Immobel boekt spectaculaire winstsprong in 2019

Immobel, de oudste vastgoedontwikkelaar van het land, beleeft de jongste jaren een tweede jeugd. Op 29 juni 2016 bekrachtigde een buitengewone algemene vergadering de fusie van Immobel en Allfin Group.

De architect van de fusie is Marnix Galle, voorzitter van de raad van bestuur en referentieaandeelhouder. Dat het menens is met de uitbouw van een vastgoedportefeuille op Europees niveau mocht blijken uit de persberichten over een obligatie-uitgifte van 100 miljoen euro voor particulieren (wat tot een kaspositie van 170,9 miljoen euro per eind 2018 leidde) en de oprichting van een joint venture met de Amerikaanse ontwikkelaar Fort Partners om in het Spaanse Marbella een resort te ontwikkelen (65.000 m²).

Lange tijd waren de activiteiten in België en Luxemburg geconcentreerd. Een aantal jaren geleden was Polen al toegevoegd. In 2017 kwam Frankrijk erbij. De ambities bij onzer zuiderburen zijn groot, op termijn kan Frankrijk de grootste markt van Immobel worden. De basis daarvan is de de overname van de vastgoedgroep Nafilyan & Partners, vooral gericht op de regio van Parijs. Deze vastgoedontwikkelaar werd pas in 2014 opgericht, maar wist zich al te onderscheiden in de ontwikkeling van appartementen, gegroepeerde huizen en woningen in beheerde residenties. Op kruissnelheid moet de groep in staat zijn 1500 tot 2000 woningen per jaar te verkopen (omzet 68 miljoen euro in tweede semester 2019). Immobel nam eerst een belang van 15 procent. Maar na afloop van het eerste halfjaar werd bekendgemaakt dat Immobel de acquisitie van Nafilyan & Partners heeft versneld en intussen volledig eigenaar is van de Franse vastgoedontwikkelaar. Voor de laatste schijf van Nafilyan & Partners werd circa 52 miljoen euro betaald.

Het jaar 2019 was nog niet lang bezig of er werd al een zesde land, met name Duitsland, aan de portefeuille toegevoegd. Immobel kiest voor een prestigieus project in Frankfurt, ook wel eens de financiële hoofdstad van Duitsland genaamd. Het Eden-project,dat in 2022 zou moeten opgeleverd worden, wordt een van de weinige woontorens van de stad met 100 meter hoogte, 20.000 vierkante meter bovengrondse vloeroppervlakte gespreid over 27 verdiepingen en 263 woongelegenheden.

Na het overgangsjaar 2017 werd beloofd dat 2018, 2019 en 2020 oogstjaren zouden zijn. Als we naar de boekjaren 2018 en ’19 kijken, werd die belofte ruimschoots ingelost. De bedrijfsopbrengsten kwamen vorig jaar uit op 419,5 miljoen euro, een toename met 28,6 procent tegenover 2018 (326,1 miljoen euro). Dat leverde een fameuze sprong van de bedrijfskasstroom (ebitda) op met 66 procent tot 124,6 miljoen euro (was 75,1 miljoen euro). Het nettoresultaat klom spectaculair met 80 procent tot 102,4 miljoen euro (was 56,8 miljoen euro). Per aandeel levert dat een even spectaculaire sprong naar 11,66 euro per aandeel op. Of een bijzonder fraai rendement op eigen vermogen van 29,7 procent. Haast overbodig om te zeggen dat dit veruit de beste jaarresultaat is in de geschiedenis van de vastgoedontwikkelaar. De opbrengsten werden in 2019 gedreven door residentiële verkopen in België, Frankrijk, Duitsland en Luxemburg, waaronder het O’Sea–project in Oostende en de verkoop van een kantoorgebouw in Luxemburg. Zoals verwacht wordt het dividend met 10 procent opgetrokken tot 2,66 euro bruto per aandeel.

Conclusie

De verhoogde dynamiek bij Immobel sinds de komst van Marnix Galle (Allfin), die intussen ook CEO is geworden, toont zich steeds meer in de resultaten. Het streefdoel van een hogere rendabiliteit van de projecten (10% rendement op eigen vermogen) werd ruim overtroffen. De jaarlijkse dividendtoename met 10 procent lijkt ons voor de komende jaren een certitude en dat houdt het aandeel zeer aantrekkelijk gewaardeerd, voldoende om een kanshebber te zijn voor de voorbeeldportefeuille.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 65,20 euro

Ticker: IMMO BB

ISIN-code: BE0003599108

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 651 miljoen euro

K/w 2019: 5,5

Verwachte k/w 2020: 6

Koersverschil 12 maanden: +19%

Koersverschil sinds jaarbegin: -1%

Dividendrendement: 3,7%