Een woning kopen of huren: zo maakt u een verstandige keuze

De aankoop van een huis wordt vaak beschouwd als een goede en inflatiebestendige langetermijninvestering. Maar betekent dat dan dat u geld door ramen en deuren gooit als u huurt?

AXA Bank lanceerde onlangs een onlinemodule waarmee jongvolwassenen kunnen nagaan of ze het beste een woning kopen of huren. Uit een onderzoek dat de bank bij 600 Belgische huurders liet uitvoeren, blijkt dat 74 procent geen eigen huis heeft door gebrek aan voldoende middelen. Toch spelen niet enkel financiële argumenten mee: de helft van de huurders ziet de flexibiliteit en de vrijheid van huren als belangrijke voordelen. Of u nu een woning koopt of huurt, elke optie heeft troeven. Wij zetten ze op een rijtje.

U koopt een woning: de voordelen

• Sinds de eeuwwisseling zijn de woningprijzen in ons land verdubbeld. Alleen tijdens de financiële crisis werd gedurende drie kwartalen een terugval opgetekend. Hoewel geregeld geruchten de kop opsteken over de malaise van de huizenmarkt, bijvoorbeeld door de aantrekkende hypothecaire rente, wordt investeren in vastgoed doorgaans beschouwd als een rendabele belegging. Als u uw woning later opnieuw van de hand doet, blijft de meerwaarde die u zo haalt in principe onbelast.

• Volgens Febelfin, de Belgische federatie van de financiële sector, werd in het eerste kwartaal van 2019 opnieuw een recordbedrag aan woonkredieten toegekend. Als u een woning financiert via zo’n hypotheeklening, hoeft u het volledige aankoopbedrag niet in één keer te voldoen, maar spreidt u de som over meerdere jaren. Elke maandelijkse afbetaling kunt u dan beschouwen als een stukje investering, terwijl u een maandelijkse huur toch veeleer moet zien als een uitgave die u voorgoed kwijt bent.

• Woonkredieten waren nog nooit zo goedkoop. Hoewel analisten waarschuwen voor een nakende stijging van de rente, leent u vandaag nog altijd tegen zeer aantrekkelijke voorwaarden. Spaargids.be vermeldt op dit moment een vaste rentevoet van amper 1,28 procent voor een hypothecair krediet op twintig jaar.

• Leent u tegen een vaste rentevoet of met vaste maandelijkse aflossingen, dan hoeft u bovendien niet wakker te liggen van rentestijgingen. U betaalt maandelijks een bedrag terug dat gelijk blijft, of zelfs maand na maand daalt. Dat is niet zo wanneer u een woning huurt: de huurprijs is vastgelegd door de eigenaar en is gekoppeld aan de evolutie van de gezondheidsindex. Volgens Fednot, de federatie van het Belgisch notariaat, kan de huur daardoor in twintig jaar zelfs met 50 procent stijgen.

• Daarenboven geeft een hypothecaire lening recht op een jaarlijkse belastingvermindering. Hoewel de woonbonus sinds 2015 ingeperkt werd in Vlaanderen, blijft zo’n fiscaal voordeel een belangrijke troef. Het basisbedrag bedraagt vandaag 1520 euro per belastingplichtige, plus eventueel 760 euro (gedurende de eerste tien jaar van het woonkrediet) en 80 euro (bij drie of meer kinderen ten laste). Ook niet onbelangrijk: als huiseigenaar geniet u meer premies en subsidies dan als huurder.

• Zodra uw lening afgelopen is, hoeft u – anders dan de huurder – niet langer elke maand een bedrag neer te tellen. De kans is zelfs reëel dat uw woonkrediet afbetaald is vooraleer u met pensioen gaat. Als u dan later terugvalt op een lager pensioeninkomen, is dat mooi meegenomen. Als huurder blijft u tot aan het einde van uw dagen opgezadeld met de huurprijs, die nog eens jaar na jaar stijgt. Uit studies blijkt dan ook dat gepensioneerde eigenaars minder vaak in de armoede verzeild raken dan huurders.

• Een woning kopen heeft ook een psychologisch voordeel: u heeft altijd een dak boven uw hoofd. Een huurder heeft die zekerheid en gemoedsrust niet: binnen de beperkingen van de wet en de huurovereenkomst kan de verhuurder in principe altijd een einde maken aan het contract. Daardoor bestaat de kans dat een huurder – zelfs op latere leeftijd – toch nog op zoek moet naar een nieuwe woning.

