Belg blijft bakstenen verzamelen

Het lijkt erop dat de coronacrisis de particuliere vastgoedbelegger nog conservatiever maakt. Kleine appartementen en huizen voor de verhuur blijven erg gewild, terwijl hippe beleggingen, zoals colivingpanden, minder in de gratie zijn.

De coronacrisis heeft de vastgoedbeleggers in hun kot gehouden, en dat heeft hun ongeduld aangescherpt. “De vraag is sterk”, zegt Adrian Devos, de CEO van het vastgoedbeleggingsadviesbureau BuyerSide. “De vraag is of er genoeg aanbod zal zijn.” Vastgoedbeleggers hebben een ruime keuze en kiezen is soms moeilijk. We zetten de voor- en nadelen van de segmenten op een rij.

Een waarschuwing: de dagen dat u met vastgoed een meerwaarde van iets meer dan 10 procent kon realiseren, zijn allang voorbij. En vastgoed is ook geen gemakkelijke investering, tenzij u kiest voor de een formule waarmee u de verhuur van een pand kan delegeren.

1. Appartementen

Het appartement is de klassieke investering bij uitstek. Door de lage hypotheekrente en de stabiliteit van de markt zijn kleine beleggers de afgelopen jaren massaal op dat segment gesprongen. De eerste keuze die ze moeten maken, is die tussen een oud of een nieuw appartement. Een oud appartement biedt een hoger rendement, maar brengt ook meer werk met zich mee. Met een nieuw appartement is een investeerder in theorie twintig jaar op zijn gemak.

“In ieder geval blijft de vraag naar dat soort eigendommen heel groot”, zegt Nicolas Jacquet, de oprichter van het vastgoedbeleggingsadviesbureau Own. “Ik adviseer meestal een investering in een ouder appartement, waar het rendement hoger zal zijn. Ideaal is een klein, te renoveren appartement in de stad. Maar de keuze hangt altijd af van het profiel van de koper.”

Nieuwe appartementen zijn aantrekkelijk om zelf in te wonen, maar voor een investeerder bieden ze een lager rendement, stelt Adrian Devos. “Te mijden zijn extremen, zoals een groot appartement met één slaapkamer of een klein appartement met vijf slaapkamers. De woning moet zo liquide mogelijk zijn.” Studio’s en eenkamerappartementen in grote steden vinden makkelijk kopers. De klassieker is nog altijd het tweekamerappartement.

De vraag is groot en de prijzen stijgen: een winnende combinatie voor de investeerder. Sinds 2010 bedraagt de bevolkingsgroei in Brussel 11 procent, in Antwerpen 9 procent en in Gent 8 procent. De mediane prijs van de appartementen in die drie steden is gestegen met respectievelijk 28, 34 en 38 procent.

Voordelen

· Grote vraag van huurders door de verwachte demografische groei en de generatie 25- tot 35-jarigen, die minder gehecht is aan het bezit van een eigen woning

· Aantrekkelijk rendement (oude appartementen)

· Groot en betaalbaar aanbod, weinig beheer (nieuwe appartementen)

Nadelen

· Btw van 21 procent (nieuwe appartementen)

· Minder aantrekkelijk rendement (nieuwe appartementen)

· Kosten en beperkingen van mede-eigendom

Rendement (netto huurrendement plus meerwaarde bij wederverkoop)

· Nieuw appartement: 3 tot 3,75 procent bruto

· Oud appartement: 3,75 tot 4,5 procent bruto

2. Opbrengsteigendom

Een blokje appartementen om te verhuren is de meest gewilde investering van het moment. De jacht op dat soort onroerend goed is de jongste jaren een populaire sport geworden. Sommige bedrijven maken er zelfs hun specialiteit van die op te sporen in opdracht van potentiële kopers. “Maar ze zijn almaar moeilijker te vinden”, zegt Devos. “Wie er een heeft, wil het niet kwijt.”

De prijs van een gebouw met vier of vijf appartementen in Brussel varieert van 800.000 tot 1 miljoen euro. Het gaat vooral om oude eigendommen. “Als het mogelijk is alle appartementen in een gebouw te kopen, is het beter dat te doen”, legt Nicolas Jacquet uit. “Dat is veel interessanter dan vier of vijf appartementen verspreid over evenveel gebouwen.”

Voordelen.

· Eigendom van het gehele gebouw

· De aankoopprijs is lager dan als u hetzelfde aantal appartementen apart koopt

· Hoger rendement

· Geen co-eigendom

Nadelen

· Als enige eigendom draait u op voor de risico’s van het gebouw

· Weinig aanbod

· Beheer van meerdere eigendommen

Rendement

· Nieuw gebouw: 3 tot 3,75 procent bruto

· Oud gebouw: 3,75 tot 4,75 procent bruto

3. Coliving

Tot voor de uitbraak van de coronapandemie was coliving in opmars. De panden met doorgaans een half dozijn kamers, met gemeenschappelijke ruimtes, zaten in de lift bij 25- tot 35-jarigen. Ze bieden flexibele huurcontracten, een volledig gemeubileerde woning, huurprijzen inclusief woningverzekering, internettoegang en vele diensten, zoals schoonmaak in de gemeenschappelijke ruimtes. “Interessant is dat het juridisch om één geheel gaat”, merkt Nicolas Jacquet op. “Maar om meerwaarde te creëren, moet je het project zelf ontwikkelen en niet een opgedeeld gebouw kopen. Anders zal het rendement lager zijn.”

