De Belgische vastgoedmarkt staat stil

De rentestijging van het afgelopen jaar houdt lelijk huis in het Belgische vastgoed. De markt is fors aan het vertragen. Er zijn veel minder transacties en iedereen kijkt naar elkaar. “Wie nu in vastgoed investeert, moet goed kunnen tellen.”

Voor dit verhaal sprak Trends een tiental mensen uit de Belgische vastgoedmarkten, onder wie CEO’s van ontwikkelaars, vastgoedfondsen en -investeerders, maar ook analisten en experts die de sector op de voet volgen. We laten hen anoniem getuigen, omdat ze dan meer vrijuit kunnen spreken, om een eerlijker beeld te schetsen van de stand van zaken in de sector. “De Belgische vastgoedsector is een meester in het laten uitschijnen dat alles altijd goed gaat, maar dat kan natuurlijk niet. Dat is in geen enkele sector het geval”, getuigt een van de CEO’s. “Er is meer transparantie nodig en mensen uit de sector moeten meer zeggen waar het op staat.”

Het afgelopen decennium was een gouden periode voor de vastgoedmarkt. De voornaamste spelers op die markt zijn de ontwikkelaars enerzijds, en de investeerders en de eigenaars anderzijds. De eersten zijn de verkopers, de laatsten de kopers. Door de lage rente van de jongste jaren was er zoveel geld beschikbaar dat vastgoedprojecten moeiteloos ontwikkeld werden en kopers vonden. De investeerders waren bovendien tevreden met heel lage rendementen op de projecten die ze kochten. De rente stond op nul, en dan oogt een vastgoedproject met een huurrendement van 3,5 of 4 procent per jaar al snel aantrekkelijk.

“Vastgoedbedrijven hebben al tien jaar de wind in de rug. Inflatie en rente bestonden niet, waardoor ze nooit hebben moeten rekenen of nadenken over de haalbaarheid van hun projecten. Alles ging omhoog. Dat maakt dat ze steeds minder risico’s schuwden”, stelt de CEO van een ontwikkelaar en een vastgoedfonds. “De risicopremie die ze bereid waren te betalen voor vastgoedprojecten ging almaar lager, waardoor de prijzen almaar hoger gingen.”

De risicopremie is het rendement dat investeerders wensen in ruil voor het risico van hun investering. Hoe lager dat gewenste rendement, hoe hoger de prijs die ze ervoor willen betalen. Vastgoedinvesteerders hebben de afgelopen tien jaar hun rendementseis steeds lager gesteld, waardoor de vastgoedprijzen in ons land over alle segmenten van de markt structureel de hoogte in zijn gegaan.

Dat is het afgelopen jaar, met de forse rentestijging, gekeerd. Investeerders kunnen hun geld parkeren tegen 3 tot 4 procent in weinig risicovolle vastrentende producten. Daarmee is hun rendementseis voor vastgoed gestegen en dat drukt op de vastgoedprijzen. “De investeerders vragen nu een rendement van 6 of 7 procent voor vastgoed, waardoor ontwikkelaars een lagere prijs voor hun projecten krijgen”, legt een kenner van de sector uit.

Dat zit zo. Een investering die jaarlijks 6 procent moet opbrengen om over tien jaar 1.000 euro te bedragen, is vandaag 558 euro waard. Als het gewenste rendement naar 4 procent daalt, stijgt de waarde van die toekomstige 1.000 euro naar 676 euro vandaag. Dat is 21 procent meer dan met een rendementseis van 6 procent.

Lees hieronder verder

Zand in de machine

Die trend heeft het model van bepaalde vastgoedontwikkelaars danig overhoop gegooid. “In de afgelopen jaren was het makkelijk geld verdienen met vastgoedontwikkeling. Dat ging met heel beperkte eigen middelen. Ontwikkelaars financierden een heel groot deel met kortetermijnleningen en geld van externe investeerders, verkochten voor het einde van de oplevering al delen van een project om break-even te zijn en haalden zo, na de finale oplevering, een hoog rendement op dat beperkte eigen vermogen dat ze erin hebben gestoken”, legt een partner van een vastgoedfonds en -ontwikkelaar uit.

