De snelle klim van de woningprijzen is stilgevallen. De inflatie volgen is nog net haalbaar. Dat is goed nieuws, want beter een lange stagnatie dan een ontwrichtende crash.
Geen donkerrode cijfers, maar wel licht stijgende prijzen en een transactievolume dat net onder dat van de grandcrujaren ligt. De Belgische vastgoedmarkt heeft het gevreesde jaar 2014 goed doorstaan.
“Het scenario van de zachte landing zet door”, is het commentaar van professor economie Erik Buyst (KU Leuven) op de nieuwe prijsstatistieken van de Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie van de federale overheidsdienst Economie.
Ook Bart Van Craeynest, chief economist bij Petercam, spreekt van het doortrekken van een trend. “De prijzen op de Belgische vastgoedmarkt houden al enkele jaren min of meer gelijke tred met de inflatie. In reële termen komt dat neer op een stagnatie. Dat is wel een trendbreuk met de periode voor 2008, toen de vastgoedprijzen veel sterker stegen dan de inflatie.”
De licht positieve cijfers zijn geen verrassing, hoewel enkele waarnemers aan het begin van 2014 eerder een kleine correctie voorspelden. Een beperkte stijging van de rente leek op dat moment immers niet onwaarschijnlijk. Ook de aangekondigde hervorming van de woonbonus in Vlaanderen veroorzaakte onzekerheid.
Maar het zat twee keer mee. Bart Van Craeynest: “De hervorming van de woonbonus heeft ervoor gezorgd dat mensen hun aankoop hebben vervroegd. Het aantal transacties is daardoor in de tweede halfjaar gestegen. En het is niet abnormaal dat dit ook een effect heeft op de prijsvorming. Tegelijk was het algemene inflatiepeil erg laag als gevolg van de dalende olieprijzen. Die combinatie maakt dat de vastgoedprijzen zelfs iets boven de inflatie konden evolueren. Daar komt natuurlijk ook nog bij dat de rente is blijven dalen. Dat heeft de vastgoedmarkt een extra duwtje in de rug gegeven.”
De professor plaatst wel nog een belangrijke kanttekening bij de positieve prijsevolutie van het Belgisch residentieel vastgoed. Volgens onderzoek van de KU Leuven is de prijsstijging van de voorbije jaren bijna volledig een gevolg van betere kwaliteit. De onderzoekers baseren zich daarvoor op data van het makelaarsnetwerk ERA waarin kwaliteitsveranderingen van woningen worden opgenomen. Erik Buyst: “Als je die kwaliteitsstijging uit de prijsstatistieken haalt, dan stellen we vast dat de jongste twee jaar de prijzen zelfs lichtjes gedaald zijn. Dat is toch een heel andere conclusie dan je doorgaans in de pers leest.” De meeste waarnemers schatten het risico op een vastgoedcrash of een zware correctie dan ook niet hoog in.
Fiscale dreiging
Het crashgevaar mag dan beperkt zijn, dat wil nog niet zeggen dat het weer party time wordt op de Belgische vastgoedmarkt. “De rente zal niet blijven dalen”, zegt Bart Van Craeynest. “De marge is nu echt heel beperkt. We zien ook dat de banken bij het bepalen van de hypotheekrente niet meer volledig de dalende marktrente volgen. Ze houden er anders te weinig aan over.”
Volgens Van Craeynest staat het ook in de sterren geschreven dat er nog gesleuteld zal worden aan de vastgoedfiscaliteit. “De aanpassing van de woonbonus was maar een eerste stapje. Een belasting op basis van de reële huurinkomsten staat bijvoorbeeld op de agenda. De fiscaliteit zal in de komende jaren eerder een rem zijn dan een steun.”
Crash is niet uit te sluiten
Een opverende vastgoedmarkt lijkt dus ook niet voor morgen. En intussen ligt de periode van sterke prijsstijgingen toch al ongeveer acht jaar achter ons. In de veronderstelling dat onze vastgoedmarkt inderdaad overgewaardeerd is of was, is zo’n periode van stagnerende tot licht dalende prijzen wellicht een zegen.
Maar dreigen er op termijn ook geen negatieve effecten? Want een zwakke prijsevolutie op de vastgoedmarkt weegt in een land met veel vastgoedeigenaars zoals België wel op de vermogenspositie van de gezinnen. “Elk scenario heeft nadelen”, reageert Buyst. “Maar als de keuze is tussen een crash of een langdurige stagnatie, dan kies ik toch voor de stagnatie”. Hij voegt er wel aan toe dat een crashscenario nooit helemaal valt uit te sluiten. “Als er plots weer een financiële crisis uitbreekt, heb je weer een heel ander verhaal.”
Alle prijzen per gemeente, interviews met experts, analyses per provincie en cijfers over nieuwbouwprojecten vindt u in de Trends Vastgoedgids, die vanaf 30 april in de winkel ligt.