Wie dat niet ziet zitten, kan zich wenden tot spelers als Cohabs, Colive en Ikoab, die zulke projecten sleutelklaar ontwikkelen. Cohabs werkt met twee investeerders per pand, via obligaties op zeven jaar met een gegarandeerd nettorendement van 6 tot 7 procent. De inleg bedraagt ongeveer 1 miljoen euro. Het bedrijf staat in voor het zoeken en het inrichten van het pand. Het garandeert ook een minimumhuurprijs. In ruil vraagt het 10 procent van de huurprijs per kamer.

De experts zijn verdeeld over dat soort beleggingen. Vincent Gérin, de oprichter van de vastgoedadviseur Anixton, ziet er wel een toekomst voor: “Attitudes veranderen, mensen willen samenleven.” James Goffin is minder enthousiast: “Ik raad dat soort investeringen niet aan. De huurvraag zal lager zijn dan voor een appartement, ook al is de formule populair bij de jongere generatie.”

Voordelen

· In bij jonge huurders

· Efficiënt

· Juridische duidelijkheid

Nadelen

· Lagere huur dan voor een appartement

· Hoge aankoopprijs

Rendement

Gedeeld appartement: 5 tot 6,5 procent bruto

4. Studentenkamers

In het segment van de studentenhuisvesting is een professionalisering aan de gang. Ontwikkelaars brengen in studentensteden nieuwe studentenhomes op de markt, die kamers in oude gebouwen uit de markt duwen. De vraag en het aanbod zijn in evenwicht. Wie wil investeren in een kamer, betaalt ongeveer 115.000 euro. Het beheer kan de koper eventueel uitbesteden.

Voordelen

· Betaalbaar

· Hoog rendement

· Grote vraag

Nadelen

· Rotatie van huurders

· Snelle slijtage van het pand

· Complex beheer als het niet wordt gedelegeerd

· Studentenhuur in het voordeel van de huurder

Rendement

· In een nieuw gebouw: 4 tot 5 procent

· Oude kamer: 5 tot 6,5 procent bruto, met actief management

5.Tweede verblijf

Investeren in een appartement aan zee, een huis in de Ardennen of een villa in Zuid-Frankrijk? Het idee is al bij veel Belgen opgekomen. “Het probleem is dat dat een funinvestering is, geen pure investering”, zegt Adrian Devos. “Het rendement hangt af van het aantal weken dat de eigenaar het jaarlijks zelf betrekt. Bij een maximale bezetting door huurders kan het rendement oplopen tot bijna 7 procent.”

Voordelen

· Eigenaar kan zelf genieten van de woning

· Lage aankoopprijs in sommige regio’s

Nadelen

· Beheer vergt inspanning

· Meerdere huurders

· Administratieve procedures

· Fysieke afstand als het pand zich in het buitenland bevindt

Rendement

2 tot 2,5 procent als de eigenaar er zelf ook gebruik van maakt

6. Commercieel vastgoed

De retailsector zit in een identiteitscrisis, verscheurd tussen e-commerce en de fysieke winkel. De sector maakt een periode van transformatie door, die winkels verplicht te diversifiëren en nieuwe concepten aan te bieden die meer gericht zijn op de behoeften van de klant. Het maakt dat winkelpanden een minder goede investering zijn dan enkele jaren geleden. “We weten al enkele jaren dat dit een complex segment is”, zegt Adrian Devos. “De huidige crisis helpt niet. Investeren in een winkel wordt als een ernstig risico beschouwd. Ik zou het afraden. Zelfs wie wil investeren in een gebouw met zowel winkels als appartementen, denkt het beste twee keer na. Als het rendement 7 of 8 procent bedraagt, waarom dan niet? Maar ik zou op mijn hoede zijn. Alleen een buurtwinkel waar je eventueel ook iets kan eten, kan nog aantrekkelijk zijn. Omdat daar altijd behoefte aan zal zijn.”

Voordelen

Inrichting op kosten van de huurder

Nadelen

Risicovolle investering, onzekerheid over het profiel van de huurders

Rendement

· Extreem goed gelegen en op de begane grond: 4 procent

· In kleine steden: 5 procent

7. garages

Tien jaar geleden waren garages een goede investering. Ze waren betaalbaar, vergden weinig of geen werk en boden een hoog rendement. Ze werden dan ook een geliefkoosde investering. Intussen zijn ze minder interessant, stelt Nicolas Jacquet: “De mobiliteitsgewoonten zijn veranderd. Almaar minder mensen gebruiken de auto in de stad, ze kiezen voor het openbaar vervoer. Ik zou niet wedden op die investering. Er zijn er ook niet veel meer op de markt.”

Voordelen

· Betaalbaar

· Weinig werk

Nadelen

De vraag daalt

Rendement

4 tot 4,5 procent bruto