Zo deden sommige ontwikkelaars de afgelopen jaren vastgoedprojecten in een razend tempo over de toonbank gaan. De renteverhoging van het afgelopen jaar gooide zand in die goed lopende verkoopmachine. “De rente is zo snel opgetrokken, dat dat model ontploft is. Daar is geen geld meer mee te verdienen. De hogere financieringskosten, samen met de hogere bouwkosten, maken dat sommige projecten geen winstvooruitzichten meer hebben”, gaat hij verder.

“De bouwkosten zijn met minstens 20 procent gestegen en de rente is maal drie gegaan. Dat is nooit gezien”, stelt de CEO van een residentiële ontwikkelaar. “De Excel-tabellen van veel ontwikkelaars kloppen niet meer. Daarin zit een gevraagd rendement van de eindinvesteerders van 3 tot 4 procent om een project rendabel te kunnen ontwikkelen, maar die vragen nu een veel hoger rendement.”

Daardoor gaat de verkoop van afgewerkte projecten veel trager, en dat zet druk op de vastgoedontwikkelaars. “Onze cashflows hebben er al beter uitgezien”, zegt een van hen. “Het probleem is het grootst voor spelers van wie de projecten nu klaar zijn om te verkopen. Zij moeten hogere bouwkosten doorrekenen en worden geconfronteerd met kopers die niet meer de prijzen van voordien willen betalen”, zegt een van de vastgoedexperts die we spraken.

IJdele hoop

Het resultaat is een stilstand. “Vorig jaar was een uitzonderlijk jaar voor de omzet en het aantal transacties, maar de jongste drie maanden is de markt volledig stilgevallen”, zegt een kenner die de sector in ons land op de voet volgt. “Zo zitten enkele grote ontwikkelaars met projecten die volledig verhuurd zijn en klaar staan voor de oplevering, maar ze zullen ze nog een tijd in portefeuille houden omdat ze er geen goede prijs voor krijgen”, zegt een analist.

Alle segmenten van de vastgoedmarkt vertragen, van kleine residentiële projecten tot grote projecten in het winkelvastgoed, kantoren of logistieke panden. “De verkopers wachten om projecten op de markt te brengen, want als ze nu verkopen, moeten ze genoegen nemen met een lagere prijs”, zegt een ontwikkelaar. De kopers of eindinvesteerders wachten af in de hoop de komende periode betere deals te kunnen doen. “Het wordt opnieuw een kopersmarkt. Dat speelt in de kaarten van eindinvesteerders”, zegt een partner bij een vastgoedfonds en -ontwikkelaar.

“Heel veel kopers kijken de kat uit de boom en wachten op betere prijzen over drie tot zes maanden”, vertelt een CEO van een beursgenoteerde vastgoedvennootschap (gvv). “Voor goed gekapitaliseerde vastgoedinvesteerders en gvv’s zou het niet erg zijn als de rente nog wat stijgt. Dan kunnen ze nog goedkopere projecten op de kop tikken”, voegt een sectoranalist toe.

“Er staan nog heel weinig grote vastgoedinvesteringen op til. Iedereen kijkt naar elkaar en wacht af”, zegt een CEO van een fonds voor ontwikkeling en investering. “Wie kan, wacht nog met verkopen, in de hoop dat de rente opnieuw een beetje zakt en men weer richting de prijzen van vroeger kan gaan. De geesten moeten nog rijpen en wennen aan de nieuwe omgeving.” De meeste experts die we spraken, bestempelen dat wachten als ijdele hoop.

Het knelt extra hard bij spelers die met een grote schuldhefboom ontwikkelen, omdat de afbetalingslast voor hen zwaarder weegt. Sommige worden nu al gedwongen om projecten onder hun beoogde prijs van de hand te doen. “Sommige werkten met zo’n grote schuldhefboom dat ze in liquiditeitsnood zitten”, zegt een CEO van een vastgoedfonds en -ontwikkelaar. Die gedwongen verkopen zijn evenwel nog niet van die orde dat ze de hele vastgoedmarkt onder druk zetten.