• Een eigen huis of appartement kunt u verbouwen en aanpassen aan uw eigen wensen. De enige regels waaraan u zich dient te houden, zijn die van de ruimtelijke ordening. Een huurovereenkomst daarentegen legt vaak beperkingen op aan de aanpassingen die u kunt doen aan het pand. En als u als huurder toch investeringen aan de woning doet, kunt u die meestal niet recupereren aan het einde van het huurcontract.

U huurt een woning: de voordelen

• Als u een huis huurt, hoeft u geen fors bedrag in één keer uit te geven. De aankoop van een woning vergt wel een aanzienlijke investering. De gemiddelde aankoopprijs van een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedraagt volgens het Belgische statistiekbureau Statbel 200.000 euro. Voor een woning in open bebouwing betaalt u 285.000 euro. Een appartement kost gemiddeld 182.000 euro in ons land.

• Als koper moet u daarenboven rekening houden met bijkomende kosten, zoals notariskosten en registratierechten. Wie gaat voor een nieuwbouw, betaalt 21 procent btw. En wanneer u eenmaal eigenaar bent, komt de fiscus jaarlijks aankloppen voor het innen van de onroerende voorheffing. Een huurder blijft daarvan gespaard.

• Uiteraard helpt een woonkrediet om de aankoopprijs en de bijkomende kosten te spreiden over meerdere jaren. Maar dan nog zijn de maandelijkse afbetalingen wellicht hoger dan de gemiddelde huurprijs van een vergelijkbare woning. Een voorbeeld: voor 800 euro per maand kunt u in heel wat gemeenten een fraaie woning huren, maar voor datzelfde bedrag leent u – zelfs tegen een tarief van 1,28 procent – amper 170.000 euro op twintig jaar. Zonder extra eigen middelen kunt u daarmee nog geen appartement aanschaffen.

• Bovendien worden ook voor het afsluiten van een woonkrediet extra kosten aangerekend: dossierkosten, kosten voor de hypothecaire inschrijving, het honorarium van de hypotheekbewaarder en de notaris, aktekosten en de premies van de schuldsaldoverzekering. Het totaalbedrag kan oplopen tot enkele duizenden euro’s. Een huurder blijft daarvan gevrijwaard.

• Merk ook op dat u als lener intresten op het ontleende bedrag moet betalen. Stel dat u een woonkrediet van 170.000 euro afsluit over een looptijd van twintig jaar met een vaste interestvoet van 1,28 procent. Ondanks dat heel lage tarief lost u over de volledige periode nog altijd 22.640 euro aan intresten af. Dat is een aanzienlijk verlies ten opzichte van de huurder.

• Kredietgevers verwachten een stuk eigen inbreng bij het afsluiten van een woonkrediet. Zonder spaargeld of sponsoring van de ouders is lenen dus vaak onmogelijk voor jongvolwassenen. Door te huren kunnen ze eerst een spaarpotje opbouwen. Dat voordeel stijgt zelfs wanneer de rente opnieuw aantrekt. Een huurder moet bij de aanvang enkel een huurwaarborg te betalen, die sinds 1 januari 2019 weliswaar is opgetrokken van twee naar drie maanden huur.

• Al uw spaarcenten in vastgoed stoppen, maakt u mogelijk kwetsbaar. Een woning kan bijvoorbeeld door slecht onderhoud afnemen in waarde. Als huurder kunt u meer gespreid beleggen. De kans dat een gediversifieerde portefeuille – met bijvoorbeeld zowel cash, aandelen als obligaties – in waarde daalt, is in principe kleiner.

• U hoeft evenmin wakker te liggen van eventuele nadelen of gebreken die u als woningeigenaar pas na de aankoop opmerkt. Bovendien zijn grote financiële tegenvallers – bijvoorbeeld ten gevolge van onvoorziene of slecht gebudgetteerde renovatiewerken – uitgesloten. De huurder staat wel in voor het dagelijkse onderhoud van de huurwoning, maar zware uitgaven voor bijvoorbeeld de vervanging van het dak of de verwarmingsketel zijn meestal ten laste van de eigenaar.

• Huren gaat vrij vlot: u heeft snel een dak boven uw hoofd. Er komt geen notaris of bank aan te pas. Bovendien geniet u veel flexibiliteit en bewegingsvrijheid: u zet zich niet vast door een woonkrediet af te sluiten gedurende meerdere jaren. Binnen de voorwaarden van het huurcontract kunt u makkelijk verhuizen als u dat beter uitkomt. De opzeggingstermijn bedraagt in principe drie maanden. Dat laat u toe snel in te spelen op wijzigingen in uw familiale, professionele en financiële situatie. Dat is wellicht de grootste troef van huren.