiëntie van circulair bouwen kan de twijfels wegnemen.

Decennialang waren vastgoedontwikkelaars het gewoon gebouwen te kopen, af te breken en splinternieuwe panden in de plaats te zetten. De Brusselse overheid heeft daar genoeg van en spoort de ontwikkelaars aan voor een ingrijpende renovatie te kiezen. Voor elk groot project moet een studie aantonen of het een goed plan is tot de sloop over te gaan. De tijd dat ontwikkelaars voor grootschalige projecten zomaar de graafmachines konden laten aanrukken, is voorbij. Dat hebben onder meer de ontwikkelaar Codic (Cortenbergh-project) en Immobel (Brouck’r en Lebeau-Sablon) al ondervonden.

In Brussel lijken de geesten te rijpen, althans voor de grote projecten. Een kantelpunt is het Zin-gebouw, dat Befimmo ontwikkelt in de Noordwijk. Alle partijen stapten mee in een ingrijpende renovatie van de torens WTC 1 en WTC 2 aan het Noordstation. De torens zijn volledig gestript, zodat alleen nog twee verticale betonblokken van veertien verdiepingen overblijven. Tegen 2023 vormt de ontwikkelaar die om tot een gemengd complex van 110.000 vierkante meter, met kantoren, woonunits en een hotel.

“Zin moet een circulair gebouw worden, dat symbool staat voor onze nieuwe strategie”, zegt Martine Rorif, de operationeel directeur van Befimmo. “Die strategie steunt op twee pijlers. Ten eerste willen we af van het begrip ‘afval’ in het gebouw. Zo veel mogelijk materialen moeten worden gerecycleerd of hergebruikt. Van de 290.000 ton materiaal dat we van de twee WTC-torens hebben gestript, is 188.000 ton bewaard gebleven. Ten tweede houden we vanaf het ontwerp rekening met de duurzaamheid van het project. We maken gebruik van gezonde en gerecycleerde materialen en denken na over de toekomstige modulariteit van het gebouw. Als de behoeften veranderen, kan een kantoorverdieping gemakkelijk worden omgevormd tot een woonverdieping.”

Druk van de huurders

In cijfers uitgedrukt betekent die strategie dat 95 procent van de materialen in beide torens behouden, gerecycleerd of hergebruikt worden. 95 procent van de nieuwe materialen zal worden gecertificeerd op cradle-to-cradle-basis. Dat betekent dat ze voor een ander doel hergebruikt kunnen worden, nadat hun levenscyclus voltooid is. In een kantooromgeving is dat nooit meer dan twintig tot dertig jaar.

“Zin zal een katalysator zijn voor de circulaire economie in de bouwsector”, verwacht Raymund Trost, de CEO van CFE, dat instaat voor de bouw van Zin. De cradle-to-cradle-wetgeving is nog niet erg bekend in de bouwsector. Wij hebben de ambitie een voortrekkersrol te spelen.”

De mogelijkheden van hergebruik van materialen zijn legio. Bij Zin is beton een belangrijk voorbeeld. Het krijgt een nieuwe toepassing in de vloerplaten van toekomstige gebouwen. “De werkzaamheden die daarvoor nodig zijn, zullen lokaal gebeuren, langs het Kanaal”, legt Martine Rorif uit. “Het beton dat van de oude gebouwen is gehaald, wordt eerst opgeslagen en geanalyseerd. Vervolgens zal het worden omgezet in aggregaten, die naar een betoncentrale gaan, waar er gerecycleerd beton van wordt gemaakt. Omdat gerecycleerd beton minder sterk is, wordt het gebruikt voor vloeren en niet voor kolommen en andere dragers, die een grotere stevigheid vereisen.” De tegels, de tapijten, het meubilair, de scheidingswanden en de gevels zullen hetzelfde circulaire traject volgen.

