Grote investeerders kijken begerig naar Belgische appartementenmarkt 

Net geen 600 miljoen euro. Dat is het bedrag dat grote investeerders, volgens een enquête van CBRE, dit jaar willen investeren in Belgische appartementsgebouwen. De projectontwikkelaars zijn echter niet scheutig om op hun avances in te gaan.

Multifamily, zoals dat segment in de vastgoedsector wordt genoemd, is daarmee na kantoren en logistieke gebouwen de meest begeerde activaklasse op de Belgische vastgoedmarkt. Maar Arnaud Smeets, hoofd van de investeringsafdeling bij de vastgoedadviseur CBRE, benadrukt dat het om intenties gaat. “Als we dit jaar eindigen op een investeringsvolume van 150 miljoen euro, mogen we al dik tevreden zijn. Aan appetijt en kapitaal is geen gebrek. Het ontbreekt wel aan geschikte producten voor deze investeerders.”

‘De belangrijkste voorwaarde is dat je een stevige huurmarkt met zekere huurinkomsten hebt. Zeker in de grote steden is dat al het geval’

ADRIAN GLATT, JLL

Bij Catella Investment Management Benelux, een onderdeel van het Zweedse Catella en een van de institutionele investeerders die al posities hebben ingenomen op de Belgische appartementenmarkt, is er nog interesse. “Het is onze ambitie om onze Belgische portefeuille uit te breiden”, zegt acquisitionmanager Ralph Willems. Hij wijst op de goede fundamentals in ons land en de groeiende huurmarkt. Tegelijk is België als ontluikende markt voor institutioneel kapitaal nog ondervertegenwoordigd in de portefeuilles van investeerders. “Voor onze pan-Europese fondsen streven we naar een goede landenspreiding. In België mag het gerust wat meer zijn”, zegt Willems.

Goedkoop en liberaal

Adrian Glatt, die de investeringsafdeling leidt bij de vastgoedadviseur JLL, verwacht een “trage maar gestage groei” van de institutionele investeringen in residentieel vastgoed in ons land. “De belangrijkste voorwaarde is dat je een stevige huurmarkt met zekere huurinkomsten hebt”, zegt hij. “Zeker in de grote steden – Brussel, Antwerpen en Gent – is dat al het geval. De jongste vijftien jaar is daar een transitie geweest van een kopersmarkt naar een huurdersmarkt. Het aandeel van de huurders in die steden situeert zich rond 60 procent. Ook de samenstelling van die huurdersgroep is gewijzigd: niet uitsluitend de lagere inkomensklassen, maar ook mensen uit de middenklasse, jonge mensen en alleenstaanden.”

Heeft de Belgische markt nog troeven? Arnaud Smeets vermeldt de lage vierkantemeterprijzen voor residentieel vastgoed in ons land. “Bij Belgische blokverkopen zit de prijs per vierkante meter in een vork van 3.000 tot 3.500 euro. Dat is vanuit een Europees perspectief erg laag. Zeker Brussel is als Europese hoofdstad spotgoedkoop. Probeer in Luxemburg maar eens een product te vinden onder de 10.000 euro per vierkante meter. Bonnechance!”

Ook onze erg liberale huurmarkt maakt België aantrekkelijk voor institutionele investeerders, meent Adrian Glatt. “Zowel voor de prijszetting als de indexering genieten verhuurders hier van een grote vrijheid”, zegt hij. Ralph Willems bevestigt, maar nuanceert ook: “Die vrijheid vinden wij als institutionele investeerder uiteraard fijn. Maar een vrije huurindexering is niet altijd een voordeel. Met de huidige hoge inflatie kan het ertoe leiden dat de geïndexeerde huren fors boven de markthuur uitstijgen, waardoor huurders sneller vertrekken en de mutatiekosten toenemen.”

Hij wijst ook op enkele zwakheden van de Belgische markt, zoals het gebrek aan transparantie en de afwezigheid van grote spelers in het beheer van residentieel vastgoed. Beide manco’s zijn verbonden aan de versnippering op onze woningmarkt, met een groot aandeel van eigenaars-bewoners en veel particuliere investeerders. Het verklaart ook voor een deel het tekort aan producten voor institutionele investeerders. “Voor projectontwikkelaars is het dikwijls interessanter appartement per appartement te verkopen aan eindgebruikers en particuliere investeerders”, zegt Glatt. “De rendementseisen van een institutionele speler liggen iets hoger dan die van een particuliere belegger.”

Institutionele partijen kijken – onder meer omwille van duurzaamheidsvereisten – vooral naar nieuwbouw. Ook daar knelt het schoentje, zegt Arnaud Smeets. “De vergunningsprocedures in ons land zijn een drama. Er komen maar mondjesmaat nieuwe producten bij.”

Twijfelende projectontwikkelaars

Op de nieuwbouwmarkt zijn de marktomstandigheden onlangs drastisch veranderd. De exploderende bouwkosten wegen op de marges van projectontwikkelaars. De renteklim laat zich voelen bij alle marktpartijen: particuliere kopers nemen een afwachtende houding aan, projectontwikkelaars en investeerders zien hun financieringskosten toenemen en investeerders scherpen hun rendementsverwachtingen aan.

Onze gesprekspartners opperen dat de slabakkende verkoop van nieuwbouw aan particulieren kan leiden tot meer blokverkopen aan institutionele partijen. “We voelen meer luisterbereid bij projectontwikkelaars”, zegt Glatt. “Maar het gaat maar over een beperkt deel van de markt: grootstedelijk, het middensegment en grote volumes. Alles wat high end is, komt bijvoorbeeld niet aanmerking.”

“We zitten op een kantelmoment”, meent Willems. “De verwachting is dat de prijzen zullen dalen. Maar voor een projectontwikkelaar is dat natuurlijk lastig te accepteren, zeker als je met dure grondposities zit en met oplopende bouwkosten wordt geconfronteerd.”

Volgens Adrian Glatt heeft vooral ook de onvoorspelbaarheid van de bouwkostevolutie de markt verlamd. “In zo’n context is het voor projectontwikkelaars en investeerders moeilijk om tot een akkoord te komen over de prijszetting. Vandaag zien we een duidelijke stabilisatie van de bouwkosten. Dat kan helpen om de impasse te doorbreken”, besluit hij.

Lees ook: