Belg onderhandelt weer over de herfinanciering van zijn woonkrediet

Bij BNP Paribas Fortis en Argenta is een op de vijf woonkredieten in 2019 een herfinanciering. Dat betekent dat de kredietnemer een bestaand krediet inruilt voor een nieuw krediet met een lagere jaarlijkse rente.

Max Jadot, de CEO van BNP Paribas Fortis, liet zich in een interview met Trends ontvallen dat er in 2019 opnieuw massaal veel Belgen de rente op hun woonkrediet proberen te heronderhandelen. “We hebben een eerste golf van herfinancieringen gekend twee à drie jaar geleden. Vandaag is er een tweede golf aan de gang”, zegt Jadot.

Een woordvoerder van de bank preciseert: “In 2015 en 2016 werd 30 procent van alle kredieten in onze portefeuille geherfinancierd. In die jaren waren meer dan 50 procent van de nieuwe kredieten die de klanten aangingen herfinancieringen. In 2019 tot en met eind augustus waren de herfinancieringen goed voor 20 procent van de kredietproductie.” Een op de vijf hypothecaire kredieten in 2019 kwam bij BNP Paribas Fortis met andere woorden tot stand, nadat de klant een lagere rente voor een lopend krediet was komen vragen.

Minder spectaculair

Argenta bevestigt dat er meer vraag is naar herfinancieringen. De bank telt in de eerste zeven maanden van 2019 ongeveer 55 procent meer interne herfinancieringen dan in dezelfde periode in 2018. Een krediet vervangen door een krediet met een lagere rente bij dezelfde bank heet een interne herfinanciering. Die kunnen de consumenten doorgaans enkel afdwingen als ze een beter aanbod hebben gekregen van een andere bank.

Een krediet vervangen door een nieuw krediet bij een andere bank is een externe herfinanciering. Daar komen voor de consument extra kosten en belastingen bij kijken, waardoor het renteverschil voldoende hoog moet zijn om het sop de kool waard te maken. Voor de externe herfinancieringen kwamen ook meer klanten dan vorig jaar aankloppen bij Argenta, maar is de stijging ten opzichte van vorig jaar (11%) minder spectaculair.

Beide soorten van herfinancieringen maken bij Argenta dit jaar ongeveer 18 procent van de productie uit, tegenover 13 procent vorig jaar. Dat sluit nauw aan bij het percentage van 20 procent dat BNP Paribas Fortis meldt over de eerste acht maanden van 2019.

Niet zoals in 2015 en 2016

Argenta verwacht niet dat er nog eens een golf van herfinancieringen komt zoals in 2015 en 2016. “Verschillende klanten hebben al één of twee keer een herfinanciering gedaan. Het verschil in rente is niet altijd voldoende om nog een herfinanciering te overwegen.” Bovendien merkt de bank ook op dat er meer en meer klanten zijn met lopende kredieten die een variabele of een semi-vaste rentevoet hebben, “waardoor klanten automatisch bij een rentevoetherziening genieten van de lagere rentevoeten”.

Andere banken willen geen concrete percentages, bedragen of aantallen meedelen, omdat ze die informatie “concurrentiegevoelig” vinden. KBC, ING en Crelan bevestigen wel in verschillende bewoordingen dat er opnieuw wat meer klanten een herziening van de hypothecaire rentevoet vragen en krijgen. Van de gecontacteerde banken spreekt enkel AXA Bank Belgium die tendens tegen. Deze kleinere bank zegt dat het percentage herfinancieringen in verhouding tot het aantal leningen verstrekt in 2019 stabiel is gebleven tegenover 2018.

Meerdere keren

De Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) verzamelt cijfers, maar enkel voor de externe herfinancieringen. Als de trend van de eerste jaarhelft doorzet, dan zullen er dit jaar 10 procent meer Belgen hun woonkrediet herfinancieren bij een andere bank dan vorig jaar. Ook het bedrag betrokken bij die externe herfinancieringen zal dan 10 procent hoger liggen. Over de eerste zes maanden spreken we over ruim 1,8 miljard euro aan externe herfinancieringen. In heel 2015 en 2016 werden voor respectievelijk 10,3 en bijna 7 miljard euro aan woonkredieten herbekeken, volgens de cijfers van BVK.

Deze nieuwe golf van herfinancieringen is dus niet te vergelijken met die in 2015 en 2016. De meeste mensen die baat hebben bij een herfinanciering klopten al een of meerdere keren aan bij hun bank. De meest forse daling van de hypothecaire rente hebben we ook al een tijdje achter de rug. De voorbije jaren konden nieuwe kredietnemers van bij de start voor hun lening een zeer lage rente krijgen, zeker als ze banken tegen elkaar uitspeelden en niet meteen toehapten als de eerste de beste huisbankier een voorstel deed.

Halveren

De gemiddelde hypothecaire rente voor leningen op 15 jaar zakte in augustus voor het eerst onder 1,5 procent, volgens de Rentebarometer van Immotheker Finotheker, die dagelijks 1500 kredietformules bij 16 banken bekijkt. Dat is meer dan een procentpunt minder dan wat de banken vijf jaar geleden vroegen voor die looptijd en meer dan 1,5 procentpunt minder dan wat de banken voor een looptijd van 20 jaar vroegen. Dat zou betekenen dat wie vijf jaar geleden een lening op 20 jaar aanging – met een resterende looptijd van 15 jaar – de rentevoet vandaag kan halveren.

Dat lijkt veel, maar het voordeel van de lagere rente wordt snel opgegeten door kosten en belastingen. De bank rekent enkele honderden euro’s dossierkosten aan voor herfinancieringen en vraagt een wederbeleggingsvergoeding die wettelijk beperkt is tot drie maanden intresten. Daar kunnen nog kosten voor de schatting van de woning bijkomen.

Als de klant van bank verandert, moet hij nog dieper in zijn portemonnee tasten. Dan moet de oude hypotheek geschrapt worden en een nieuwe hypotheek ingeschreven. Dan moeten opnieuw notariskosten en registratierechten betaald worden, net zoals bij een volledig nieuwe lening.

De kosten en taksen bij heronderhandelingen van woonkredieten liggen in ons land hoger dan in de buurlanden en lopen bij een verandering van bank al snel op tot enkele duizenden euro’s. Of het zinvol is om een woonkrediet te heronderhandelen hangt niet enkel af van de rentevoet, maar ook van de resterende looptijd en het kredietbedrag.

De Belgen beginnen best nog niet te dromen over gratis krediet. Een aantal Deense banken beloven sinds vorige maand gratis krediet aan de meest kredietwaardige klanten voor de aankoop van een woning. Bij Nordea Bank kunnen ze gratis krediet krijgen op 20 jaar. Bij Jyske Bank kunnen sommige Denen jaarlijks 0,5 procent rente teruggestort krijgen voor hypothecaire leningen met een looptijd van 10 jaar.

De Europese Centrale Bank neemt vandaag wellicht maatregelen om krediet voor alle inwoners van de eurozone nog goedkoper te maken. Maar de Nationale Bank van België staat tegelijk op de rem en probeert de Belgische banken voorzichtig te doen omspringen met hypothecaire kredieten om een oververhitting van de Belgische vastgoedmarkt te vermijden.