Ruimte voor koersherstel bij Wereldhave Belgium

De coronacrisis deelde rake klappen uit aan de gvv’s voor winkelvastgoed. Het grootste koersverlies was voor Wereldhave Belgium.

Er waren jaren waarin met alle gereglementeerde vastgoedvennootschappen of gvv’s op Euronext Brussel geld te verdienen viel. De dalende rente in combinatie met hoge dividenden leidden tot een positieve return (koerswinst + dividend). Maar al voor de uitbraak van covid-19-pandemie kwam daar verandering in. De komst van het coronavirus bezorgde bezitters van de gvv’s voor het eerst moeilijke tijden. Vooral de gvv’s voor winkelvastgoed, zoals Retail Estates, Qrf en VastNed Retail Belgium, kregen rake klappen.

Het grootste koersverlies was voor Wereldhave Belgium. Tegenover een hoogste koers ooit van circa 120 euro en een piek van ongeveer 90 euro net voor covid-19 hebben de aandeelhouders flink wat rendement uit hun portefeuille zien wegstromen, ondanks de stevige dividenden. De gvv is actief in de verhuur van winkelvastgoed (afgerond 90%) en kantoren (10%). Die twee segmenten hebben het ergst geleden onder de coronacrisis. Moederbedrijf Wereldhave heeft ongeveer twee derde van de aandelen in bezit.

Wereldhave Belgium heeft twee kantoorgebouwen, in Vilvoorde en Berchem, die rond de eeuwwisseling gebouwd of gerenoveerd zijn. Veel belangrijker voor Wereldhave Belgium is het winkelvastgoed. In het eerste kwartaal van 2021 bedroegen de huuropbrengsten 12,5 miljoen euro, even veel als in de eerste drie maanden van 2020. De globale bezettingsgraad bedroeg eind maart 91,4 procent. Dat is een lichte daling tegenover 91,9 procent eind 2020. In winkelvastgoed nam de bezettingsgraad weer toe van 94,4 naar 95,1 procent. De bezettingsgraad van de kantoren ging stevig achteruit: van 77,5 procent op 31 december naar 70,8 procent op 31 maart, door het vertrek van enkele huurders.

Dat leverde op 31 maart een vergelijkbare nettowinst per aandeel van 1,20 euro op, in vergelijking met 1,21 euro per aandeel in het eerste kwartaal van 2020. De reële waarde van de vastgoedportefeuille op 31 maart zakte met 4,3 miljoen euro of 0,5 procent tot 916,9 miljoen euro. Het invorderingspercentage bedroeg 90 procent tijdens de eerste drie maanden van dit jaar. Voor het boekjaar 2021 wordt met een resultaat van 4,5 euro per aandeel gemikt op een vergelijkbaar resultaat met het boekjaar 2020 (4,65 euro per aandeel recurrent resultaat).

Over het boekjaar 2020 werd een brutodividend van 4 euro per aandeel (2,80 euro netto) uitgekeerd versus 4,5 euro voor het boekjaar 2019 en 5,2 euro voor het boekjaar 2018. Op de fors gedaalde beurskoers komt dat wel nog altijd overeen met een nettorendement van bijna 6 procent. Voor het boekjaar 2021 moet een vergelijkbaar dividend als voor het afgelopen boekjaar mogelijk zijn. Belangrijk daarbij is dat de schuldgraad van Wereldhave Belgium op 31 maart met 29 procent erg laag ligt (30% op 31 december 2020). Het bedrijf plaatste succesvol een groene obligatie ter waarde van 32 miljoen euro tegen een jaarlijkse rentevoet van 3,25 procent. De gvv kan dus tegen een stoot en heeft de capaciteit om stevige dividenden te betalen. De intrinsieke waarde bedroeg op 31 maart 78,83 euro per aandeel tegenover 78,20 euro per aandeel eind vorig jaar.

Conclusie

We volgen het aandeel Wereldhave Belgium sinds enkele maanden actief op. We wisten dat de covid-19-pandemie op de winst en op het dividend zou wegen en dat e-commerce zou blijven groeien. Maar tegen 0,6 keer de intrinsieke waarde en een nettodividendrendement van bijna 6 procent vinden we de afstraffing van het aandeel door de markt overdreven gezien we naar een normalisering van het winkelen zullen evolueren.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 49,85 euro

Ticker: WEHB BB

ISIN-code: BE0003724383

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 433,2 miljoen euro

K/w 2020: 8

Verwachte k/w 2021: 9,5

Koersverschil 12 maanden: -8%

Koersverschil sinds jaarbegin: +26%

Dividendrendement: 8,1%