Lezersvraag: ziet u brood in Shurgard?

De gereglementeerde vastgoedvennootschap Shurgard hebben jullie nog niet besproken. Toch is de koers al bijzonder mooi gestegen. Geen koopkandidaat dan?

Shurgard is een Luxemburgs bedrijf met Amerikaanse roots dat uitgroeide tot de Europese marktleider in de ontwikkeling, eigendom en verhuur van zelfopslagruimten. Het bedrijf ging in 2018 tegen de onderkant van de voorziene vork van 23 tot 28 euro per aandeel naar Euronext Brussel, maar het aandeel is intussen ruimschoots verdubbeld.

Shurgard is actief in zeven West-Europese landen. In volgorde van de bijdrage aan de omzet uit bestaande gebouwen van 137,3 miljoen euro in de eerste jaarhelft (+6,2% tegenover 2020) zijn dat Frankrijk (34,1 miljoen of 24,8% van het groepstotaal, +2,9%), Nederland (29,8 miljoen of 21,7%, +8,1%), het Verenigd Koninkrijk (23,1 miljoen of 16,8%, +8,6%), Zweden (22,7 miljoen of 16,5%, +8,3%), België (11,1 miljoen of 8,1%, +5,8%), Duitsland (9,6 miljoen of 7%, +2%) en Denemarken (6,9 miljoen of 5%, +6,7%). Onlangs werd in de buurt van Parijs het 250ste gebouw in gebruik genomen, in totaal goed voor een verhuurbare oppervlakte van ruim 1,23 miljoen vierkante kilometer die 175.000 klanten bedient. In de periode van 2012 tot 2020 groeide de verhuurbare oppervlakte van zelfopslagruimten in Europa jaarlijks gemiddeld met 9 procent. Bovendien is de Europese markt nog fors onderontwikkeld (tot 40 keer minder verhuurde ruimte per persoon vergeleken met de Verenigde Staten), en heel versplinterd, waardoor marktleider Shurgard de rol van natuurlijke consolidator kan vervullen.

Een sterke eerste jaarhelft maakte het mogelijk de verwachte toename van de jaaromzet tegenover 2020 te verhogen, van 4 à 6 procent naar 8 à 10 procent. De bezettingsgraad steeg naar een sterke 90,8 procent (+220 basispunten). Op de kapitaalmarktdag begin september werd vanaf 2022 een jaarlijkse omzetgroei van 6 procent vooropgesteld. De groeiversnelling is gestoeld op de succesvolle combinatie van verdere uitbreiding op bestaande locaties (1000 vierkante meter per jaar), de ontwikkeling van tien nieuwe gebouwen per jaar vanaf 2024 (vijf in 2022 en zeven in 2023) en overnames (2% jaarlijkse groei, kostprijs 50 miljoen). Alles bij elkaar komt er een verdubbeling van het jaarlijkse investeringsritme vanaf 2024 tot 170 miljoen euro dat jaarlijks 90.000 vierkante meter extra verhuurruimte moet opleveren tegen een nettorendement van 7 à 8 procent. De lage schuldgraad van 17,6 procent op 30 juni laat, gezien de doelstelling van 25 procent (tijdelijk maximaal 35%), heel wat ruimte voor investeringen.

Shurgard keert 80 procent van de EPRA-winst uit aan de aandeelhouders, dit jaar goed voor een brutodividend van 1,06 euro per aandeel (2% bruto rendement). Het aandeel noteert na een sterke periode tegen circa 1,75 keer de intrinsieke waarde en 38 keer de verwachte winst 2021. Het nam daarmee al een belangrijke voorafname op de versnelling (vooral vanaf 2024) van de groei. Hoewel een sterkhouder in een interessante vastgoedniche zouden we voor een aankoop wachten op een terugval tot 50 euro. Bestaande posities mogen behouden blijven (rating 2A).