Befimmo heeft de ambitie andere vastgoedontwikkelaars te inspireren. De ontwikkelaar droomt ervan een recyclingkanaal voor materialen te creëren en fabrikanten bewust te maken van de mogelijkheden. Dat zou de kosten drukken en de werkzaamheden vergemakkelijken. “Sommige ontwikkelaars staan daar meer voor open dan andere”, lacht Martine Rorif. “Maar wie nog niet overtuigd is, kan dat op middellange termijn wel worden, onder druk van potentiële huurders. Circulair zal in de toekomst een criterium worden voor hun keuze.”

Maar niet alle gebouwen zijn geschikt voor die aanpak. “Tussen 1990 en 2010 werd bij het ontwerp van een gebouw geen enkele aandacht besteed aan duurzaamheid”, zegt Stephan Sonneville, de CEO van Atenor. “Dat is gelukkig aan het veranderen. Het besef groeit in de hele sector. Maar dat wil nog niet zeggen dat het gemakkelijk is. Zo wordt bijvoorbeeld gevraagd te overwegen de Proximus Towers om te vormen van kantoren naar woningen. Maar in zulke oude gebouwen is het vaak onmogelijk dat doel te bereiken met een renovatie.”

Een paspoort voor materialen

Dat het besef groeit, is goed, want er is nog veel werk aan de winkel in de vastgoedwereld. De sector is verantwoordelijk voor ongeveer 40 procent van de CO2-uitstoot. Hoewel al een en ander in beweging is gezet, willen sommigen nog veel verder te gaan. Milieucertificaten zoals Breeam, HQE, Leed en DGNB zijn voor velen niet meer dan een trofee. Het achterliggende idee is vaak naar uitmuntendheid te streven, om aan de eisen van toekomstige huurders of investeerders te voldoen. “Maar er is meer nodig”, meent Géry De Biourge, de CEO van Advista, een adviesbureau gespecialiseerd in milieu en duurzame ontwikkeling. Advista werkte mee aan het Zin-project en de nieuwe NMBS-hoofdzetel. “Die certificeringen zijn belangrijk, maar maken niet langer het verschil op de markt. De ambitie moet natuurlijk zijn de milieu-impact van het project drastisch te verminderen. Dat vergt een allesomvattende aanpak, zowel tijdens het ontwerp, de bouw en het gebruik als aan het einde van de levensduur van een gebouw. De overweging om drastisch te renoveren als alternatief voor sloop en nieuwbouw maakt daar deel van uit. Ook met de gevolgen van de klimaatverandering moeten we rekening houden.”

Nu groen bouwen een must wordt, zal het nodig zijn uniformiteit te brengen in het hergebruik van materialen in een kringloopeconomie, grondstoffen te gebruiken met een geringe ecologische impact en werk te maken van een rationalisering van het energieverbruik. Digitale en technologische innovaties zullen daarbij helpen, stelt Michael Moradiellos del Molino van de milieuconsultant EPEA Benelux.

Een van de ideeën is de invoering van een materialenpaspoort. Het achterliggende idee is dat de bouwsector niet langer zoveel materialen kan blijven verbruiken. De sector moet zich heruitvinden. “Bij de bouw van een nieuw gebouw worden de materiaalkosten nu geschat op 20 tot 30 procent van de ruwbouwkosten”, zegt Michael Moradiellos del Molino. “Daar zien we een opwaartse trend, vooral omdat die kosten niet kunnen worden gerecupereerd wanneer het gebouw aan het einde van zijn levensduur komt. Dat economische model moet veranderen. We moeten gebouwen zo bouwen dat we de grondstoffen aan het eind van de rit zonder kwaliteitsverlies kunnen hergebruiken en recycleren. Op die manier worden gebouwen tijdelijke opslagplaatsen voor materialen met een hoge toegevoegde waarde. In dat systeem zal de prijs van materialen gunstig evolueren. Door materialen te gebruiken die herbruikbaar en recycleerbaar zijn, krijgen we dus gebouwen met een langere levensduur en een hogere waarde dan traditioneel ontworpen gebouwen.”

Stijgende prijzen

Dat is een belangrijk argument, want circulair bouwen is duurder dan een traditioneel project ontwikkelen. “Het duurt duidelijk langer”, geeft Martine Rorif toe. “Maar ik ben ervan overtuigd dat het rendement van de investering op middellange termijn beter zal zijn. Onze gebouwen zullen een hogere waarde hebben wanneer ze worden doorverkocht.”

Daarin zal de sleutel tot succes schuilen voor circulair vastgoed, meent Michael Moradiellos del Molino: “Met de cradle-to-cradlebenadering stijgt de restwaarde van een gebouw met 10 tot 20 procent. De waarde van een pand op de balans van de eigenaar neemt met 2 tot 10 procent toe. Hoe dat komt? Door de modulariteit van het gebouw en omdat je materialen terug kunt winnen. Het zal bijvoorbeeld mogelijk zijn 96 procent van de gevel van de Multi Tower aan het Brouckèreplein te recupereren. We kunnen nog verder te gaan en al het meubilair voor 40 procent van de waarde doorverkopen, aangezien het dankzij terugnamecontracten opnieuw kan worden gebruikt. Befimmo, Ghelamco, Immobel, Whitewood, Redevco, Montea en BNP Paribas zijn al heel goede leerlingen. De anderen hebben nog wat aanmoediging nodig. Essentieel voor de doorbraak van het circulaire bouwen is dat in de toekomst bij de financiële evaluaties rekening wordt gehouden met de waarde van de gebruikte materialen en hun recycleerbaarheid. Als dat gebeurt, kan het heel snel gaan.”

‘Te veel gebouwen werden te snel gesloopt, uit gemakzucht’

Bety Waknine staat aan het hoofd van urban.brussels, de Brusselse overheidsinstelling die belast is met de afgifte van stedenbouwkundige vergunningen.

Moeten projectontwikkelaars hun gewoonten veranderen en minder kiezen voor sloop en meer voor renovatie?

BETY WAKNINE. “Ze moeten dat in elk geval bestuderen. En ze moeten de sloop van een gebouw rechtvaardigen aan de hand van een multicriteriastudie. Dat is een nieuwigheid in onze richtlijnen voor duurzaam vastgoed.”

Hoe zal dat in de praktijk gebeuren?

WAKNINE. “We stellen die studie voor bij grote projecten, in het kader van de effectbeoordelingen of tijdens projectvergaderingen. Het is belangrijk een gebouw goed te bestuderen alvorens het af te breken. Daarbij speelt niet alleen het erfgoedaspect een rol. Te veel gebouwen zijn in het verleden iets te snel gesloopt, uit gemakzucht. Het is belangrijk dat we renovatie overwegen. In sommige gevallen is dat onmogelijk. Maar bij tal van vergunningsaanvragen is het interessant het anders aan te pakken. Bij kleine projecten moedigen we nog meer renovaties aan.”

Zal Brussel die houding in een verordening gieten?

WAKNINE. “Dat zou kunnen. Maar het is vooral een beleidslijn, die ik verdedig sinds ik aan het hoofd van urban.brussels sta. We willen een betere stadsplanning voor Brussel uitwerken. Of die beginselen nu in teksten staan of niet, ik ben in elk geval van plan erop aan te dringen dat de ontwikkelaars die zaken bestuderen.”

Hebben grote projecten door een multicriteriastudie hun aanpak al moeten wijzigen?

WAKNINE. “Ja, maar ik noem liever geen namen.”

Heeft circulair vastgoed een toekomst in Brussel?

WAKNINE. “In ieder geval staat de circulaire economie al enige tijd in het middelpunt van onze belangstelling. Het is een van de actielijnen die wij in stadsvernieuwingsprojecten aanmoedigen. Dat komt ook tot uiting in de projectoproep be.exemplary, die bedoeld is om vernieuwende vastgoedprojecten in Brussel te belonen. Circulair vastgoed heeft dus duidelijk een toekomst.”