Immobel

Het boekjaar 2013 was een overgangsjaar met nauwelijks winst en geen dividend.

Voor zover ze het nog niet hebben gedaan, mogen de aandeelhouders van Immobel 29 augustus in hun agenda aankruisen. Op die dag maakt de grootste speler onder de vastgoedontwikkelaars in ons land zijn halfjaarresultaten bekend. Typisch voor vastgoedontwikkelaars is dat hun winsten hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten. En bijgevolg schommelen de winsten fors door de jaren heen.

Immobel slaagde er eind vorig jaar net niet in een belangrijke verkoop af te ronden. Samen met partner Breevast (60% Breevast; 40% Immobel) werd de deelneming in RAC 1 NV verkocht aan Hannover Leasing. RAC 1 is de vennootschap die eigenaar is van de eerste fase van het Belair-project. Dat draait vooral om de herontwikkeling van het voormalige Rijksadministratief Centrum in het hart van Brussel, tussen de Koningsstraat en de Pachecolaan. Het vernieuwde Belair-project slaat op 80.000 vierkante meter, waarvan 65.000 vierkante meter kantoorruimte en 15.000 voor onder meer parkeerplaatsen.

Doordat de verkoop niet voor het jaareinde kon worden gefinaliseerd, werden het povere jaarcijfers 2013. De omzet halveerde van 126,8 naar 53,8 miljoen EUR, de ebit dook van 12,6 naar 1,3 miljoen EUR en een nettoresultaat van 1,5 miljoen EUR in plaats van 11,7 miljoen EUR. Per aandeel gingen we van 2,84 naar 0,36 EUR per aandeel. En omdat Immobel het dividend baseert op het jaarresultaat, kregen de aandeelhouders enkele maanden geleden dan ook geen dividend over het boekjaar 2013, terwijl voor het boekjaar 2012 nog 1,40 EUR bruto per aandeel aan de aandeelhouders was uitgekeerd.

Maar gelukkig is er enkel sprake van uitstel. De verkoop van het Belair-project is inmiddels afgerond en zal voor een uitstekend boekjaar 2014 zorgen. Alleen al in de eerste jaarhelft verwacht de Immobel-bedrijfstop dubbel zoveel winst te kunnen maken als in 2012 (was 11,7 miljoen EUR). Vandaar dat de aandeelhouders moeten uitkijken naar die semestriële resultaten.

Er is nog een tweede reden. Het zou weleens kunnen dat het Immobel-management een interim-dividend aankondigt vanwege de sterke halfjaarcijfers en het feit dat over het boekjaar 2013 geen dividend werd uitgekeerd. Anders mogen de aandeelhouders zich, zonder onvoorziene omstandigheden opmaken, voor een superdividend over het boekjaar 2014 dat meerdere euro’s per aandeel bedraagt.

Vorig jaar was er ook een wijziging in het aandeelhouderschap. Aandeelhouder Cresida Investment kocht bijna het volledige resterende pakket van JER Audrey over. Cresida Investment, een dochteronderneming van de Eastbridge Groep, kocht net geen 200.000 aandelen of 4,85% bij, zodat die vennootschap nu 1,23 miljoen aandelen of 29,85% van de Immobel-aandelen in bezit heeft. Aan het begin van het tweede kwartaal maakte Immobel bekend dat het zijn positie in Polen heeft uitgebreid door de aankoop van 25% in het Osiedle Wilanow-project (stedelijk villacomplex) in Warschau, met een optie om het belang tot 50% op te trekken.

Conclusie

Het boekjaar 2013 werd een overgangsjaar met nauwelijks winst en geen dividend. Maar dit jaar wordt een grand cru, met mogelijk al een interim-dividend in september. Bovendien noteert het aandeel nog steeds onder de boekwaarde (44,4 EUR per aandeel eind 2013). Een achterblijver om op te pikken.

Advies: koopwaardig

Risico: laag

Rating: 1A