De vernieuwde pachtwet komt eraan: wat mag u verwachten?

Onlangs bereikte het Vlaams Parlement een akkoord over de modernisering van de pachtwetgeving. Die treedt wellicht in werking op 1 juni 2023. Wat zijn de belangrijkste veranderingen van het nieuwe decreet?

Landbouwers hebben gronden nodig om hun gewassen te telen en om hun dieren te houden. Wanneer ze zelf geen of onvoldoende akkers of weilanden hebben, dan kunnen ze die huren van andere eigenaars. In een agrarische context heet zoiets: pachten. Een pachtovereenkomst kan evenwel ook betrekking hebben op gehuurde gebouwen die gebruikt worden bij de uitbating van een landbouwbedrijf.

Voor het gebruik van de percelen en gebouwen betaalt de landbouwer een huurprijs die niet hoger mag zijn dan een wettelijk vastgelegd maximum. Daarbij wordt rekening gehouden met het kadastraal inkomen, dat afhankelijk is van de oppervlakte en de locatie. Dit ki wordt vermenigvuldigd met een pachtprijscoëfficiënt, die in het Vlaams Gewest elke drie jaar per regio wordt bepaald door een pachtprijzencommissie. Meer details vindt u hier.

De pacht wordt hoofdzakelijk geregeld in het Burgerlijk Wetboek en in de wet tot beperking van de pachtprijzen van 4 november 1969. Sinds 1 juli 2014 is Vlaanderen volledig bevoegd voor de regelgeving in het Vlaamse Gewest, maar het duurde nog tot begin november 2022 vooraleer de meerderheid in het Vlaams Parlement een akkoord bereikte over een modernisering van het pachtdecreet. In Wallonië was er twee jaar geleden al een herziening van de wet.

De nieuwe regelgeving in Vlaanderen is slechts een feit wanneer ze gepubliceerd wordt in het Belgisch Staatsblad. Naar alle waarschijnlijkheid zal de nieuwe wet op 1 juni 2023 in werking treden. Hieronder vindt u een overzicht van de belangrijkste wijzigingen.

1. Bij voorkeur op papier

Veel pachtovereenkomsten worden mondeling gesloten. Wanneer de grondeigenaar overlijdt, is het voor heel wat erfgenamen dan niet duidelijk welke afspraken gemaakt werden. Ook voor notarissen is het niet altijd vanzelfsprekend om te achterhalen of een perceel al dan niet verpacht is. Om zulke onduidelijkheden uit de wereld te helpen, worden schriftelijke overeenkomsten tussen beide partijen voortaan de regel – zowel voor nieuwe als voor lopende contracten. Modelcontracten moeten de drempel verlagen.

Let wel: een verplichte omzetting van mondelinge naar schriftelijke overeenkomsten (zoals in Wallonië) komt er in Vlaanderen niet. Een mondeling pachtcontract blijft hier dus ook in de toekomst geldig, maar als een van de partijen wenst dat alles op papier gezet wordt, dan moet dat gebeuren. Bij een weigering kan zowel de pachter als de verpachter naar de rechtbank stappen om een geschreven contract af te dwingen.

Er wordt bijkomend in sancties voor de onwillige partij voorzien. Houdt de landbouwer het been stijf en wil hij niets op papier zetten, dan kan de vrederechter beslissen de pacht te ontbinden. Weigert de eigenaar mee te werken aan de opmaak van een schriftelijke overeenkomst, dan wordt de pachtovereenkomst vernieuwd in het voordeel van de pachter.

2. Van 27 naar 18 jaar

Eigenaars kunnen een verpachte grond verkopen, maar niet zomaar pachtvrij. Dat heeft uiteraard een invloed op de prijs. De huidige wet laat een pachtvrije verkoop slechts eenmalig toe na de eerste termijn van 27 jaar. In de toekomst kan dat al vanaf een pacht van 18 jaar, en nadien opnieuw om de negen jaar. Een voorwaarde is wel dat deze opzegmogelijkheid beschreven werd in de schriftelijke pachtovereenkomst.

Wordt het perceel niet binnen het jaar verkocht, dan loopt de pacht stilzwijgend verder voor negen jaar. Het pachtcontract moet dus uitdrukkelijk worden opgezegd en eindigt nooit automatisch. Want in tegenstelling tot in Wallonië voorziet de Vlaamse pachtwet niet in contracten van bepaalde duur (tenzij voor kleinere gronden – zie hieronder).

