Frank Vastmans (woningmarkteconoom KU Leuven): ‘Een stad kan ook in de breedte groeien’

De econoom Frank Vastmans stelt dat de vraag naar wonen in de stad in het verleden systematisch onderschat is. Daar krijgen we nu de rekening voor gepresenteerd in de vorm van hoge woningprijzen. De oplossing ligt voor de hand: meer aanbod creëren.

Frank Vastmans is woningmarkteconoom aan de KU Leuven en onderzoeker bij het Steunpunt Wonen. Voor de Leuvense woningmarkt is hij ook ervaringsdeskundige. “Ik ben zo’n typisch voorbeeld van de student die blijft plakken in zijn studentenstad”, vertelt hij. “We hebben bijna twintig jaar geleden een woning gekocht in Heverlee en die in de loop der jaren in orde gebracht. Als die woning nu op de markt komt, zal ze voor de meeste jonge mensen te duur zijn.”

Stadsvlucht is dan ook een verkeerd begrepen probleem, vindt Vastmans: “Uiteraard zijn er mensen die liever op den buiten wonen dan in de stad. Maar een grotere groep zou in de stad willen wonen, maar vindt daar geen geschikte woning.”

Leuven is de duurste provinciestad van Vlaanderen. Bevestigen die hoge prijzen dat Leuven een aantrekkelijke stad is, of wijst het op een falend woon- beleid?

FRANK VASTMANS. “Het is een aantrekkelijke stad. Maar Leuven is lang niet de enige stad met een grote aantrekkingskracht. Wereldwijd is er een trek naar dynamische steden. Vaak hangt dat samen met jongeren die in de stad hoger onderwijs volgen. Na hun studies staan ze voor een keuze. Een groot deel van hen keert terug naar hun thuisbasis, maar een groep blijft plakken. Die blijvers zorgen voor een aanzienlijke verschuiving op de woningmarkt. Daarnaast centreert de kenniseconomie zich vaak rond universiteiten. Dat brengt veel werkgelegenheid mee, in vaak goedbetaalde sectoren. Tot slot hebben veel steden geïnvesteerd in stadsontwikkeling, waardoor ze aangenamer zijn geworden om in te wonen. Dat geldt zeker ook voor Leuven.

“Door al die factoren samen is de vraag naar woningen in Leuven gestegen. Ook in de randgemeenten is er een grote woondruk. En omdat er in dat gebied relatief veel grote woningen staan, die buiten het budget van starters vallen, dijt het effect nog verder uit, naar wat je pendelzones zou kunnen noemen.”

Uit een studie van Fednot blijkt dat Leuven van alle Vlaamse provinciehoofdsteden het kleinste aandeel jonge kopers telt. Is dat niet in tegenspraak met de stelling dat afgestudeerden blijven plakken?

VASTMANS. “Ja en nee. Je moet ook kijken naar wat verkocht wordt. Een deel van die jonge mensen komt eerst op de huurmarkt terecht. Leuven heeft een grote huurmarkt. De jongeren kopen meestal geen studentenkamers en studio’s, investeerders wel. Een bijkomende verklaring is het veranderende aanbod. De kwaliteit van de woningen die op de koopmarkt komen, is sterk verbeterd. Dat is positief, maar het heeft een prijseffect. Eigenlijk zie je dat het aanbod van de typische starterswoningen – een ietwat kleinere woning waar nog wel wat werk aan is – afneemt in Leuven, wat de prijsdruk op die markt nog vergroot.”

Is het niet de taak van het stadsbestuur om in een aanbod van betaalbare woningen voor jonge gezinnen te voorzien?

VASTMANS. “‘Betaalbaar’ is een lastig begrip. Die ‘onbetaalbare’ woningen op de markt geraken wel verkocht. Dat toont aan dat ze voor een bepaalde groep wél betaalbaar zijn. Vaak zijn de kopers hoogopgeleide koppels, die wellicht ook nog wat steun krijgen van hun ouders. De eengezinswoningen gaan grotendeels naar kopers die er zelf in willen wonen. Die groep drijft de prijzen op, niet de investeerders.

“De lokale overheid kan minder gegoede gezinnen financieel een duwtje in de rug geven met huursubsidies en andere steunmaatregelen. Maar als een stadsbestuur de prijzen echt wil temperen in een markt met veel vraag, dan moet het ook aan het aanbod werken. Dat kan door de stad te verdichten, het liefst op een kwalitatieve manier, met voldoende groen en publieke ruimte. Projectontwikkelaars bouwen graag meer appartementen. Daar is zeker vraag naar, maar dat is niet wat startende gezinnen zoeken. Er moet meer aandacht gaan naar extra woningen voor jonge gezinnen. Dat hoeven niet per se klassieke eengezinswoningen te zijn. Je kunt evengoed in grotere ontwikkelingen wooneenheden met tuintjes of ruime terrassen combineren met collectieve voorzieningen.”

Het belangrijkste instrument van een lokale overheid is dus het vergunningenbeleid.

VASTMANS. “Dat klopt. Maar die nieuwe ontwikkelingen voor jonge gezinnen hoeven er niet noodzakelijk in het stadscentrum te komen. In de stadsrand is vaak meer ruimte. Een stad kan niet alleen in de hoogte, maar ook in de breedte groeien. Het centrum van de stad is doorgaans al erg dichtbebouwd. Voor de leefbaarheid is het belangrijk dat je daar het weinige groen behoudt of – beter nog – dat je extra groen creëert. In de rand van de stad is de druk op de leefbaarheid lager. Als je daar een maïsveld van een hectare omvormt tot een halve hectare bouwgrond en een halve hectare park, dan heb je dubbele winst: extra woningaanbod en extra groen, want de ecologische waarde van zo’n maïsveld is niet zo groot. Zijn er dan geen maïsvelden nodig? Jawel, maar niet zo dicht bij de stad.”

Wat kunnen de Vlaamse en de federale overheid doen om wonen betaalbaar te houden?

VASTMANS. “Ook zij moeten focussen op meer aanbod. De uitdagingen voor betaalbaar wonen zijn regionaal gecentreerd rond urbane regio’s. In de demografische vooruitzichten en gewestplannen is te weinig rekening gehouden met immigratie en met de verschuiving van de woonvraag van hogeropgeleiden naar stedelijk en randstedelijk gebied. Eigenlijk kunnen we de toekomstige vraag niet goed inschatten. We kijken nog altijd naar bevolkingsvooruitzichten en naar verhuistendenzen. Op basis daarvan bepalen we de vraag, om vervolgens het vereiste aanbod in te schatten. Dat is een foute redenering, want in regio’s waar de vraag groter is dan het aanbod, haken gezinnen af. Ze zoeken elders een woning. Die historische tendenzen onderschatten dus de reële vraag in een regio. Met als gevolg dat je het probleem bestendigt.

“De gezinsvooruitzichten zijn zeer waardevol, maar ze zijn niet zo geschikt om de vraag naar wonen in kaart te brengen. Prijseffecten zijn een interessantere indicator. We moeten bekijken in welke regio’s de prijzen veel sterker stijgen dan elders. Dat geeft een goed beeld van waar de vraag naar wonen groter is. Die sterke prijsstijgingen zie je dus vooral in stedelijk en randstedelijk gebied.”

Vastgoedprofessionals met ervaring in het buitenland relativeren het betaalbaarheidsprobleem in ons land. Klopt het dat het hier nog goedkoop wonen is in vergelijking met het buitenland?

VASTMANS. “Woningprijzen vergelijken is heel moeilijk. Nederland is bijvoorbeeld een stukje duurder, maar de Nederlandse kopers profiteren van een hypotheekrenteaftrek. Het is logisch dat dat leidt tot hogere prijzen. Veel hangt ook af van de inkomens in een land of regio. In België wonen we relatief ruim. In die zin kun je zeggen dat je in ons land voor een bepaalde prijs iets meer woning krijgt dan elders.”