Intrinsieke waarde Wereldhave Belgium herstelt licht

Wereldhave Belgium bevestigde de eerder verlaagde winstprognose van 4,3 euro per aandeel.

Er waren jaren dat je met alle gereglementeerde vastgoedvennootschappen of gvv’s op Euronext Brussel geld kon verdienen. De almaar dalende lange rente en de hoge dividenden leidden tot een positieve return. De onverwachte komst van het coronavirus bezorgde bezitters van de gvv’s voor het eerst moeilijke tijden. De gvv’s in winkelvastgoed, zoals Retail Estates, Qrf, VastNed Retail Belgium, kregen rake klappen. Het grootste koersverlies was voor Wereldhave Belgium. De aandeelhouders hebben flink wat rendement uit hun portefeuille zien wegstromen, ondanks de stevige dividenden.

De gvv is actief in de verhuur van winkelvastgoed (90%) en kantoren (10%). Die twee segmenten hebben het ergst geleden onder de coronacrisis. Het moederbedrijf Wereldhave heeft ongeveer twee derde van de aandelen in bezit. Wereldhave Belgium heeft twee kantoorgebouwen, in Vilvoorde en Berchem. Veel belangrijker voor Wereldhave Belgium is het winkelvastgoed.

In de eerste negen maanden van 2021 bedroegen de huuropbrengsten 38,60 miljoen euro. Dat is 1,4 miljoen euro meer dan de 37,17 miljoen euro tijdens de eerste drie kwartalen van 2020. Vorig jaar was er een ‘harde’ lockdown, dit jaar een ‘zachte’. De globale bezettingsgraad bedroeg eind september 92,8 procent. Dat is een lichte toename tegenover 91,9 procent eind 2020. Het winkelvastgoed zag de bezettingsgraad stabiliseren op 96 procent. De bezettingsgraad van de kantoren ging er wat op vooruit: naar 75,5 procent op 30 september tegenover 74,7 procent eind juni en 70,8 procent eind maart.

Dat leverde na negen maanden een vergelijkbare nettowinst uit kernactiviteiten op van 3,31 euro per aandeel. De reële waarde van de vastgoedportefeuille op 30 september herstelde van 903,1 miljoen euro halfweg 2021 naar 906,0 miljoen euro, maar blijft wel nog licht onder het cijfer van 908,6 miljoen euro eind 2020. Het invorderingspercentage bedroeg 96,7 procent in het derde kwartaal tegenover 94 procent tijdens de eerste zes maanden van dit jaar. Voor het boekjaar 2021 bevestigde Wereldhave Belgium de eerder verlaagde prognose voor het resultaat van 4,3 euro per aandeel. Dat houdt een daling in tegenover de 4,65 euro per aandeel voor het boekjaar 2020.

Over het vorig boekjaar werd een brutodividend van 4 euro per aandeel (2,80 euro netto) uitgekeerd. In 2019 was dat 4,5 euro bruto en in 2018 5,2 euro bruto. Op de fors gedaalde beurskoers komt dat wel nog steeds overeen met een nettorendement van 5 procent. Voor het boekjaar 2021 zou is het op basis van de verlaagde winstverwachting mogelijk dat het dividend wordt verlaagd. Belangrijk daarbij is dat de schuldgraad van Wereldhave Belgium met 29,1 procent op 30 september erg laag ligt.

De gvv in winkelvastgoed wist eerder dit jaar een groene obligatie ter waarde van 32 miljoen euro succesvol te plaatsen tegen een jaarlijkse rentevoet van 3,25 procent. Ze kan dus tegen een stootje en heeft de capaciteit om stevige dividenden te betalen. De intrinsieke waarde bedroeg op 30 september 75,27 euro per aandeel, een stijging ten opzichte van de 74,15 euro per aandeel midden 2021, maar een achteruitgang tegenover de 78,20 euro per aandeel eind vorig jaar.

Conclusie

We volgen sinds begin dit jaar het aandeel Wereldhave Belgium actief op. We wisten dat de covid-19-pandemie op de winst en dus op het dividend zou wegen en dat e-commerce verder zal groeien. Maar tegen 0,65 keer de intrinsieke waarde en een nettodividendrendement van 5 procent vinden we het aandeel nog altijd te laag gewaardeerd.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 48,50 euro

Ticker: WEHB BB

ISIN-code: BE0003724383

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 422 miljoen euro

K/w 2020: 10,5

Verwachte k/w 2021: 11,5

Koersverschil 12 maanden: +30%

Koersverschil sinds jaarbegin: +23%

Dividendrendement: 7,1%