Woningmarkt in 2025: stabiliserende rente, stijgende prijzen

Het prille herstel van de Belgische woningmarkt zal in 2025 doorzetten, voorspellen Immoweb en Belfius. Ze verwachten een prijstoename van ruim 3 procent.

Na twee zwakke jaren toonde de Belgische woningmarkt in 2024 een voorzichtig herstel. Tot die conclusie komen Immoweb en Belfius in een gezamenlijke studie. Immoweb noteerde, op basis van de prijzen in de vastgoedadvertenties, een prijsstijging van 2 procent op jaarbasis. Sinds het begin van de renteverhoging in 2022 was de prijsgroei op de Belgische woningmarkt nagenoeg stilgevallen. In 2023 bedroeg de prijstoename slechts 1,3 procent. Maar 2024 bracht dus een hernieuwde dynamiek. Vooral in de tweede helft van 2024 accelereerde de prijsgroei, met twee kwartalen op rij die een stijging van 0,6 procent lieten zien. Die groeiniveaus liggen wel nog aanzienlijk lager dan in de periode voor 2022.

Advies voor uw portefeuille? Volg Trends Geld en Beurs ook via Whatsapp-kanalen

Regionale verschillen

In België bedraagt de gemiddelde prijs voor woningvastgoed 2.325 euro per vierkante meter. Brussel is met een gemiddelde vierkantemeterprijs van 3.337 euro het duurste gewest. Voor Vlaanderen berekende Immoweb de vierkantemeterprijs op 2.471 euro. In Wallonië is dat 1.733 euro. De prijsgroei in Brussel (1,4%) lag het voorbije jaar wel aanmerkelijk lager dan in Vlaanderen en Wallonië (beide 2,1%).

Vlaams-Brabant is met een vierkantemeterprijs van 2.649 de duurste Vlaamse provincie. Limburg blijft de goedkoopste provincie van Vlaanderen (2.028 euro/ m²), maar het is tegelijk ook de provincie met de sterkste prijstoename (3,1%). En dat is volgens Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb, geen toeval: “De rentestijging sinds 2022 heeft druk gezet op de leencapaciteit en dus op het budget van woningkopers. Maar in betaalbare regio’s, zoals Limburg, hebben kopers iets meer marge en kan de prijsdynamiek nog enigszins standhouden. In duurdere gebieden, zoals Brussel, waar kopers vaak al aan hun limiet zitten, veroorzaakt een renteklim een grotere schok.”

Interactieve kaart: bekijk de evoluties in alle gemeenten

Rente-effect

De hypothecaire rentetarieven bereikten hun piek in december 2023 op 3,69 procent (tarief Belfius) voordat ze geleidelijk daalden om zich in december 2024 te stabiliseren op 2,92 procent. Een berekening van Belfius Strategic Research toont het effect van de daling van de hypotheekrente op de leencapaciteit van de Belgische huishoudens. Voor een lening op twintig jaar en tegen een rente van 3,69 procent (situatie eind 2023) kon een ontlener met een maandelijkse aflossing van 1.000 euro een lening van 170.419 euro afsluiten. Door de rentedaling tot 2,92 procent steeg dat bedrag naar 182.325 euro, wat neerkomt op een toename van 7 procent.

Immoweb zag dan ook de vastgoedkoopkracht in België toenemen. De vastgoedkoopkracht verwijst naar het aantal vierkante meters dat een Belgisch huishouden (twee gehuwden of wettelijk samenwonenden) met een mediaan inkomen kan verwerven via een vastgoedkrediet. In 2024 wonnen de Belgische huishoudens 5 vierkante meter vastgoedkoopkracht. Rekening houdend met de loonindexering in januari stijgt die koopkracht nog eens met 3 vierkante meter tot 115 vierkante meter.

Stabiliserende rente in 2025

Een gelijkaardig gunstig rente-effect wordt in 2025 niet verwacht. Belfius gaat er weliswaar vanuit dat, nu de inflatie onder controle lijkt, de ECB haar monetair beleid verder kan versoepelen met een verlaging van de beleidsrente tot 2 procent. Maar Véronique Goossens, hoofdeconoom bij Belfius, benadrukt dat dit wellicht niet zal resulteren in een verdere daling van de hypothecaire rente. “De langetermijnrente, waaraan de hypotheekrente gekoppeld is, heeft al stevig geanticipeerd op eerdere verwachtingen van een lagere beleidsrente. Bovendien bevinden we ons nog altijd in een situatie met een inverse rentecurve, waarbij de korte rente hoger is dan de lange. Dat is abnormaal. En de verwachting is dan ook dat de langetermijnrente nog eerder licht zal stijgen om zo terug te keren naar een normale rentecurve. Voor de hypothecaire rente betekent dit dat we in 2025 wellicht een stabilisatie zullen zien rond de huidige 3 procent. Grote bewegingen, omhoog of omlaag, lijken onwaarschijnlijk.”  

Voorzichtig optimisme

Voor 2025 voorspellen Belfius en Immoweb een voortzetting van het marktherstel en een stijging van de woningprijzen met ruim 3 procent. Ze wijzen op enkele gunstige factoren zoals de loonindexering, de historisch lage werkloosheid, de (gedeeltelijke) verlaging van de registratierechten in Wallonië en Vlaanderen en een verdere toename van het aantal huishoudens. De vertraging in het aanbod van nieuwe woningen zal ook een opwaarts effect hebben op de prijzen van bestaand vastgoed. Gedurende de eerste acht maanden van 2024 zijn er bijna 10 procent minder bouwvergunningen afgeleverd dan in dezelfde periode van 2023.

Toch houden Belfius en Immoweb nog een slag om de arm. De Belgische penibele begrotingssituatie en het Amerikaanse handelsbeleid onder de toekomstige president Donald Trump zouden stoorzenders kunnen zijn. “Trump is onvoorspelbaar en we moeten afwachten hoe hard hij het spel zal spelen”, zegt Véronique Goossens. “Ongeveer 4,5 procent van onze toegevoegde waarde is rechtstreeks gelieerd aan export naar de Verenigde Staten. Dat is best veel en het ligt ook boven het Europese gemiddelde. Je mag dus wel wat impact verwachten. Als zijn beleid tot een ware handelsoorlog leidt, dan kom je nog in een heel ander scenario, met grote onzekerheid, afnemend consumenten- en bedrijfsvertrouwen en dalende investeringen. Als dat resulteert in meer faillissementen en ontslagen, dan daalt het beschikbare inkomen ook. En dat heeft ook implicaties op de woningmarkt en de prijzen.”