De nieuwe opzegmogelijkheden gelden voor elke vorm van vervreemding. Dus niet alleen voor een verkoop, maar ook voor bijvoorbeeld een schenking.

3. Kleinere percelen

Er geldt een specifieke regeling voor kleinere gronden van maximaal 1,5 hectare: die zijn niet noodzakelijk gebonden aan langdurige overeenkomsten. Concreet betekent dat dat de eigenaar daarvoor de mogelijkheid krijgt eenmalig een schriftelijke pachtovereenkomst met een vaste duur van minstens negen jaar te sluiten. Na afloop van die periode kan hij weer vrij over het perceel beschikken. Wanneer hij de kleinere grond daarna opnieuw verpacht, gelden de reguliere regels.

4. Meer transparantie

Landbouwers kunnen onder bepaalde voorwaarden een pachtgrond in onderpacht of zogeheten seizoenpacht geven aan een andere partij. Voor de eigenaar is het dan niet altijd duidelijk wie zijn perceel daadwerkelijk gebruikt. Het nieuwe decreet moet voor meer transparantie zorgen. Via een digitaal loket zal het mogelijk zijn na te gaan wie de grond exploiteert.

5. De ‘veilige koper’

Wanneer de eigenaar een verpachte grond wil verkopen, geniet de pachter een voorkooprecht. De landbouwer kan dat recht voor zichzelf uitoefenen en zo dus de eigenaar van het perceel worden. Maar hij kan het voorkooprecht ook overdragen aan een derde partij, zonder dat de eigenaar zich daartegen kan verzetten (dus zonder diens akkoord).

Dat blijft zo in het nieuwe pachtdecreet, maar de grondeigenaar krijgt wel meer vrijheid wanneer de pachter het voorkooprecht niet voor zichzelf uitoefent. De eigenaar heeft in de toekomst een bijkomende optie om zelf een ‘veilige koper’ te kiezen. Dat is een koper die schriftelijk bevestigt dat hij een nieuw pachtcontract van minstens achttien jaar toestaat aan de huidige pachter, waardoor die laatste zijn voorkooprecht niet meer kan overdragen aan een derde.

6. Opzeg na pensioen

De huidige pachtwet voorziet in een opzeg van het contract door de grondeigenaar zodra de landbouwer een rustpensioen ontvangt en geen opvolger heeft. Zo’n opzeg blijkt in de praktijk evenwel vaak moeilijk, omdat het voor de eigenaar moeilijk aan te tonen is dat de pachter effectief gepensioneerd is. Ook de aanduiding van een opvolger laat vaak lang op zich wachten.

Het nieuwe decreet wil daar een einde aan maken. Vanaf het ogenblik waarop de pachter de wettelijke pensioenleeftijd bereikt, kan de perceeleigenaar hem binnenkort vragen te bewijzen dat hij nog actief is als landbouwer en geen pensioen geniet. Werd een opvolger aangeduid, dan moet die (behoudens bijzondere omstandigheden) binnen het jaar de exploitatie van het landbouwbedrijf voortzetten.

Kan de pachter de gevraagde bewijzen niet voorleggen, dan kan de pacht beëindigd worden ten voordele van een jongere landbouwer.

7. Opzeg voor natuurbehoud

Vandaag kunnen overheden een lopende pacht bij het verstrijken van de pachtperiode opzeggen in het kader van natuurbehoud en bebossing. In de toekomst worden de mogelijkheden versoepeld, en zullen ze ook gelden voor particulieren en natuurorganisaties in bepaalde gebieden – zogeheten groene bestemmingen.

Die versoepeling wordt weliswaar deels gecompenseerd door een inperking van de opzegmogelijkheden via de invoering van een ‘leefbaarheidstoets’. Die verschilt naargelang de bestemming en de identiteit van de verpachter. Zo zijn landbouwers jonger dan veertig jaar en bioboeren beschermd tegen de opzeg, net zoals pachters die onder de bevoorrechte familieleden een opvolger jonger dan veertig aanduiden.

De pachter kan zich ook beroepen op een ‘financieel leefbaarheidscriterium’ wanneer zijn brutobedrijfsresultaat door de opzeg onder de grens van 40.000 euro daalt of met meer dan 10 procent zakt. Er gelden ook een ‘oppervlaktecriterium’ en een bescherming van aanpalende huiskavels en van herbevestigd agrarisch gebied. Ten slotte krijgt de pachter ook de kans zelf natuurdoelstellingen te realiseren.

Trends-redacteur Hans Brockmans schreef eerder al dat natuurbescherming nodig is, maar dat ze niet naïef mag worden ingevuld.