Architectuurprof Jo Berben: ‘Limburgse vastgoedprojecten floppen bijna nooit’

Limburg is niet langer het walhalla voor klassieke vastgoedpromotoren die focussen op nieuwe wijken. De betonstop verplicht hen creatief te zijn, zegt architectuurprofessor Jo Berben.

Jo Berben is medezaakvoerder van het architectenbureau a2o, de ontwerper van onder meer het gerechtsgebouw van Hasselt. Als professor architectuur aan de UHasselt ziet hij “nogal wat uitdagingen op de Limburgse woningmarkt en in de ruimtelijke ordening. De belangrijkste is de betonstop. Hoewel die nog niet decretaal uitgewerkt is, komt die er ooit wel onder impuls van de Vlaamse Bouwmeester en de klimaatmaatregelen.”

Welke gevolgen zal zo’n bouw- stop hebben voor de provincie Limburg?

JO BERBEN. “De impact zal in Limburg groter zijn dan in de rest van Vlaanderen. Hier is nu eenmaal veel open ruimte. In afwachting van de definitieve regeling bekijken gemeentebesturen al locaties die goed ontsloten zijn door het openbaar vervoer.”

Nochtans hadden ze heel wat woonuitbreidingsgebieden ingekleurd buiten de dorpskernen.

BERBEN. “Die komen nu in het vizier. Historisch lagen die klaar als appeltje voor de dorst voor projectontwikkelaars. Zij dachten dat ze de volgende decennia gerust konden zijn. Maar de tijd dat ze de Limburgse openbare ruimte systematisch kunnen opsouperen, is voorbij.

“De betonstop is dus een wake-upcall voor de vastgoedsector, zeker in Limburg. Veel van die buitengebieden zijn niet bereikbaar met de trein of de bus en er zijn weinig nutsvoorzieningen. De bereidheid publiek geld te investeren in dat soort groenverslindende projecten is fel verminderd. Het draagvlak groeit voor de inbreiding in woongebieden, waar alle voorzieningen aanwezig zijn. Steden als Hasselt, Sint-Truiden, Tongeren, Pelt en Lommel gaan doordachter om met de publieke ruimte in de stadskern.”

Pelt en Lommel kan je, net als heel Noord-Limburg, moeilijk ontsloten noemen.

BERBEN. “Er is verandering op til. De Noord-Zuidverbinding tussen Hasselt en Eindhoven staat na veertig jaar eindelijk op de politieke agenda. Men heeft geleerd uit andere grootschalige projecten, zoals de Antwerpse Oosterweelverbinding en de A11. Een projectteam moet de verbinding via overleg een brede basis geven. Er is bijvoorbeeld discussie over de voltooiing van de snelweg: graven we een tunnel onder de gemeentekernen van Helchteren en Houthalen (zoals de A12 in Boom, nvdr) of gaan we in een brede bocht erlangs?

“De afwerking van die verbinding zal het grootste aaneengesloten industriegebied van West-Europa ontsluiten: het Kristalpark in Lommel. Nieuwe fabrieken en installaties in die industriezone zullen de vraag naar nieuwe woningen doen stijgen. De gemeenten in Noord-Limburg bereiden die evolutie maar beter voor. Het kan echt niet dat we die vraag opvangen met nieuwe woonwijken. Dat is niet meer van deze tijd.”

Ook het Spartacus-project, de lightrail die Hasselt met Maastricht moeten verbinden, zal de ruimtelijke ordening in Limburg grondig beïnvloeden.

BERBEN. “Dat project hangt als een zwaard van Damocles boven heel wat initiatieven. De centen liggen klaar in Brussel, maar er is gekibbel over waar de lijn vooral niet mag komen. Gemeentes willen hun rurale karakter behouden, maar ook Hasselt vreest dat het project de stad minder aantrekkelijk zal maken. Het ontbrak aan moed om het plan door te zetten. Bij de planning van woonvastgoed is duidelijkheid essentieel voor overheden en privépartijen.”

Wonen in Limburg is weer populair bij jongeren.

BERBEN. “Dat klopt. Vroeger gingen heel wat jonge, opgeleide mensen buiten de provincie wonen omdat daar werk was. Nu blijven ze na hun studies in Limburg, waar de werkgelegenheid nu groter is dan het Vlaamse gemiddelde.

“De rol van de universiteiten, andere kenniscentra en overheidsinstellingen, zoals de Provinciale Ontwikkelingsmaatschappijen en de Limburgse Reconversiemaatschappij in dat proces is cruciaal. De LRM heeft de oude mijnsites een nieuwe bestemming gegeven. Houthalen zet in op cleantech. C-Mine in Genk staat voor cultuur. Het Thor Park in Waterschei wordt een tweede imec, dat werkt rond duurzame energie en slimme steden. Op de Corda-site, de voormalige Philips-site, werken meer dan 4000 mensen.

“Hordes wetenschappers met een behoorlijk inkomen zoeken goede woningen. Ze willen horeca en winkels. Die mensen gaan ook helemaal anders om met vervoer. Ze zijn minder gehecht aan de auto. In al die steden moeten inbreidingsprojecten komen. De kwaliteit van wonen is zeer hoog in Limburg. Het is er aangenaam, veilig en kent een beperkte multiculturaliteit.”

Hoe innovatief is het Limburgse woningaanbod?

BERBEN. “Limburgse vastgoedprojecten floppen bijna nooit. De Excell-bestanden van de ontwikkelaars vangen ook de middelmatige risico’s zeer professioneel op. Hun projecten lijken meestal op elkaar. Ze snijden het liefst nieuwe gebieden aan of slopen huizen voor een nieuwbouwproject met appartementen van 85 vierkante meter, met twee slaapkamers en een terrasje. Dat lijkt de norm, maar het is een gemiste kans. Er is behoefte aan nieuwe producten, waar de jongere en oudere generatie rijp voor zijn.

“Er ligt een smak geld klaar voor ontwikkelaars die out of the box willen denken. Ik voorspel dat er almaar meer creatieve, gemengde projecten zullen komen, bijvoorbeeld in leegstaande boerderijen in Haspengouw. Bedrijven zoals Re-Vive, DMI en LIFE zoeken uitdagingen die andere vastgoedspelers links laten liggen. De klassieke promotoren zien dat ook en beseffen dat ze hun nek moeten uitsteken. Er wordt nog te weinig gewerkt met gemeenschappelijke ruimte in Limburg, terwijl dat nochtans de toekomst is. Dat kan met kleinere wooneenheden, want de gemeenschappelijke ruimte biedt troeven.”

Zijn er voldoende betaalbare woningen in de provincie?

BERBEN. “Door de lage grondprijzen is betaalbaar wonen in Limburg minder een probleem dan in andere provincies.”

Is het aanbod van betaalbare, kwaliteitsvolle verhuurappartementen groot genoeg?

BERBEN. “Dat wordt een probleem. In steden zoals Hasselt vind je weinig appartementen met een huurprijs van minder dan 500 euro. Nochtans is de vraag groot. De kwaliteit in dat segment is dikwijls ondermaats.

“Appartementen met een huurprijs van 800 euro zijn er dan weer in overvloed. De markt zal dat overaanbod moeten uitzweten. Een mooi voorbeeld is de Blauwe Boulevard in Hasselt: honderden appartementen, die er precies hetzelfde uitzien en waar te weinig groen aanwezig is. De verkoop van dat soort appartementen lijkt te verslappen. Het beleid is niet kritisch genoeg geweest voor de projectontwikkelaars. Het Limburgse vastgoed evolueert onvoldoende mee met de demografische tendens.”