“De tijd dat je 90 procent van de grond via de bank gefinancierd kreeg, is voorbij. Nu moeten spelers meer eigen middelen inzetten of kunnen terugvallen op een stabiele basis van externe financiers”, zegt een residentiële ontwikkelaar. Die lage appetijt van de banken weegt op de kasstromen van de ontwikkelaars. “Je moet een stuk grond kopen en vaak enkele jaren wachten op een vergunning, maar ondertussen moet je al je financiële schuld beginnen afbetalen”, zegt de CEO van een gvv.

Amateurs gaan eruit

De grondprijs is bovendien doorslaggevend voor de prijs waarvoor ontwikkelaars een stuk vastgoed kunnen verkopen. Dat is het enige onderdeel dat per project verschilt. De bouwkosten, de financieringskosten en het vergunningentraject zijn voor iedere ontwikkelaar hetzelfde, maar niet de aankoopprijs van de grond. Die betekent het verschil tussen winst of verlies op een project.

De jongste jaren gingen ook de prijzen voor gronden steeds hoger. “De minder ervaren ontwikkelaars telden steeds gekkere prijzen neer voor grondposities. Ze konden die gerust aankopen boven de marktwaarde, want tegen dat de bouw van een project begon, was die waarde alweer gestegen”, legt een makelaar uit. “Dat is gedaan. Nu zie je het omgekeerde: ontwikkelaars die grond te duur betaald hebben, worden geconfronteerd met dalende marktwaardes.”

Daarmee wordt stilaan het kaf van het koren gescheiden onder de ontwikkelaars. De amateurs en de cowboys gaan eruit. “Er zijn veel minder gelegenheidsontwikkelaars. De particulier of de ondernemer die nog wat geld op overschot had, daar een lap grond mee kocht en er een klein project op ontwikkelde, dat is gedaan”, vertelt een makelaar. “In deze omgeving moet je goed kunnen tellen om projecten tot een rendabel einde te brengen. Iedereen is veel kritischer in de aankoop van nieuwe gronden.”

“In de huidige omgeving kunnen de professionals zich onderscheiden van de amateurs. Die laatsten zullen voor verrassingen komen te staan als blijkt dat ze niet goed gerekend hebben. Al zal dat een minderheid zijn”, zegt de CEO van een gvv. “Veel ontwikkelaars hebben nu grondposities waar ze niet meer rendabel op kunnen ontwikkelen”, zegt een partner bij een vastgoedfonds.

Ook de vijver aan kapitaal dat bereid was om het even welk vastgoedproject te financieren, droogt op. “Vroeger was er een massa investeerders. Dat is veel minder. Ontwikkelaars moeten het nu vooral hebben van meer eigen middelen en externe investeerders met wie ze al een lange relatie hebben. Nieuw kapitaal ophalen is momenteel heel lastig”, klinkt het.

Waarderingen kunstmatig hoog

De renteverhoging van het afgelopen jaar heeft nog een ander effect gehad. “De hogere rente heeft niet alleen tot hogere financieringskosten geleid voor zowel ontwikkelaars als eindinvesteerders, wat op de prijzen drukt. Daarnaast zet ze druk op de waarderingen van vastgoedportefeuilles”, zegt een vastgoedmakelaar en -expert.

In de afgelopen jaren zijn de waarderingen van vastgoed in ons land fel gestegen. “De waardering wordt bepaald door twee zaken: het rendement dat de eindinvesteerder eist en een inschatting van de toekomstige huurders”, legt hij uit.

De toekomstige huren worden teruggerekend naar vandaag tegen een bepaalde rentevoet – dat heet verdisconteren. Daar geldt, zoals bij de risicopremie: hoe lager de rente, hoe hoger de huidige waarde van de toekomstige huur. Met de felle rentestijging van het afgelopen jaar zou men een even felle daling van de vastgoedwaarderingen verwachten, omdat al de toekomstige huurinkomsten tegen een veel hogere rente worden teruggerekend naar vandaag.

