De onroerende voorheffing stijgt opnieuw fors in 2023: hoe komt dat?

Eigenaars, erfpachters, opstalhouders en vruchtgebruikers betalen elk jaar onroerende voorheffing voor hun woning. Die gewestelijke belasting gaat dit jaar wederom flink de hoogte in. Meerdere elementen kunnen aan de basis liggen.

Het kadastraal inkomen (KI) van een woning is een fictief bedrag dat overeenstemt met het gemiddelde nettobedrag dat u zou verdienen door het pand gedurende een jaar te verhuren. Anders gesteld: het is de hypothetische opbrengst van het goed (verminderd met de kosten voor onderhoud en herstellingen), ongeacht het feit of er al dan niet huurinkomsten zijn.

Voor de berekening van het KI wordt gekeken naar de huurmarkt op een referentietijdstip uit een ver verleden: 1 januari 1975. Omdat een algemene herschatting al jarenlang op zich laat wachten, wordt dat referentiebedrag jaar na jaar geïndexeerd.

Hoeveel bedraagt uw kadastraal inkomen?

Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen kunt u terugvinden:

• in de aankoopakte van uw woning.

• op de betekening van het kadastraal inkomen die u van het kadaster krijgt bij een nieuwbouw of na een renovatie.

• op uw aanslagbiljet van de onroerende voorheffing en van de personenbelasting.

• op de website van de Vlaamse Belastingdienst: klik in de rubriek ‘Onroerende voorheffing’ op de detailgegevens van het laatste kohierartikel.

• op de website MyMinfin van de federale overheidsdienst Financiën: klik op ‘Mijn woning’ en vervolgens op ‘Mijn onroerende gegevens raadplegen’.

Geen invloed meer op de registratiebelasting…

Het KI geeft dus een indicatie van de waarde van het onroerend goed. In het verleden bepaalde het mee de hoogte van de registratiebelasting (ook wel verkooprecht genoemd) bij de aankoop van een huis of een appartement. Voor bescheiden woningen met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van minder dan 745 euro gold namelijk een verlaagd tarief.

Sinds 1 juni 2018 heeft het KI in Vlaanderen echter geen invloed meer op de registratiebelasting. Het kadastraal inkomen wordt immers door velen beschouwd als voorbijgestreefd, omdat het gebaseerd is op de huurprijzen in 1975. Het referentiebedrag wordt weliswaar jaarlijks geïndexeerd, maar vaak is het KI van grote, oude (doch gerenoveerde) woningen op het platteland kleiner dan dat van nieuwere appartementen in de stad.

Om te vermijden dat vastgoedkopers onterecht een verlaagde registratiebelasting kunnen genieten, werd het systeem vijf jaar geleden hervormd.

… maar wel op de onroerende voorheffing

Toch vormt het KI nog altijd de basis voor de berekening van een andere vastgoedbelasting: de onroerende voorheffing die u jaarlijks moet betalen voor uw woning. Die gewestelijke heffing geldt niet enkel voor eigenaars, maar ook voor erfpachters, opstalhouders en vruchtgebruikers. Het totaalbedrag wordt niet alleen bepaald door het kadastraal inkomen, maar ook door de indexeringscoëfficiënt, de basisheffing, de opcentiemen en de eventuele verminderingen.

Enerzijds is er dus het initiële KI van de woning. Dat wordt elk jaar geïndexeerd. Voor het inkomstenjaar 2023 bedraagt de indexatiecoëfficiënt 2,0915. Vervolgens wordt het geïndexeerde bedrag vermenigvuldigd met een aanslagvoet. Die bedraagt 3,97 procent in Vlaanderen. Het resultaat is de basisheffing.

Op die basisheffing komen nog eens de opcentiemen van enerzijds de provincie en anderzijds de gemeente. Zij mogen autonoom bepalen hoeveel die precies bedragen. Een overzicht daarvan (met historische en actuele data) vindt u hier. De som van de basisheffing en de opcentiemen vormt de uiteindelijk te betalen onroerende voorheffing.

