Bouwshift kan goedkoper en zonder risico op speculatie

De bouwshift die de Vlaamse regering heeft uitgedacht, is onbetaalbaar en dreigt de speculatie in de hand te werken. Maar dat hoeft niet zo te zijn. Betere oplossingen zijn mogelijk.

Vanaf 2040 mag in de Vlaamse buitengebieden niet meer worden gebouwd, zelfs als die gronden zijn ingekleurd als woonuitbreidingsgebied. Wie een grond bezit die een nieuwe bestemming krijgt als landbouw- of natuurgebied, krijgt een vergoeding die de marktwaarde van dat moment weerspiegelt. Tot 2040 betaalt de gemeente die vergoeding, nadien wordt dat de Vlaamse regering.

Die ‘bouwshift’ – de nieuwe naam voor de gevoelige term ‘betonstop’ – is onbetaalbaar en leidt tot speculatie, luidt de kritiek van een merkwaardige coalitie van boeren, natuurbeschermers, architecten en stedenbouwkundigen.

Eeuwigdurende bouwoptie

“Deze maatregel maakt de bouwshift onbetaalbaar en onuitvoerbaar”, voorspelt Tom Coppens, professor stedenbouw en ruimtelijke planning aan de Universiteit Antwerpen. Vandaag hebben eigenaars van gronden bij een herbestemming, bijvoorbeeld tot natuurgebied, recht op 80 procent van de geïndexeerde aankoopwaarde. Mochten alle Vlaamse bouwgronden een andere bestemming krijgen onder die regeling, dan zou dat 5 miljard euro kosten aan vergoedingen, berekende Coppens. Maar dat wordt een veelvoud als de reële marktwaarde wordt vergoed, zoals de Vlaamse regering van plan is. Coppens: “Volgens een recente berekening is de gezamenlijke marktwaarde van alle onbebouwde percelen nu ruim 90 miljard euro. Een vergroening van die gronden wordt dus peperduur.” En dat wordt het helemaal als de waarde van die gronden tot 2040 nog stijgt.

Coppens bepleit daarom een vergoeding van de reële schade. “Wie met zijn spaarcenten een bouwgrond koopt om er een eigen woning neer te zetten, heeft uiteraard recht op een schadevergoeding als dat plots niet meer mogelijk is. Dat is anders voor wie een bouwgrond koopt louter als speculatie, zoals professionele grondeigenaars. Zij rekenen zich rijk omdat ze uitgaan van de eeuwigdurende optie om die grond te bebouwen. Zij hanteren als ultieme waardering de prijs van de laatste bouwgrond die in Vlaanderen nog verkocht wordt voor nieuwbouw. Dat is geen schade die vergoed moet worden.”

Geen vlucht vooruit

“In de praktijk zal er de volgende twintig jaar weinig gebeuren, omdat zo’n herbestemming veel te duur is”, voorspelt Rikkert Leeman van de Gentse stadsontwikkelaar Alides. “Gemeentebesturen kunnen hun grondgebied groen houden door weinig of geen vergunningen meer te verlenen, zoals al vaak gebeurt. Niets doen, kost niets. Dan krijgen we een feitelijke bouwstop zonder wettelijk kader. Dat creëert veel onzekerheid bij vastgoedprofessionals.”

Is de nakende bouwshift dan geen unieke gelegenheid voor ontwikkelaars om gronden in woonuitbreidingsgebieden uit te spelen voor hun project van de laatste kans? Zo’n vlucht vooruit is economisch moeilijk haalbaar, redeneert Coppens. “We zagen een lichte opflakkering van het aantal bouwprojecten toen de betonstop in 2016 werd aangekondigd”, weet hij. “Die is afgevlakt. Investeren in een gebouw zonder een koper te hebben is een zwaar risico.”

Het draagvlak voor nieuwe projecten lijkt ook af te kalven. Rikkert Leeman: “De tijd van de achterkamerpolitiek is voorbij. Een gemeentebestuur kan een project niet meer autonoom toewijzen aan een lokale ontwikkelaar. Voortaan moet de voltallige gemeenteraad een project in een buitengebied goedkeuren. Er is altijd kans dat kritische burgers actie voeren tegen beton in groene gebieden. Zij kunnen ook in beroep gaan bij de Vlaamse regering, die de bouwshift genegen is.”

Eigenaars van een bouwgrond in een buitengebied kunnen beter praten met de gemeentelijke administratie over wat nog mogelijk is, raadt Coppens aan. “Als een bouwvergunning wordt geweigerd, kan een schadevergoeding worden gevraagd bij de rechter. Maar die procedure kan lang aanslepen, en is duur en onzeker. Als ruimtelijke planner kan ik moeilijk adviseren voor alle zekerheid snelsnel een woning te bouwen.”

Geen goudmijn

Wie zijn de eigenaars van de nog onbebouwde bouwgronden in Vlaanderen? 86 procent zijn particulieren, berekende het Vlaams Planbureau voor Omgeving in 2010. Drie op de vier hebben slechts één perceel. Bijna een vijfde is in handen van partijen die meer dan tien percelen bezitten. Maar dat zijn niet allemaal speculanten, zegt Olivier Carrette van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS): “Onze leden kopen geen gronden om ze later met een meerwaarde te verkopen. Wel om ze te ontwikkelen, en liefst zo snel mogelijk. De grondspeculanten zijn verdwenen.”

Carrette wijst erop dat de vergoeding voor een herbestemming volgens het huidige voorstel zal gebeuren door een onafhankelijke commissie, die rekening houdt met dertien factoren. “Die bedragen worden echt geen goudmijn voor grondeigenaars. Het heeft geen enkele zin te speculeren op de vergoeding in 2040.” De details van de regeling moeten nog finaal in een decreet worden vastgelegd.

Peter Lacoere, docent ruimtelijke ontwikkeling aan de HO Gent, ziet nog een reden waarom speculatie erg naïef is: “In 2040 zijn we alweer vijf regeringen verder. Wie weet wat tegen dan nog beslist is.”

De mediaanprijs van een bouwgrond bedroeg vorig jaar 233 euro per vierkante meter, een derde meer dan tien jaar eerder. Die prijs zullen de grondeigenaren nooit krijgen als vergoeding, zegt Tom Coppens. De marktwaarde is een relatief begrip. “Voor het geheel van die gronden is de huidige marktwaarde een fictie, want er zal niet op gebouwd kunnen worden. En wat zou er gebeuren als die 12.000 hectare in één klap op de markt komt? De prijs zakt dan als een pudding in elkaar. Er is geen vraag naar al die gronden.”

Eigenaars met bouwgronden in buitengebieden of afgelegen streken mogen er volgens Leeman van uitgaan dat het erg moeilijk wordt om er ooit nog te bouwen. “Dat gegeven bepaalt de waarde van hun eigendom, als ze er ooit voor vergoed willen worden”, redeneert hij. “Niet de waarde vandaag. Ze mogen gerust concluderen dat hun eigendom veel minder waard zal worden. De keerzijde is dat de waarde van een mooie landbouw- of bosgrond de voorbije jaren is serieus gestegen.”

Niet gebouwd, kans verkeken

De vaststelling blijft dat de bouwshift zoals die nu in de steigers staat, handenvol geld kan kosten aan de gemeenten en vanaf 2040 aan de Vlaamse overheid. Zijn er dan geen betere manieren om tot hetzelfde resultaat te komen? De experts zien er minstens twee. Peter Lacoere denkt aan een beperking van de periode waarin op een grond gebouwd mag worden. “In de jaren zeventig werden zo’n 230.000 percelen ingekleurd als woonzone. Daar mag tot het einde der tijden op worden gebouwd. Dat is gewoon absurd. Zet daar een termijn op. In Duitsland (acht jaar) en Zwitserland (vijftien jaar) is dat al zo. De eigenaar krijgt een redelijke termijn om een project te realiseren. Doet hij dat niet op tijd, dan is zijn kans verkeken en kan de bestemming worden herzien. Een bouwvergunning geldt toch ook niet voor eeuwig?”

Hij pleit ervoor aan de grondeigenaars dan de geïndexeerde aankoopwaarde uit te keren, eventueel zonder aftrek van 20 procent. “De grondeigenaars die slapend rijk hoopten te worden, moeten geen vergoeding krijgen in naam van de heilige rechtszekerheid. Het bouwrecht is niet absoluut.”

Frank Vastmans, docent economische geschiedenis aan de KU Leuven, gaat nog verder: “Gooi heel het systeem open. Schaf de mogelijkheid om te bouwen in buitengebieden niet af, maar hef een belasting op de externe kosten van zo’n bouwproject. Meestal moeten daar nutsvoorzieningen en infrastructuur voor worden aangelegd, vraag daar dus een vergoeding voor. Ook de ecologische en maatschappelijke kosten moeten worden aangerekend. Op die manier wordt zo’n project voor veel mensen veel te duur. En wie zijn project plus de extra belasting toch kan betalen, mag dat. Met het geld dat de overheid zo in kas krijgt, kan ze slecht gelegen gebouwen onteigenen om nieuwe groene ruimte te creëren.”