Btw-verhoging brengt nieuw dieptepunt voor nieuwbouw: ‘Geen van onze projecten heeft financieel nog zin’

Er is in Brussel eindelijk weer een behoorlijk aanbod aan nieuwbouw- appartementen, zij het vooral in drie gemeenten. De btw-verhoging van 6 naar 21 procent voor sloop- en/of verbouwprojecten kan de ontwikkelaars echter weer versmachten. De toekomst ziet er steeds somberder uit voor de sector.

“Eén ontwikkelaar heeft me net verteld dat hij afziet van een project van 45 miljoen euro. Twee anderen hebben projecten voor 100 en 200 appartementen in de koelkast gezet. We verzamelen informatie om de gevolgen van de btw-verhoging door de federale regering te meten. Als de resultaten eind november worden bekendgemaakt, zal dat schokgolven veroorzaken.” Het zijn turbulente tijden voor Olivier Carrette, het hoofd van Upsi, dat de belangen van de vastgoedsector behartigt. Zijn 175 leden zijn woedend over de beslissing van de federale regering om de tijdelijke verlaging van de btw van 21 naar 6 procent voor sloop- en verbouwingswerken, die twee jaar geleden is ingevoerd, niet te verlengen tot eind 2023. Ze maakte ook een einde aan de uitzondering die de btw voor sloop- en verbouwingswerken in 32 stedelijke centra sinds 2007 op 6 procent legt.

De verhoging van het btw-tarief betekent praktisch het einde van betaalbare, duurzame huurwoningen voor duizenden huishoudens.
Jean-Baptiste Van Ex, CEO van Vicinity

De eerste maatregel zal vooral gevolgen hebben voor projectontwikkelaars, die flatgebouwen bouwen en de appartementen vervolgens doorverkopen aan particulieren. De tweede treft de vastgoedinvesteerders, die projecten ontwikkelen maar eigenaar blijven van de flats, om ze te verhuren. Terwijl de eerste maatregel tijdelijk was, al hoopten sommigen dat het zou blijven duren, heeft de tweede de afgelopen twintig jaar zijn waarde bewezen.

“We waren verbijsterd”, stelt Jean- Baptiste Van Ex, de CEO van Vicinity. Hij voert een groep van vijftien investeerders aan die de regering over deze kwestie op het matje wil roepen. “We voeren gesprekken om te proberen deze beslissing te verbeteren. De verhoging van het btw-tarief betekent praktisch het einde van betaalbare, duurzame huurwoningen voor duizenden huishoudens. De impact zal kolossaal zijn. Het is alsof de producten die je zorgvuldig en rekening houdend met de prijzen in je winkelwagentje hebt gelegd, ineens 15 procent meer kosten aan de kassa. Geen van de projecten die we ontwikkelen, heeft financieel nog zin.”

Lees verder onder de preview

Op het hakblok

Al lijkt sloop en verbouwing niet de meerderheid van alle nieuwe projecten uit te maken, toch zal de impact van de maatregel op de vastgoedsector bijzonder groot zijn. In Vlaanderen, waar sloop en renovatie vaker voorkomen, nog meer dan in Wallonië. “Duizenden wooneenheden zullen er niet komen”, zegt Olivier Carrette. “En honderden miljoenen zullen niet geïnvesteerd worden. Het is een misrekening te denken dat de btw-verhoging meer geld in de staatskas zal brengen. Het aantal projecten zal dalen, waardoor ook de inkomsten uiteindelijk zullen zakken. Iedereen wordt slechter van deze beslissing. UPSI wacht op de conclusies van de Raad van State over de inhoud van deze programmawet, die in oktober in het holst van de nacht is aangenomen. Als die de intenties bevestigt, kan beroep worden aangetekend bij het Grondwettelijk Hof. Het advocatenkantoor Allen & Overy overweegt of het een juridische strijd zal starten.”

In Brussel komt de beslissing boven op de toch al sombere situatie op de nieuwbouwmarkt. De woningproductie in het gewest hinkt achterop, een gevolg van de vele beroepen die de procedures voor het verkrijgen van vergunningen verlengen. Daar komen de stijgende bouwkosten en rentevoeten bij, die de projectontwikkelaars dwingen alle zeilen bij te zetten en hun winstmarges naar beneden bij te stellen. En dan hebben we het nog niet over de met de helft gedaalde vraag door de stijging van de rentetarieven. “De btw-verlaging betekent dat de winstmarges van ontwikkelaars krimpen”, zegt Jacques Lefèvre, de CEO van de vastgoedontwikkelaar BPI. “Voor sommigen is die zelfs nul, waardoor sommige projecten worden opgegeven (normaal ligt de marge rond 15 tot 20%, nvdr). De maatregel druist volledig in tegen de noodzaak om het Belgische woningbestand te vernieuwen, waarvan 80 procent meer dan vijftig jaar geleden is gebouwd. Het is ook in strijd met ander regionaal beleid dat bouwen in stadscentra aanmoedigt, om de stadsuitbreiding te beperken.”

Een langere overgangsperiode

“Het plotse karakter verbaast ons nog het meest”, stelt Jean-Baptiste Van Ex. “De overgangsmaatregelen houden geen rekening met de tijd die nodig is om een project te ontwikkelen. Dankzij de 6 procent btw hebben we in de 32 betrokken steden oude, vervallen of verlaten gebouwen kunnen vervangen door nieuwe met betaalbare, duurzame huurappartementen. De plotselinge afschaffing van de regeling zal een sneeuwbaleffect hebben: het toch al krappe aanbod van huurwoningen zal nog dalen en de huren zullen stijgen, terwijl de woningen die worden verhuurd, niet duurzamer zullen zijn. In Brussel hebben bepaalde spelers (vooral Home Invest, nvdr) de regeling op grote schaal gebruikt. De afschaffing is niet bevorderlijk voor een duurzaam sociaal beleid.”

Vicinity geeft het voorbeeld van de drie Brusselse projecten die het op stapel heeft staan in Schaarbeek, Molenbeek en Vorst. Voor de eerste twee zijn de vergunningen rond en staan alle lichten op groen. Alleen gaat door de onduidelijkheid voorlopig geen schop in de grond. De financiële haalbaarheid van de projecten is niet langer gegarandeerd, omdat de grond is aangekocht op basis van een veel lager belastingtarief.

“Deze regel na zeventien jaar zonder een fatsoenlijke overgangsperiode afschaffen, zal het bouwbudget van de investeerders plots met 15 procent doen stijgen, terwijl hun inkomsten onveranderd blijven”, legt Jean-Baptiste Van Ex uit. “Deze beslissing zal veel projecten de nek omwringen. De regering lijkt ook het effect op de overheidsfinanciën te onderschatten. Ze denkt rijker te worden door het btw-tarief te verhogen, maar als die woningen niet worden gebouwd, zijn er geen inkomsten. En als er niet meer betaalbare huurwoningen worden gebouwd, is er ook geen behoefte aan arbeidskrachten om ze te bouwen.”

De vastgoedinvesteerders hopen op een verlenging van de overgangsperiode van 12 naar 24 of zelfs 36 maanden, zodat ze de gestarte projecten kunnen afronden. “Voor de rest hopen we dat het gezond verstand op een gegeven moment zal zegevieren”, voegt Olivier Carrette eraan toe. “Soms worden beslissingen genomen zonder alle consequenties te overzien. Het is geen schande ze terug te draaien.”