Jaar na jaar een forse verhoging

De indexering van het kadastraal inkomen zorgt ervoor dat de onroerende voorheffing voor eenzelfde pand jaar na jaar stijgt. Die aanpassing aan de toename van de consumptieprijzen is dit jaar alvast een flinke financiële tegenvaller vanwege de ongeziene inflatiecijfers. Volgens de Vlaamse Belastingdienst stijgt de onroerende voorheffing daardoor met ongeveer 9 procent ten opzichte van 2022.

Daarnaast kan ook een vermeerdering van de provinciale en gemeentelijke opcentiemen de factuur verder de hoogte in duwen. De inwoners van bepaalde gemeenten worden (of werden al) geconfronteerd met een bijkomende verhoging die soms meer dan 10 procent bedraagt. De lokale besturen halen hun (gemiddeld 13,2 procent) hogere kosten – ook weer als gevolg van de inflatie – aan als argument. Als burger wordt u dus meermaals gestraft door de algemene prijzenstijgingen.

Maar ook de taxshift speelt mee. Door de belastingverschuiving van de lasten op arbeid naar andere domeinen zagen sommige gemeenten hun aanvullende personenbelastingen dalen. Om die verminderde ontvangsten te compenseren, besloten ze hun opcentiemen te verhogen.

KI stijgt ook na een renovatie

Het is ook mogelijk dat het KI (als basis van de onroerende voorheffing) van uw woning verhoogd werd na renovatiewerken. Een verbouwing moet u namelijk melden aan de federale overheidsdienst Financiën. Dat moet gebeuren binnen de dertig dagen nadat de werken voltooid zijn via het formulier 43B. Hoe dat precies moet, leest u hier. Bij niet-aangifte riskeert u administratief en zelfs strafrechtelijk beboet te worden.

U dient het document waarheidsgetrouw in te vullen, maar de kans bestaat dat een ambtenaar ter plaatse de gegevens komt controleren. Daarna zal uw kadastraal inkomen mogelijk herschat worden. Dat is zeker het geval wanneer het wooncomfort van uw huis of appartement door de renovatiewerken verbeterd werd. Het plaatsen van centrale verwarming, het omvormen van een zolderruimte tot slaapvertrek, de aanbouw van een garage of de uitbreiding van de woning met een ruime veranda zullen daar alvast toe bijdragen.

Goed om weten is dat energiebesparende investeringen doorgaans geen invloed hebben op uw KI (en dus evenmin op de te betalen onroerende voorheffing). Wie bijvoorbeeld zonnepanelen, een zonneboiler of een warmtepomp installeert, zijn dak isoleert, zijn ramen of verwarmingsketel vervangt door energiezuinigere alternatieven of zijn huis omvormt tot een energiezuinige passiefwoning, blijft in principe buiten schot. Meer nog: een ingrijpende energetische renovatie geeft zelfs recht op een lagere onroerende voorheffing (zie hieronder)

Heeft u recht op een vermindering?

Een gestegen onroerende voorheffing kan ook het gevolg zijn van het wegvallen van een (tijdelijke) vermindering. Mogelijk kwam u in het verleden bijvoorbeeld in aanmerking voor een:

• vermindering voor gezinsbijslaggerechtigde kinderen (als eigenaar of huurder).

• vermindering voor gezinsleden met een handicap (als eigenaar of huurder).

• vermindering voor een bescheiden woning (als eigenaar).

• verhoogde vermindering voor een bescheiden nieuwbouwwoning (als eigenaar).

• vermindering voor een energiezuinige woning (als eigenaar).

• proportionele vermindering bij leegstand (als eigenaar).

Een verandering van uw situatie – bijvoorbeeld een gewijzigde gezinssamenstelling of een aangepaste toestand van het pand – kan leiden tot de schrapping van zo’n vermindering.

Onlinerekenmodule brengt duidelijkheid

Op de website van de Vlaamse Belastingdienst vindt u een rekenmodule voor de simulatie van uw onroerende voorheffing. Die is beschikbaar voor zowel natuurlijke personen, rechtspersonen als huisvestingsmaatschappijen, en kan worden gebruikt voor bebouwde en onbebouwde onroerende goederen.

Lees ook: