Bodemprijzen in zicht in Italië

De Italiaanse woningprijzen gaan naar hun laagste niveau in tien jaar. Een interessant koopmoment, maar ook kopers uit landen met sterke munten hebben de weg naar Italië gevonden.

Dat de Italiaanse vastgoedmarkt weinig gemeen heeft met de Spaanse, bleek nog eens op de jongste editie van Second Home in Antwerpen. Op die beurs voor tweede verblijven probeerden ruim dertig standhouders Spaans vastgoed aan de man te brengen. Voor tweede verblijven in Italië konden de bezoekers slechts bij twee stands terecht.

Nochtans hebben beide landen veel troeven gemeen: het mediterrane klimaat, de boeiende geschiedenis en cultuur, de prachtige landschappen met veel kustgebied en de rijke gastronomische traditie. Maar de toeristische verblijfsinfrastructuur is erg verschillend. Terwijl de Spanjaarden volop de kaart van het massatoerisme hebben getrokken, waarbij vastgoedontwikkelaars weinig in de weg werd gelegd, kozen de Italianen veeleer voor kleinschaligheid.

De ongebreidelde bouwwoede in Spanje zadelde het land op met een serieuze vastgoedkater toen de financiële crisis uitbrak. Italië bleef daarvan gespaard, maar toch liet de financiële crisis zich ook daar stevig voelen. De vastgoedprijzen liggen in Italië ongeveer een vijfde lager dan tijdens de piek in 2008. Dat is een gevolg van de toegenomen werkloosheid en van de strengere kredietvoorwaarden die de Italiaanse banken hanteren. Het aantal vastgoedtransacties is daardoor drastisch gedaald. In de boomperiode van de Italiaanse vastgoedmarkt wisselden meer dan 800.000 woningen van eigenaar. Vorig jaar was dat aantal gedaald tot de helft.

Niet-eurolanden

Ook voor dit jaar wijst de Italiaanse vastgoedbarometer nog op een krimp van de residentiële vastgoedprijzen. Het onderzoeksbureau Nomisma voorspelt voor 2015 een prijsdaling met bijna 3 procent. Maar er zijn ook aanwijzingen dat de Italiaanse woningmarkt uit het dal kruipt. Zo zwakt de prijsdaling af, de hypotheekmarkt trekt aan en het aantal vastgoedtransacties zit weer in de lift. Nomisma verwacht dat de prijzen in 2016 uitbodemen. In 2017 zou de prijscurve eindelijk weer in stijgende lijn bewegen, maar wel met veel matiger stijgingspercentages dan voor de crisis.

Voor kandidaat-kopers lijkt dit dus een ideaal moment: de prijzen noteren op het laagste niveau in tien jaar en de prijsstijging laat nog even op zich wachten. Maar niet alle marktomstandigheden zitten mee. Sinds enkele maanden zien de Italiaanse vastgoedmakelaars een toegenomen interesse van vastgoedkopers uit niet-eurolanden. De meesten zijn Engelsen en Amerikanen, maar ook uit buurland Zwitserland en uit de Scandinavische landen stromen kandidaat-kopers toe op zoek naar koopjes. Met hun sterke munten hebben ze een belangrijk voordeel op kopers die in euro betalen.

Zacht geprijsd

Europees bekeken is Italiaans vastgoed vrij zacht geprijsd. In 2014 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een Italiaanse woning 146.400 euro volgens KBC. Dat is iets duurder dan een woning in Portugal (143.600 euro), maar wel goedkoper dan een woning in Spanje (165.500 euro).

Nationale prijsstatistieken verhullen natuurlijk belangrijke regionale verschillen. Volgens de vastgoedsite Immobiliare.it is de noordelijke regio Valle d’Aoste de duurste vastgoedlocatie van het land. De gemiddelde vraagprijs bedraagt daar iets meer dan 3000 euro per vierkante meter. Calabria, helemaal in het zuiden van Italië, is het goedkoopst met een prijs van 1139 euro. In de toeristische regio Toscane komt Immobilare.it uit op een gemiddelde vraagprijs van 2626 euro. Maar in de buurregio Umbrië is dat slechts 1471 euro.

Het koopproces in Italië volgt in grote lijnen de procedure die we in België gewoon zijn. Zo hebben de Italianen ook het systeem van de verkoopovereenkomst of compromesso, en wordt de koopakte ondertekend bij een notaris. “Toch moet je goed opletten voordat je iets ondertekent in Italië”, zegt Wim Vermeulen, advocaat bij het bureau Cazimir en de auteur van Buitenlandse vakantiewoningen en fiscus. “Ik raad kandidaat-kopers aan overeenkomsten te laten nalezen door een lokale advocaat. Dat heeft een kostprijs, maar in vergelijking met het aankoopbedrag van de woning is het meestal verwaarloosbaar. Bekijk het als een soort verzekeringspremie.”

Italiaanse fiscus

Bij de aankoop van een woning in Italië pikt ook de Italiaanse fiscus een graantje mee. Net zoals in ons land zijn er twee regimes: registratierechten voor bestaande woningen en btw voor nieuwbouw. Sinds 1 januari is de registratiebelasting (imposta di registro) bij de aankoop van een bestaande, niet-luxueuze eerste woning als hoofdwoonplaats (prima casa) verlaagd van 3 naar 2 procent. Het tarief voor tweede woningen en luxepanden is gestegen van 7 naar 9 procent.

“De notaris berekent de belastbare basis aan de hand van de gegevens uit de rogito, de koopakte”, zegt Peter Gillissen, de auteur van Wonen en kopen in Italië. Wim Vermeulen voegt eraan toe dat niet de verkoopprijs het vertrekpunt voor de berekening is, maar wel de kadastrale waarde. “Dat is gunstig voor de koper, want die kadastrale waarde ligt meestal een flink stuk onder de marktwaarde.”

Voor een nieuwbouwwoning geldt een btw-tarief van 4 procent voor de eerste eigen woning (imposta sul valore aggiunto, IVA). Voor tweede woningen en luxueuze panden bedraagt dat tarief 10 procent.

Daarnaast is bij de aankoop van een woning een hypotheekbelasting (imposta ipotecaria) en een kadastrale belasting (imposta catastale) verschuldigd. Dat zijn forfaitaire bedragen tussen 50 en 200 euro.

Eerste woning

De nieuwe belastingtarieven bevoordelen de aankoop van de eerste woning als hoofdverblijfplaats. Ook Belgen kunnen daarvoor in aanmerking komen, op voorwaarde dat ze hun domicilie naar Italië verplaatsen. “Dat kan bij de aankoop een serieus verschil uitmaken”, stelt de Italiaanse advocaat Marco Mosconi. “Maar je moet wel opletten als je buiten Italië nog inkomsten verwerft. Een Italiaanse rijksinwoner moet in Italië zijn wereldwijde inkomsten aangeven. Italië is niet meteen een fiscaal paradijs. De tarieven zijn hier behoorlijk hoog, zelfs in vergelijking met België.”

Voor wie een Italiaanse woning koopt waar veel renovatiewerk aan is, kan een Italiaans domicilie een bijkomend voordeel opleveren. Marco Mosconi: “Voor renovatie-investeringen kan een Italiaanse resident aanspraak maken op aanzienlijke belastingkortingen. Voor investeringen in energiebesparende maatregelen loopt dat voordeel op tot 65 procent. Het is een echte belastingkorting, dus geen vermindering van de belastbare basis, maar ze wordt wel gespreid over meerdere jaren. En om er gebruik van te maken, moet je natuurlijk wel over belastbare inkomsten beschikken.”