Cofinimmo heeft een waardevaste portefeuille

De strategische bijsturing naar zorgvastgoed werpt vruchten af.

Met de vastgoedportefeuille van vijftien jaar geleden zou het voor de aandeelhouders van Cofinimmo de voorbije kwartalen geen pretje geweest zijn op de beurs. De portefeuille bestond toen nog voor 99 procent uit kantoren. De dalende vraag naar kantoren, zeker buiten de stadscentra, en het hogere risico op leegstand zou de resultaten sterk onder druk gezet hebben. Maar de voorbije jaren verschoof de focus naar zorgvastgoed. Dankzij die strategische beslissing heeft Cofinimmo een weerbare portefeuille.

In 2020 stegen de huurinkomsten met 8,5 procent en dikte het nettoresultaat uit de kernactiviteit met 9 procent aan. Het eerste kwartaal van 2021 bevestigt dat beeld. De huurinkomsten stegen met 13,5 procent en het resultaat uit de kernactiviteit met 12 procent. De toename van de winst per aandeel blijft beperkt van 6,81 naar 6,85 euro per aandeel. Dat komt omdat de groei van de huurinkomsten gepaard gaat met extra investeringen, die met een regelmaat van een klok gefinancierd worden met kapitaalverhogingen. De stijging van de winst valt dus over meer aandelen te delen. Net zoals voor andere vastgoedmaatschappijen is de grote uitdaging voor Cofinimmo om de uitbreidingsinvesteringen te vertalen in een hogere winst per aandeel. Het dividend van 5,8 euro per aandeel over 2020 volgt de lichte stijging van de winst per aandeel.

De investeringen gaan grotendeels naar zorgvastgoed. Dat biedt een iets lager rendement dan kantoorvastgoed, maar het is waardevaster en het risico op leegstand is veel kleiner. In 2005 bestond de portefeuille voor 1 procent uit zorgvastgoed, nu is dat bijna 60 procent. Vorig jaar investeerde Cofinimmo 579 miljoen euro in zorgvastgoed en in het eerste kwartaal 173 miljoen.

Met zijn intrede op de Ierse markt is Cofinimmo nu actief in zeven Europese landen, en speelt het een hoofdrol in de verdere consolidatie van de sector. Die strategie houdt het ook de volgende jaren aan. Cofinimmo splitst de kantoorportefeuille af in een aparte structuur, om ze gedeeltelijk te verkopen aan nieuwe investeerders. De opbrengst zal voornamelijk geïnvesteerd worden in zorgvastgoed. De afronding van die transactie is ten vroegste voor het vierde kwartaal, maar de deal laat een nog snellere heroriëntatie van de portefeuille richting zorgvastgoed toe. In de kantoorportefeuille verschuift de focus naar kantoren in de stadscentra. Vorige week verkocht Cofinimmo nog voor 80 miljoen euro kantoren in de rand van Brussel en Antwerpen.

De huurrendementen van nieuwe deals staan wel onder druk. Begin april nam Cofinimmo vijf zorgactiva in België over voor 103 miljoen euro. Op die deal verdient het een rendement van 4,5 procent, ruim onder de 5,5 procent die het op zijn bestaande zorgvastgoedportefeuille verdient. De deal laat niet toe de winst per aandeel te verhogen.

Het mag niet verbazen dat in tijden van lage, risicovrije rente ook de huurrendementen onder druk staan. In 2009 leverde de portefeuille nog een nettorendement van 6,7 procent op (bij 100% bezetting), nu nog 5,6 procent, al blijft dat nog heel interessant tegenover een rendement van 0,13 procent op Belgisch staatspapier met een looptijd van tien jaar. Tegenover de licht dalende rendementen staat wel een lager risicoprofiel, dankzij het grotere aandeel van het zorgvastgoed.

Conclusie

De portefeuille toont weerbaarheid dankzij de strategisch bijsturing richting zorgvastgoed. De winst per aandeel en het dividend stijgen weer licht, terwijl het risicoprofiel daalt. Het aandeel noteert met een premie van 30 procent ten opzichte van de intrinsieke waarde, maar het dividendrendement van 4,5 procent blijft aantrekkelijk. We behouden het koopadvies als een favoriet defensief aandeel.

Advies: kopen

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 129,7 euro

Ticker: COFB BB

ISIN-code: BE0003593044

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 3,8 miljard euro

K/w 2020: 20

Verwachte k/w 2020: 18

Koersverschil 12 maanden: +7%

Koersverschil sinds jaarbegin: +6%

Dividendrendement: 4,5%