Door welke renovaties wordt uw woning meer waard?

Nu het einde van het jaar nadert, selecteert MoneyTalk de artikels die in 2018 het meest in de smaak vielen bij de lezers. Eén daarvan is dit artikel over welke renovaties de waarde van uw woning het meest kunnen doen stijgen.

Wie grote werken aan zijn huis doet, in de hoop dat hij zijn huis met een fikse meerwaarde kan verkopen, riskeert bedrogen uit te komen. Daar zijn de professionelen het over eens. Wat bepaalt de waarde van uw woning en hoe kunt u die waarde opkrikken?

Een frisse eerste indruk doet al heel veel

“De woning moet bij het betreden een frisse indruk geven”, zegt Kristophe Thijs, communicatiedirecteur van de vereniging van vastgoedprofessionals CIB Vlaanderen. “Een vernieuwde voortuin en een fris geschilderde voorgevel kan de interesse van kopers versterken. Een opgeruimde omgeving en frisse kleuren werken altijd positief. Ook het vervangen of repareren van oude dakgoten kan wonderen verrichten. Zelfs een goede lichtinval, dankzij gepoetste ruiten en dergelijke, kan helpen.

“Het gaat meestal om kleinere renovaties. Voor ingrijpende renovaties is er geen garantie dat die worden terugverdiend via een hogere prijs voor de woning.”

Eric Cloes, hoofdredacteur van Ik Ga Bouwen, is dezelfde mening toegedaan en vindt dat een verkoper zich het best beperkt tot het opfrissen van zijn woning. Hij wijst erop dat je met alle renovaties van de wereld de potentiële koper een slechte locatie of het type woning niet kan doen vergeten.

“Als je in een buurt woont waar niemand wil wonen, dan ga je geen euro meer krijgen door fors te investeren in je woning. Ook als je slechte buren hebt, die hun huis en tuin niet onderhouden, heb je pech. Een grote villa met een grote tuin uit de jaren zestig of zeventig is niet meer in trek en geraak je aan de straatstenen niet meer kwijt. Daar is niets aan te doen. Een kleine stadswoning daarentegen is helemaal terug van weggeweest.” Thijs voegt er nog aan toe dat een recente woning of een woning met een recent verbouwjaar merkelijk hoger wordt gewaardeerd door kopers.

Cloes stelt ook dat je niets moet vervangen wat nog functioneert. “Zorg dat je oprit, je voortuin en je terras er netjes bij liggen. En stel nu dat je badkamer echt nergens op lijkt en dateert uit de jaren stilletjes, dan kan je die eventueel vervangen door een relatief goedkope maar degelijke badkamer met alles erop en eraan van modern comfort.”

“Let erop dat je altijd kiest voor neutrale kleuren en meubels. Als de mensen er tijdelijk mee kunnen leven, dan hoeven ze niet meteen bij hun aankoopprijs de kostprijs voor een nieuwe badkamer of keuken te tellen. Als je je muren rood verft, of je kiest voor een hypermoderne of een traditioneel landelijke keuken, dan schrik je iedereen af die daar niet van houdt.”

Investeren in een energiezuinige woning

Kati Lamens, voorzitter van Netwerk Architecten Vlaanderen, is ervan overtuigd dat investeringen in de energetische prestaties van een woning meer en meer de waarde van de woning zullen bepalen. “De energienormen voor woningen gaan altijd maar omhoog. Als je verder gaat dan de wettelijke normen voor energieprestatie, dan zal je woning later meer waard zijn dan wanneer je vandaag maar net aan het minimum voldoet.”

De architecte heeft het dan vooral over isolatie en warmtepompen. “Zonnepanelen worden zwaar gepromoot, die focussen in hoofdzaak op het verbruik van ‘groene energie’. De goedkoopste energie is de energie die je niet gebruikt. Daarom is het belangrijker eerst te kijken welke investeringen noodzakelijk zijn om minder energie nodig te hebben. Voorzie eerst en vooral in een degelijke bouwschil voor je project.” De schil bestaat uit de vloer, de gevels en het dak. Hoe beter die geïsoleerd zijn, hoe minder warmte verloren gaat en hoe minder capaciteit je verwarmingsinstallatie nodig heeft.

Eric Cloes nuanceert het belang van die ingrepen enigszins. “Mensen kopen een woning omdat ze zich er zien wonen. Het is meestal een emotionele beslissing, waar rationele argumenten amper bij komen kijken. Potentiële kopers zullen zo goed als nooit vragen hoe oud de verwarmingsketel is. Ze zullen ook niet substantieel meer op tafel leggen voor een huis omdat er een nieuw dak op ligt.”

“De professionelen worden natuurlijk voortdurend geconfronteerd met de steeds strengere energienormen. Maar er is een enorm verschil tussen nieuwbouw en gerenoveerde woningen, waar de energienormen maar zeer traag evolueren. Uit marktonderzoek blijkt dat de mensen er nog niet echt om geven hoe energiezuinig hun woning is. Een op de twee mensen is niet tevreden over de energieprestaties van zijn woning, maar niet eens een op de vijf mensen denkt eraan daar in de komende drie jaar iets aan te doen. Mocht energie plots veel duurder worden, dan zal dat natuurlijk wel een prioriteit worden.”

Het afschaffen van de federale premies zet mogelijk ook een rem op nieuwe investeringen in de energieprestaties van bestaande woningen. “Tot voor kort kon men nog genieten van een fiscaal voordeel voor dakisolatie, maar dat is afgeschaft eind 2016. Er gold een overgangsmaatregel tot eind 2017 voor werken waarvan de facturen uiterlijk op 31 december 2017 betaald werden. Maar voor dit jaar zijn er geen federale premies of voordelen meer”, merkt Frederik Bronckaerts van de Confederatie Bouw op.

Het is sowieso ook gemakkelijker een nieuw volume van bij aanvang energiezuinig te maken dan een bestaande woning aan te passen. Lamens: “Soms zou het beter zijn een woning volledig af te breken en opnieuw op te bouwen om de gewenste energetische ambities te realiseren. Maar vaak kiezen eigenaars ervoor de woning toch te renoveren omdat ze dan onder het lagere btw-tarief van 6 procent vallen. In sommige steden kan je een afbraak en een volledige heropbouw ook tegen 6 procent btw uitvoeren. We pleiten er al langer voor die regeling te veralgemenen.”