Gek genoeg zijn de waarderingen op de Belgische vastgoedmarkt verrassend stabiel gebleven, in tegenstelling tot in landen zoals Nederland, het Verenigd Koninkrijk en Zweden. In Nederland zijn de vastgoedwaarderingen in het afgelopen jaar met 10 tot 15 procent gedaald. In Londen zelfs met 15 tot 30 procent. In ons land zijn ze min of meer gelijk gebleven, met hier en daar een procentje minder.

Dat komt door de Belgische vastgoedschatters. Het is een publiek geheim in de Belgische vastgoedwereld dat die van nature zeer conservatief zijn en onderling afspreken om abrupte renteschommelingen heel gestaag in hun waarderingsmodellen door te voeren.

De meningen over de terughoudendheid van de schatters zijn verdeeld. “Er valt iets te zeggen voor de weg van de geleidelijkheid in de waarderingen”, zegt een makelaar. Volgens anderen zijn ze te voorzichtig. “In andere regio’s zoals Londen is de correctie misschien te fel gebeurd, maar hier zie je af en toe een afwaardering van 1 procent, dat is te weinig. De rendementseisen zijn met 1,5 procent gestegen, dan moet je feller afwaarderen. Maar hier blijft men het zonlicht ontkennen en de waardes kunstmatig hoog houden”, zegt een van de CEO’s.

De beurskoersen van Belgische gvv’s en ontwikkelaars hebben wel een felle tik gekregen. Spelers zoals WDP, Immobel, VGP en Xior hebben het afgelopen jaar koersdalingen van 30 tot 70 procent moeten slikken. “Beleggers hebben het werk gedaan dat de schatters niet willen doen”, klinkt het.

Door de conservatieve waarderingen willen veel vastgoedverkopers in ons land niet verkopen, omdat hun projecten volgens de schatters meer waard zijn dan wat kopers ervoor veil hebben. Dat draagt bij aan de stilstand. “Verkopers leven nog deels in de realiteit van gisteren, toen hun vastgoed nog meer waard was, terwijl kopers zich hebben aangepast en hogere rendementen eisen. Die kloof blijft groot, waardoor iedereen afwacht. Dat trekt ook enorm veel liquiditeit uit de vastgoedmarkt”, zegt de makelaarsexpert. In Nederland, waar de waarderingen veel sneller zijn aangepast, lijken de transacties schoorvoetend weer op gang te komen.

Opnieuw normaal

Niemand weet hoelang de stilstand op de Belgische vastgoedmarkt zal duren. “Zolang de wind nog uit verschillende richtingen tegelijk waait en het niet duidelijk is hoe de rente zal evolueren, blijft iedereen afwachten”, besluit een kenner van de sector. Iedereen die Trends voor dit artikel sprak is het er wel over eens dat er geen crash van de Belgische vastgoedmarkt komt.

De vertraging van de vastgoedmarkt is vooral een probleem voor de toekomst, zegt een makelaar. “Ontwikkelaars kunnen hun projecten nu nog verkopen, zij het in een trager tempo, maar ik maak me veel meer zorgen over het feit dat ze veel minder nieuwe gronden en te renoveren gebouwen kopen om te ontwikkelen. Dat zal voor schaarste zorgen”, zegt hij.

De kloof tussen de wensen van de verkopers en die van de kopers moet worden gedicht om een nieuw evenwicht in de vastgoedmarkt te krijgen. “De grondprijzen moeten naar beneden en de huurprijzen moeten verder omhoog om een nieuw evenwicht in de markt te krijgen”, legt de CEO van een ontwikkelaar uit. “De huurprijzen zijn spectaculair aan het stijgen. De huurmarkt is nu zo heet als de koopmarkt anderhalf jaar geleden. Residentieel gaan we steeds meer naar een markt van huurders, terwijl we komen van een markt van eigenaars.”

Volgens anderen is de nieuwe omgeving met hogere rentes niet noodzakelijk een slechte zaak. “Het spoort mensen aan om bewuster om te gaan met vastgoed”, zegt een makelaar. “De markt moet nog wennen aan de nieuwe rente-omgeving. De omstandigheden zijn slechter tegenover de afgelopen jaren. We komen uit een periode waarin de bomen tot in de hemel groeiden, nu gaan we weer naar normaal”, besluit een collega-makelaar.