De sociale woning als investeringsproduct: een vast rendement en geen zorgen over verhuur

Almaar meer investeerders vertrouwen de sleutels van hun appartement toe aan een sociaal verhuurkantoor. Dat garandeert een vast rendement en ze hoeven zich geen zorgen te maken over de verhuur.

Het is onmiskenbaar een trend op de vastgoedmarkt: de kleine investeerder die zijn spaarcentjes in een appartement investeert in ruil voor een goed rendement en, vooral, geen zorgen over de verhuur. “Sociale verhuur leent zich daar perfect toe”, zegt Olivier Peters, die bij Trevi verantwoordelijk is voor het departement nieuwbouw. Het netwerk van vastgoedmakelaars biedt sinds maart 2018 een sleutel-op-de-deurformule aan waarmee particulieren een nieuw appartement kunnen kopen, gebouwd door een gerenommeerde promotor, en het meteen kunnen toevertrouwen aan een sociaal verhuurkantoor. Zo kan de koper zich zonder een vinger uit te steken verzekeren van een vast rendement (ongeveer 3% netto). “Zeven op de tien kandidaat-kopers die bij ons aankloppen voor een investeringsappartement, kiezen intussen voor die optie”, stelt Olivier Peters. De resultaten zijn positief. Trevi heeft in de afgelopen twaalf maanden 120 nieuwbouwappartementen voor sociale verhuur verkocht.

Compleet pakket

Verschillende vastgoedspelers zijn al op de kar gesprongen. Enerzijds zijn er de makelaars, die hun klanten complete pakketten aanbieden, zoals Trevi. Wie een appartement koopt voor sociale verhuur, krijgt garanties: vijftien jaar lang 3 procent rendement, een verlaagd btw-tarief van 12 procent, een vrijstelling van roerende voorheffing, de verhuur wordt geregeld, de verzekering dat de eigenaar aan het einde van de rit zijn appartement in goede staat terugkrijgt, en het met een mooie meerwaarde kan verkopen. Ideaal dus voor wie wil investeren in vastgoed, maar zich niets van het beheer wil aantrekken.

Anderzijds zijn er de promotoren. Zij ontwikkelen projecten die specifiek gericht zijn op sociale verhuur. Die verschillen van een klassiek project, waarbij de investeerder naar het sociaal verhuurkantoor stapt. Ion, Matexi, Revive, Livingstones en Reos begaven zich al op dit pad. Het belangrijkste is dat het vastgoed aangepast is aan de vraag. Drieslaapkamerappartementen komen minder in aanmerking. Er is vooral vraag naar appartementen met één slaapkamer.

Baksteen en papier

Er zijn ook specifieke gevallen, zoals dat van Inclusio. De investeringsmaatschappij, die focust op sociaal vastgoed, is in 2015 opgericht door Degroof Petercam, Revive en Kois Invest. Ze heeft 75 appartementen in ontwikkeling, die ze zelf bouwt en zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Tegen 2020 moeten dat 2000 wooneenheden worden. Daarvoor wil Inclusio 400 miljoen euro investeren. Het is actief in zowel Vlaanderen, Wallonië als Brussel.

“Het sociale aspect schrikt onze investeerders niet af”, zegt Xavier Mertens, de CEO van Inclusio. “Integendeel, ethisch investeren zit in de lift. We geloven in dit segment, waarin de vraag groot is. Het is niet de eenvoudigste manier om woningen te ontwikkelen, omdat we rechtstreeks concurreren met privépromotoren of ontwikkelaars die geen sociaal doel hebben en vaak veel meer dan wij kunnen bieden.”

Inclusio wil in 2020 als een gereglementeerd vastgoedfonds naar de beurs trekken en vanaf dan dus ook mikken op wie liever investeert in papieren bakstenen. “Om onze aanwezigheid in Wallonië en Vlaanderen uit te breiden, zou het interessant zijn mochten de regionale overheden de vrijstelling van onroerendgoedbelasting uitbreiden naar institutionele beleggers die in sociale huisvesting investeren”, geeft Mertens nog mee.

Rendement

Nu het sociaal appartement een investeringsproduct geworden is, zal de beweging die de afgelopen jaren op de markt voor gesubsidieerde woningen heeft plaatsgevonden, verder versnellen, hoopt de overheid (zie kader). Enkel een forse rentestijging lijkt roet in het eten te kunnen gooien. “Dat kan dit product inderdaad de das omdoen”, betreurt Xavier Mertens van Inclusio. “De investeerders zijn gemotiveerd door het rendement. Ze realiseren zich niet altijd dat ze een duurder appartement kopen, aangezien er meer tussenpersonen zijn. Het sociale aspect is niet hun prioriteit. Als de rente stijgt, zal hun interesse verdwijnen.”

De prijzen voor zo’n appartement voor sociale verhuur schommelen bij Trevi tussen 2200 en 2700 euro per vierkante meter. De koper kan dus een nettorendement tot 3,7 procent verwachten. “Om nog te zwijgen van de meerwaarde, die al tien jaar de inflatie overstijgt en gemiddeld 2,5 procent per jaar bedraagt”, stelt Olivier Peters. “Die twee gecombineerd vertegenwoordigen dus een rendement van 5,5 à 6 procent per jaar.” Eén ding is zeker: als het rendement niet hoger ligt dan 2,7 procent, haken de investeerders af.

“Het is waar dat een kleine belegger een hoger rendement krijgt als hij zijn eigendom verhuurt aan een conventionele huurder”, zegt Peters. “Maar dan moet hij ook bereid zijn zelf de verhuring op te volgen en op te draven als hij in het weekend gebeld wordt voor een waterlek.”

Het profiel van de investeerders in dit type vastgoed is gevarieerd. De enen willen vooral hun kapitaal beschermen, anderen gaan vooral voor de investering omdat ze het beheer niet zelf in handen moeten nemen. “Die laatsten willen niet het onderste uit de kan, wat het rendement betreft”, verklaart Olivier Peters. “Zij zijn al tevreden met pakweg 2,8 procent netto. Het gaat vooral om mensen tussen 40 en 70 jaar, die willen genieten van het leven en hun geld beleggen.”