Duurzaam rendeert het langst: energiebesparende oplossingen voor huurwoningen

Hebt u er als vastgoedbelegger baat bij te investeren in de duurzaamheid van uw huurpand? Op de korte termijn luidt het antwoord ‘nee’. Op de langere termijn kan het financiële plaatje wel kantelen in het voordeel van de duurzame belegger. En is vastgoed niet bij uitstek een langetermijninvestering?

Driekwart van het Europese gebouwenpatrimonium, woningen en andere gebouwen scoort ondermaats op energie-efficiëntie. Jaarlijks wordt maar 1 procent van die energieverslindende gebouwen gerenoveerd. Het is hoog tijd om een tandje bij te steken, oordeelde de Europese Commissie. Als onderdeel van de Green Deal lanceerde ze een renovatiegolf: tegen 2030 moet de jaarlijkse renovatiegraad op zijn minst verdubbelen. Beleggers in vastgoed houden er dus maar beter rekening mee dat energie-efficiëntie en duurzaamheid ook in de komende jaren hoog op de agenda zullen staan.

Maar is de vastgoedbelegger ook financieel gebaat bij energiebesparende investeringen in zijn verhuurpanden? Volgens Thomas Valkeniers, zaakvoerder van het vastgoedkantoor Pajota en auteur van het boek Investeren in vastgoed, is het antwoord tweeledig. “Als de belegger mikt op een hogere meerwaarde, dan is het antwoord ‘ja'”, zegt hij. “Bij wederverkoop vertalen goede energieprestaties zich in een hogere verkoopprijs. Maar als het directe huurrendement het belangrijkste criterium is, dan wordt het een moeilijker verhaal, want de energiezuinigheid van een woning heeft nauwelijks nog invloed op de huurprijs.”

Luxe is overbodig

Katelijne D’Hauwers, directeur van de verhuurdersvereniging de Verenigde Eigenaars, wijst op nog een opdeling. “Voor nieuwe vastgoedbeleggers, die vaak voor nieuwbouw kiezen, is duurzaamheid een criterium. Maar onze oudere leden zien duurzaamheidsinvesteringen vooral als ballast.”

Volgens D’Hauwers zijn in de voorbije vijf jaar vooral veel gezinswoningen van de verhuurmarkt verdwenen. “Als de ouders of de grootouders stierven of naar een rusthuis verhuisden, was het vroeger gangbaar dat de volgende generatie de woning behield, ze eventueel wat opkalfaterde, om ze dan op de huurmarkt aan te bieden. Nu belanden die panden bijna allemaal op de koopmarkt. De investeringen die nodig zijn om een woning conform de energienormen te brengen, zijn zo groot dat het onmogelijk wordt ze te rentabiliseren.” D’Hauwers verwijst naar een studie van het Steunpunt Wonen, dat de gemiddelde kostprijs om het Vlaamse woningpatrimonium aan te passen aan de woningkwaliteits- en energetische vereisten, begroot op 40.000 tot 43.000 euro per woning.

Thomas Valkeniers benadrukt dat duurzaamheid over meer gaat dan alleen energiebesparing. In de transitie naar een circulaire economie treedt het efficiënte gebruik van grondstoffen en bouwmaterialen almaar meer op de voorgrond. Zijn de gebruikte materialen bijvoorbeeld herbruikbaar of recycleerbaar? En in welke mate kan het pand op een eenvoudige manier een andere bestemming krijgen? Het begint al bij de keuze voor degelijke materialen, stelt Valkeniers: “Door te kiezen voor kwaliteit is een woning minder onderhevig aan slijtage. Een degelijke keuken is zo’n kwaliteitsinvestering. Dan hoef je niet om de zoveel jaar een nieuwe keuken te plaatsen. Dat is duurzaam in de betekenis van ‘met een lange levensduur’. Het kan ook het huurrendement opkrikken. Maar als het te veel neigt naar luxe, dan verzwakt dat effect. Luxe is zeer tijdsgebonden en modegevoelig. Wat nu chic of trendy is, is over vijf jaar misschien al passé.”

Ook aan de locatie van het pand zitten duurzaamheidsaspecten vast. De nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer verlaagt de afhankelijkheid van de bewoners van de auto. Dat krikt doorgaans de duurzaamheidscore op. “Door de mobiliteitsproblemen is het bekende vastgoedmotto ‘ligging, ligging, ligging’ nog belangrijker geworden”, zegt Valkeniers. Uit rendementsoogpunt bekeken, denkt hij dan in de eerste plaats opnieuw aan het positieve effect op de meerwaarde bij herverkoop. Maar hij voegt eraan toe dat de nabijheid van openbaar vervoer ook een troef is om huurders aan te trekken. “Want huurders zijn doorgaans vaker afhankelijk van het openbaar vervoer.”

Klimaatjongeren worden huurders

Hoe komt het dat investeringen die bijdragen tot een beter wooncomfort en een lagere energiefactuur nauwelijks resulteren in een hogere huurprijs? “De meeste huurders hebben een kortetermijnperspectief”, antwoordt Thomas Valkeniers. “De gemiddelde huurperiode bedraagt 2,5 jaar. De huurder geniet dus dertig maanden van die iets lagere energiefactuur. Een eigenaar daarentegen woont gemiddeld twintig jaar in dezelfde woning. Voor een huurder wegen andere criteria zwaarder. In de eerste plaats hoe het pand eruitziet. Is het charmant, praktisch ingedeeld? Bij eenzelfde decoratieve afwerking zal een investering in bijvoorbeeld een energiezuinige oplossing als vloerverwarming – reken op ongeveer 5000 euro – zich niet vertalen in een hogere huurwaarde.”

Een andere verklaring is dat de Belgische huurmarkt in grote mate een restmarkt is, met een grote groep financieel zwakke huurders (zie kader ‘Alleen als de overheid het oplegt’). Maar wat als huren ook voor de financieel sterkere groepen een valabel alternatief wordt? Jongere generaties zouden minder gehecht zijn aan eigendom, en de flexibiliteit en grotere vrijheid appreciëren, die huren biedt. Bovendien zetten over enkele jaren de klimaatjongeren van vandaag hun eerste stappen op de woonmarkt. Het valt te verwachten dat zij, als koper maar ook als huurder, veel meer belang zullen hechten aan duurzaamheid.

Vastgoedspecialisten voorspellen ook dat de institutionele beleggers zich op de residentiële vastgoedmarkt zullen storten. Dat zou de verduurzaming van ons patrimonium kunnen versnellen. “Een institutionele belegger mikt op stabiele cashflows op de lange termijn”, weet Thomas Valkeniers. “Hij heeft meer belang bij duurzaamheidsinvesteringen dan het gepensioneerde koppel dat een appartementje koopt als appeltje voor de dorst.”

Institutionele beleggers hebben ook stakeholders en aandeelhouders, die hen bij de les houden over maatschappelijk gevoelige thema’s, zoals de klimaatverandering. Als het aanbod aan duurzaam vastgoed op de huurmarkt stijgt door de institutionalisering, riskeert de particuliere vastgoedbelegger zichzelf buitenspel te zetten, als hij vasthoudt aan een minimale duurzaamheidsstrategie.

Tot slot is het ook zo dat we de klimaatverandering almaar meer beginnen te voelen. En dat zal in de toekomst niet verbeteren. De verwachting is dat het aantal hittegolfdagen in de stadscentra zal verdubbelen of zelfs verviervoudigen. In zo’n klimaat wordt duurzaam verwarmen en verkoelen een aandachtspunt.